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Lo sai che? Se il notaio non consiglia scatta il risarcimento

Lo sai che? Pubblicato il 18 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 18 giugno 2017

Il professionista ha precisi doveri nei confronti di chi deve stipulare un compromesso o un rogito: se non consiglia adeguatamente è responsabile dei danni.

A tutti capita, prima o poi, di doversi rivolgere ad uno studio notarile per via di una compravendita immobiliare. Tale attività si snoda principalmente attraverso due fasi: la stipula del contratto preliminare (cosiddetto «compromesso») e quella del rogito definitivo. Durante lo svolgimento del suo compito, il professionista ha specifici doveri verso le parti contrattuali: infatti, se il notaio non consiglia adeguatamente queste ultime circa le operazioni da effettuare, scatta il risarcimento del danno. Lo ha ribadito la Cassazione, con una recente sentenza [1]: il notaio deve risarcire i danni provocati agli acquirenti di un immobile per non averli adeguatamente informati circa l’efficacia della trascrizione del contratto preliminare. Vediamo tutto con ordine.

La trascrizione del contratto preliminare

Cos’è e a cosa serve la trascrizione del contratto preliminare? Il nostro codice civile [2] impone espressamente la trascrizione dei preliminari:

  • che trasferiscono la proprietà dei beni immobili;
  • che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
  • che costituiscono la comunione dei diritti appena menzionati;
  • che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra i beni immobili, il diritto di abitazione.

Tramite la trascrizione, quindi, un determinato atto (ad esempio un preliminare di compravendita) viene iscritto nei registri immobiliari. La funzione non è solo quella di dare pubblicità all’operazione, ma anche quella di cautelarsi da eventuali pretese di terzi successive alla stipulazione stessa (cosiddetta efficacia prenotativa della trascrizione). Il codice civile, infatti, afferma che «la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari […] prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare».

Facciamo un esempio: stipuliamo un preliminare e lo trascriviamo. Mentre stiamo aspettando la stipula del definitivo, un creditore del venditore iscrive un’ipoteca su quell’immobile. Questa operazione non avrà efficacia nei nostri confronti, perché la nostra trascrizione del preliminare ha già prenotato l’effetto del contratto definitivo. Quando andremo a stipulare il rogito e lo trascriveremo, la nostra stipulazione prevarrà su tutte le iscrizioni e trascrizioni effettuate dai terzi nelle more tra preliminare e definitivo.

La durata della trascrizione del preliminare

La legge, tuttavia, stabilisce che gli effetti della trascrizione del preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro tre anni dalla trascrizione stessa non venga trascritto il rogito o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del compromesso [3]. In pratica, se entro tre anni non trascriviamo il definitivo, l’effetto prenotativo descritto nel paragrafo precedente verrà meno. Di conseguenza, eventuali terzi potranno far valere i loro diritti contro di noi.

Cosa dice la Cassazione

Nella vicenda sottoposta all’esame dei giudici, le parti avevano stipulato il compromesso e concordato un termine abbastanza lungo (nove anni) per la stipula del contratto definitivo. Il notaio aveva suggerito agli acquirenti di trascrivere il preliminare, ma non li aveva informati che, se non avessero trascritto il definitivo entro tre anni, l’operazione sarebbe stata vana. Incontratisi per il rogito, infatti, le parti scoprivano che sull’immobile era nel frattempo stata iscritta un’ipoteca.

Considerato che erano passati più di tre anni dal compromesso, tale ipoteca prevaleva sul preliminare a suo tempo trascritto. Pertanto, gli acquirenti chiedevano il risarcimento dei danni al notaio, reo di non averli consigliati adeguatamente sul da farsi. La Cassazione ha dato loro ragione: viene quindi annullata la sentenza della Corte d’Appello, che aveva invece rigettato la richiesta di risarcimento.

Il dovere di consiglio del notaio

Il codice di deontologia notarile afferma che il notaio è tenuto a «informare le parti sulle possibile conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli e consigliare professionalmente le stessa, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione» (cosiddetto dovere di consiglio[4].

In poche parole, il professionista ha l’obbligo di consigliare i contraenti riguardo a tutti gli aspetti tecnici dell’operazione (in pratica, tutte quelle circostanze che non possono essere conosciute da chi è privo di un’adeguata qualifica professionale). Per cui, se il notaio non consiglia le parti, scatta il risarcimento del danno.

Secondo la giurisprudenza, infatti, il dovere del professionista non si esaurisce nell’accertare la volontà dei contraenti e redigere gli atti concordati. Egli, invece, ha l’obbligo di svolgere tutte le attività preparatorie e successive alla stipulazione [5]. Ad esempio, deve verificare se sull’immobile ci sono iscrizioni o di diritti dei terzi, per poi comunicarne alle parti l’effettiva presenza o anche il solo sospetto della stessa. Se non lo fa viene meno ai suoi doveri non solo professionali ma anche e soprattutto contrattuali. Le parti lese, quindi, possono chiedere il risarcimento del danno subito.

Ciò vale in tutti i casi in cui il notaio non ha adeguatamente consigliato riguardo questioni tecniche, su pericoli che persone senza adeguate conoscenze non sono in grado di percepire. Tra queste, appunto, rientra il caso del professionista che non avverte che la trascrizione del preliminare ha un’efficacia temporale limitata.

Secondo la Cassazione, solo in un caso il risarcimento non può essere chiesto, ossia quando il notaio venga espressamente esonerato da tale responsabilità da tutte le parti coinvolte. Al contrario, un accordo del genere fatto con uno solo dei contraenti non basterà ad evitare il risarcimento dei danni.

La prescrizione e l’onere della prova per il risarcimento

Trattandosi di responsabilità contrattuale, il risarcimento potrà essere chiesto entro dieci anni dal verificarsi dell’evento dannoso (quindi, ad esempio, da quando gli acquirenti sono venuti a conoscenza che esiste un’iscrizione pregiudizievole sull’immobile). Quanto all’onere della prova, chi invoca il risarcimento deve dimostrare l’esistenza del pregiudizio economico subito, nonché il fatto che il danno sia diretta conseguenza del mancato consiglio del notaio. Spetta a quest’ultimo, invece, dimostrare di aver diligentemente adempiuto a tutti i propri doveri.

note

[1] Cass. sent. n. 12482/2017 del 18.05.2017.

[2] Art. 2645 bis cod. civ.

[3] Art. 2645 bis, comma 3, cod. civ.

[4] Art. 42 comma 1 lett a) codice deontologico notarile.

[5] Cass. sent. n. 15727/2010 del 2.7.2010.


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