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Risarcimento danni da rovina edificio

17 giugno 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 giugno 2017



Se subisco un danno a causa delle cattive condizioni di un immobile posso chiedere il risarcimento al proprietario dello stesso: ecco come.

Un calcinaccio o una tegola cadono dall’alto provocandoci lesioni o colpendo la nostra auto. Il nostro appartamento mostra delle infiltrazioni perché il tetto condominiale non assicura un’adeguata protezione. Un cancello si sgancia dai binari e colpisce un passante. Sono tutti casi in cui può essere chiesto il risarcimento dei cosiddetti «danni da rovina di edificio». Il codice civile addebita la responsabilità per questo tipo di circostanze al proprietario dell’immobile, il quale è tenuto a provvedere alla cura e conservazione dello stesso, in modo da prevenire crolli, cadute o disgregazioni che possano causare danni a terzi. Vediamo tutto nel dettaglio.

Cosa dice la legge

Il nostro codice civile afferma espressamente che la responsabilità per i danni cagionati dalla rovina di un edificio (o di altra costruzione) ricade sul proprietario dello stesso [1]. Quest’ultimo è quindi tenuto a risarcire i soggetti che, a causa della cattiva manutenzione del bene, hanno subito un pregiudizio.

Ciò che emerge dalla norma è un tipo di imputazione improntato sulla responsabilità oggettiva (che prescinde quindi dalla verifica circa l’esistenza o meno di una colpa in capo al proprietario). In pratica, la legge imputa automaticamente quanto accaduto al proprietario dell’immobile. Spetta a quest’ultimo, quindi, fornire la prova contraria che lo liberi da tale responsabilità. Pertanto, chi vuole chiedere i danni derivanti da rovina di edificio dovrà solo allegare e dimostrare:

  • che l’immobile in questione è di proprietà del convenuto (ossia del soggetto a cui si chiede il risarcimento);
  • che il danno è diretta conseguenza della disgregazione dell’edificio o della rottura di un elemento strutturale stabilmente incorporato nell’immobile stesso (come una saracinesca, una tubatura).

Viceversa, spetta al proprietario dimostrare, in alternativa:

  • che la manutenzione era stata effettuata a regola d’arte;
  • che l’immobile non presenta vizi e difetti;
  • che la rovina è stata causata da caso fortuito o forza maggiore (si pensi a un terremoto, ipotesi in cui, ovviamente, il soggetto dovrà dimostrare che la costruzione era in regola con le normative antisismiche);
  • che il deterioramento del manufatto sia derivato dal fatto di un terzo o dello stessa persona danneggiata.

Cosa si intende per «rovina»: casi pratici

Secondo la giurisprudenza, il risarcimento del danno derivante da rovina di edificio può essere chiesto in caso di qualunque disgregazione sia dell’edificio stesso che di un suo elemento strutturale. Con quest’ultima espressione si vuole far riferimento a tutte quelle parti dell’immobile che sono stabilmente incastonate nello stesso e, quindi, fanno parte della sua struttura costituendone parte integrante. Si pensi alle rampe di scale di un immobile condominiale, alla saracinesca di un’edificio ad uso commerciale, ad una grata sconnessa inserita stabilmente in un immobile, al sistema di tubature o all’impianto elettrico di un’abitazione, ai cornicioni di un palazzo, alle tegole di un tetto.

Qualora uno di questi elementi si deteriori, crolli, si stacchi dall’edificio procurando un danno di qualunque genere, il proprietario del bene ne risponde. La casistica giurisprudenziale è piuttosto ampia. L’ipotesi in esame è stata riconosciuta anche in caso di infiltrazioni derivanti, ad esempio, dall’omessa o insufficiente manutenzione del tetto (che non garantiva quindi un’adeguata protezione).

Che succede in caso di locazione

Si è detto che la responsabilità per i danni da rovina di edificio ricade sul proprietario dello stesso. A quest’ultimo sono equiparati anche i titolari di un diritto reale sull’immobile (si pensi agli usufruttuari o a chi detiene i diritti di uso o abitazione). Diversamente, in caso di locazione la responsabilità rimane in capo al titolare formale del bene.

Non sarà pertanto il locatore a dover risarcire i danni derivanti dall’omessa manutenzione dell’edificio e dei suoi elementi strutturali (ad esempio i muri, la tettoia), ma il conduttore. Il fatto che sia il locatore a detenere stabilmente l’immobile non esime il proprietario dal dovere di curare e conservare l’immobile nelle migliori condizioni possibili. Al locatore, viceversa, spetta la custodia dei beni che non sono stabilmente incorporati nell’immobile e che quindi non possano considerarsi elementi strutturali dello stesso.

Che succede nel condominio

Per quanto riguarda il condominio, per i danni derivanti dalla rovina delle parti comuni dell’edificio risponde il condominio stesso, nella persona dell’amministratore. Quest’ultimo, infatti, opera in rappresentanza di tutti i condomini, tenuti alla manutenzione delle parti di proprietà comune (ad esempio i muri maestri, i pilastri, i tetti, le scale, le facciate e così via).

La Cassazione afferma che il singolo proprietario risponde solo qualora si sia opposto ai lavori di manutenzione o ripristino oppure «allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva» [2].

Quando risponde la pubblica amministrazione

Se si tratta di beni demaniali o comunque appartenenti ad un ente pubblico (comune, regione ecc.), è responsabile del danno la stessa pubblica amministrazione, proprietaria dell’immobile e tenuta ad effettuare un’adeguata manutenzione dello stesso.

Il concorso di colpa del danneggiato

Se il giudice ravvisa che il soggetto che chiede il risarcimento abbia concorso colposamente nel provocare il pregiudizio stesso, egli potrà diminuire proporzionalmente il risarcimento dovuto. Ciò avviene, in poche parole, quando anche al danneggiato siano attribuibili delle colpe riguardo a quanto accaduto.

note

[1] Art. 2053 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 18168/2014 del 25.08.2014.

Tribunale di Ivrea, sent. 12.01.2013 n. 17

La responsabilità oggettiva, posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento per rovina di edificio o di altra costruzione, in base a quanto disposto dall’art. 2053, può escludersi solo se di dimostra che i danni causati dalla rovina dell’edificio non siano da ricondurre a vizi di costruzione o difetto di manutenzione, bensì a un fatto dotato di efficacia causale autonoma rilevante come caso fortuito, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, anche se tale fatto esterno non presenti i caratteri dell’imprevedibilità e inevitabilità. In relazione a tale responsabilità, l’esimente del caso fortuito che, in quanto comune a ogni forma di responsabilità, assume portata generale, si pone sul medesimo piano e in rapporto di alternatività con quella speciale prevista dall’art. 2053 c.c., potendosi configurare il caso fortuito tanto in negativo, quale assenza del difetto di costruzione o manutenzione, quanto in positivo, quale evento imprevedibile e inevitabile, dotato di una propria ed esclusiva autonomia causale che esclude la responsabilità del proprietario poiché esso incide sul nesso causale.

Cassazione, sez. III, sent. 06.05.2008 n. 11053

La responsabilità del proprietario di un edificio o di altra costruzione per i danni cagionati dalla loro rovina può ravvisarsi solo in caso di danni derivanti dagli elementi (anche accessori ma) strutturali all’edificio o di altra costruzione e perciò da parti essenziali degli stessi, ossia di danni derivanti dall’azione dinamica del materiale facente parte della struttura della costruzione e non da qualsiasi disgregazione sia pure limitata dell’edificio o di elementi o manufatti accessori non facenti parte della struttura della costruzione.

Cassazione civile, sez. III, sent. 25.08.2014 n. 18168

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell’amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già al singolo condomino che può essere chiamato a giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall’art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia – per le strutture condominiali – al condominio.

Cassazione civile, sez. III, sent. 03.10.2013 n. 22585

Dei danni causati dalle carenze strutturali dell’immobile, sede di un ente pubblico, è responsabile l’organo apicale di quest’ultimo, in applicazione del principio secondo cui egli risponde delle violazioni riconducibili all’esercizio dei suoi poteri di indirizzo e di programmazione, sia quando sia stato specificamente sollecitato ad intervenire e sia quando sia stato a conoscenza della situazione antigiuridica derivante dalle inadempienze dell’apparato competente, omettendo però di attivarsi, con i suoi autonomi poteri, per porvi rimedio.

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