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Condominio: come opporsi alla nomina del nuovo amministratore?

17 giugno 2017


Condominio: come opporsi alla nomina del nuovo amministratore?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 giugno 2017



Come opporsi alla nomina del nuovo amministratore di condominio? Come escludere un nome dalla rosa dei votabili? Il giudice può impedire di rivotarlo, assegnando un amministratore d’ufficio?

Al fine di rispondere ai quesiti è necessario richiamare la disciplina in materia di convocazione dell’assemblea di condominio.

Il compito di convocare l’assemblea di condominio spetta all’amministratore che deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale [1]. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio [2]. Qualora non vengano rispettate le modalità di convocazione dell’assemblea previste dalla normativa vigente, la delibera adottata dall’assemblea è viziata e quindi annullabile. A tal fine, in tema di impugnazione delle deliberazioni assembleari, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti [3].

Fatta questa breve premessa e passando adesso all’esame dei quesiti posti, nel caso della lettrice non sono state rispettate le modalità formali previste dalla legge per la convocazione dell’assemblea di condominio. Poiché la delibera adottata in occasione dell’assemblea è passibile di annullamento, la lettrice è legittimata ad agire innanzi all’autorità giudiziaria al fine di farne valere il vizio di legittimità. Nonostante la norma richiamata in tema di impugnazioni delle delibere condominiali utilizzi la generica espressione “ogni condomino … può adire l’autorità giudiziaria”, la giurisprudenza assolutamente prevalente ritiene che l’impugnazione debba essere introdotta mediante atto di citazione.

Quanto all’individuazione del giudice competente, anche in materia di condominio si applicano i criteri della competenza per materia, per valore e per territorio. Di conseguenza, quanto alla competenza per territorio, la causa dovrà essere avviata innanzi all’organo giudiziario competente nel distretto di Corte d’Appello del luogo in cui si trova il condominio.

Quanto ai criteri della competenza per materia e per valore, la competenza spetta al giudice ordinario ma l’organo sarà differente a seconda del valore della causa: poiché non sembra evincersi alcun danno economico rilevante a seguito delle irregolarità riscontrate, l’organo giudiziario competente è il giudice di pace.

Al fine di adire il giudice, si deve tenere in considerazione il fatto che durante il mese di agosto vige la cosiddetta sospensione feriale dei termini processuali. A partire dall’anno 2015 la sospensione feriale dei termini processuali è stabilita dal 1° al 31 agosto [4].

Quanto alla domanda circa la possibilità di avanzare forme di opposizione, la normativa vigente non prevede altre forme d’impugnazione al di fuori di quella appena indicata: è quindi impossibile fare opposizione ad una deliberazione dell’assemblea di condominio.

Quanto al costo di un processo innanzi al giudice di pace, i costi variano a seconda del valore della causa e dell’esito. Ad esempio, per le cause di valore fino a 1.100 euro è previsto un contributo unificato di 43 euro; mentre per i processi di valore fino a 5.200 euro il contributo unificato è di 98 euro. Il contributo unificato è una tassa che bisogna pagare per poter iscrivere a ruolo (cioè per poter avviare) una causa. A questa somma poi si devono aggiungere l’onorario dell’avvocato e le spese processuali: nel caso di vittoria piena le voci indicate saranno a carico della controparte (nel caso della lettrice il condominio); nel caso di compensazione delle spese ognuno pagherà l’onorario del proprio avvocato e la propria parte di spese processuali. Non è facile prevedere quale potrebbe essere il valore delle spese processuali: nelle cause davanti al giudice di pace il cui valore non ecceda 1.100 euro le spese, le competenze e gli onorari liquidati dal giudice non possono superare il valore della domanda. Nel caso in esame, poiché il valore della causa è contenuto e il rito da preferire è quello sommario trattandosi di una causa relativamente semplice e di celere soluzione, le spese processuali non dovrebbero superare 300 euro. A questa somma va però aggiunto l’onorario dell’avvocato e ed in ogni caso la somma complessiva da pagare viene stabilita dal giudice.

L’azione legale deve essere preceduta dalla mediazione presso un organo competente situato nella corte d’appello. Anche per accedere alla mediazione bisogna pagare una tassa iniziale e le spese ulteriori che, per le cause il cui valore è contenuto entro 5000 euro, ammontano a circa 200 euro. Il consiglio, tuttavia, è di chiedere in via preventiva all’organo di mediazione a cui deciderà di rivolgersi quali saranno i costi da sostenere poiché le tariffe possono formare oggetto di variazione da parte dell’organo competente.

Nel caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato [5]. Tuttavia, la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

Si evince con chiarezza che il comportamento tenuto sia dall’amministratore uscente che da quello entrante, benché non rispettoso delle procedure formali previste dal legislatore, non rientra tra le ipotesi di revoca né integra un illecitoAnche qualora il giudice dovesse disporre l’annullamento della delibera per irregolarità formali, difficilmente revocherà l’amministratore attuale e quindi gli altri condomini saranno liberi di nominarlo nuovamente. Una strada più utile e meno dispendiosa da percorrere potrebbe essere quella di chiedere la convocazione immediata di una nuova assemblea avente come ordine del giorno il riesame della nomina del nuovo amministratore al fine di accertare la reale volontà degli altri condomini sull’argomento. In seguito la lettrice potrà comunque, avviare la procedura di mediazione e successivamente rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Giovanna Pangallo

note

[1] Ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 1), cod. civ.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1137 cod. civ.

[4] Secondo la più recente riforma introdotta dal d.l. n. 132 del 2014 convertita in l. n. 162 del 10.11.2014.

[5] Art. 1129 cod. civ.

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