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Lo sai che? Atto giudiziario al condominio: obblighi dell’amministratore

Lo sai che? Pubblicato il 13 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 13 giugno 2017

L’amministratore di condominio che riceve la notifica di una citazione o un decreto ingiuntivo deve darne subito notizia all’assemblea quando si tratta di materia che fuoriesce dai suoi poteri.

Tutte le volte in cui l’amministratore di condominio riceve un atto giudiziario che esorbiti dalle sue competenze è tenuto a darne immediata notizia all’assemblea di condominio. Negli altri casi, invece, può autonomamente procedere alla nomina di un avvocato che rappresenti il condominio. È quanto chiarito di recente dalla Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono gli obblighi dell’amministratore se riceve la notifica di un atto giudiziario per conto del condominio.

Il codice civile [2] indica una serie di materie attribuite alla competenza dell’amministratore di condominio; il regolamento ne può prevedere ulteriori. Se l’amministratore riceve la notifica di un atto giudiziario relativo a una causa nei confronti del condominio in una delle suddette materie, egli può decidere di agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi nominando un avvocato di propria iniziativa, senza bisogno di sentire prima l’assemblea.

Allo stesso modo può agire in giudizio come attore, avviando la causa che rientra nei suoi poteri senza sentire prima i condomini.

Viceversa [3], qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne immediata notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Molto spesso, però, la convocazione dell’assemblea richiede molto tempo e non sempre si raggiungono le maggioranze necessarie per decidere. Che fare, in questi casi, se c’è bisogno di rispettare termini processuali più brevi? Immaginiamo che ci sia necessità di proporre appello contro una sentenza che abbia dichiarato soccombente il condominio, appello che – come noto – deve essere notificato entro 30 giorni; la situazione di urgenza non consente di convocare prima l’assemblea. Se la costituzione deve avvenire nell’arco di pochi giorni e l’assemblea non riesce a riunirsi prima di qualche mese, cosa deve fare l’amministratore? La sentenza della Cassazione in commento offre la seguente soluzione: l’amministratore può proporre impugnazione, o difendersi costituendosi in giudizio, senza la preventiva autorizzazione dall’assemblea, ma se la causa concerne una delle materie che esorbitano dai suoi poteri, egli dovrà ottenere la successiva ratifica del proprio operato da parte dell’assemblea. In altre parole, l’amministratore può, in autonomia, dare subito mandato all’avvocato di “procedere”, ma deve immediatamente convocare l’assemblea per l’approvazione e la ratifica di quanto eseguito. Tale autorizzazione andrà poi allegata al fascicolo di parte, per dimostrare che il mandato conferito dall’amministratore al legale ha ottenuto il «nulla osta» degli altri condomini.

Se l’amministratore non rispetta tale procedura la costituzione del condominio in giudizio verrà dichiarata inammissibile.

note

[1] Cass. ord. n. 11566/16 del 6.06.2017.

[2] Art. 1130 cod. civ.: «L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1)- eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2)- disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3)- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4)- compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5)- eseguire gli adempimenti fiscali;

6)- curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio (8). Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7)- curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8)- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

9)- fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10)- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

[3] Art. 1131 cod. civ.


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