Diritto e Fisco | Articoli

Condominio: posso aprire porte sul muro comune?


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 giugno 2017



Il proprietario di un vano sito al piano terra può realizzare aperture per accedere al suo locale? Quali sono le condizioni da rispettare?

In un condominio, si sa, le divergenze sono all’ordine del giorno. Non di rado i contrasti sfociano nelle aule di tribunale. Buona parte delle controversie riguarda l’utilizzo delle parti comuni del fabbricato, come il muro perimetrale. Se un condomino, ad esempio, è proprietario di un vano posto al piano terra dell’edificio e decide di trasformarlo in garage, può installare porte sul muro comune per accedere alla sua proprietà? La risposta della Cassazione è affermativa, a patto che siano rispettate le esigenze di tutti i condomini. Non basta: non bisogna pregiudicare il decoro architettonico e la sicurezza/stabilità dell’edificio [1]. Vediamo tutto nel dettaglio.

La sentenza della Cassazione

La vicenda posta all’esame dei giudici riguardava un condomino proprietario di un vano sito al piano terra del palazzo condominiale. Dopo aver trasformato il locale in un’autorimessa, egli provvedeva ad allargare una finestra che si affacciava sulla strada, tramutandola in una «porta carraia di accesso al garage».

L’individuo subiva quindi l’azione legale degli altri condomini, che lamentavano un abuso della parte comune dell’edificio (muro perimetrale), un pregiudizio del decoro architettonico del fabbricato, oltre al pericolo per la sicurezza e stabilità dell’edificio. I giudici hanno dato ragione al proprietario del garage, ribadendo le condizioni da rispettare per poter aprire porte sul muro comune. Ma andiamo con ordine.

Cosa sono le parti comuni

Le parti comuni dell’edificio condominiale sono quelle componenti dello stabile utilizzate o comunque messe a disposizione di tutti i condomini. Esse sono quindi funzionali all’intero fabbricato. Ogni abitante del palazzo deve poterle utilizzare. La legge afferma espressamente che dette componenti sono «di proprietà comune».

Tutti i condomini, pertanto, sono chiamati a partecipare alla gestione e la manutenzione delle stesse: il singolo proprietario non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni. La legge, infatti, presume che tutti, inevitabilmente traggano vantaggio e utilizzino le parti comuni: di conseguenza, tutti necessariamente devono contribuire alla loro gestione.

Il codice civile contiene un elenco (da considerarsi non esaustivo) delle parti comuni del fabbricato condominiale [2]. Tra esse ricordiamo:

  • il suolo su cui sorge l’edificio;
  • i muri maestri;
  • i pilastri;
  • le travi portanti,
  • i tetti e i lastrici solari;
  • le scale;
  • i portoni d’ingresso;
  • le facciate.

Il condomino può fare interventi sul muro condominiale

La Cassazione, dunque, afferma che il singolo condomino, proprietario esclusivo di una unità immobiliare, può intervenire sul muro perimetrale dell’edificio. Ciò in quanto è suo diritto fare un uso più intenso della cosa comune per godere al meglio della parte di sua esclusiva proprietà.

In questo senso, dunque, i condomini possono legittimamente installare delle porte sul muro comune allo scopo, ad esempio, di creare un varco d’accesso al vano di cui sono proprietari. Il tutto, però, può avvenire a determinate condizioni. Innanzitutto, non possono essere lesi i diritti che gli altri condomini hanno sul muro stesso. Ciò si realizza in due modi:

  • l’intervento non deve impedire agli altri abitanti di godere ancora della parte comune (quindi, di continuare a utilizzare il muro perimetrale);
  • deve essere garantita ai condomini la facoltà di utilizzare allo stesso modo il muro perimetrale: in pratica, se l’apertura della porta impedisce agli altri abitanti (che si trovino nella stessa posizione) di fare altrettanto, essa deve considerarsi vietata.

Ancora, l’intervento realizzato sul muro perimetrale:

  • non deve pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio;
  • non deve costituire pericolo per la stabilità e sicurezza dell’immobile (si pensi alla lesione di una parete portante).

Secondo il codice civile, infatti, «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino»[3].

Cos’è il decoro architettonico

Il decoro architettonico è dato da tutte quelle componenti che connotano l’estetica complessiva del palazzo. Secondo la Cassazione, esso è costituito «dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia» [4].

Il decoro architettonico è una caratteristica intrinseca dell’edificio condominiale. Esso contribuisce anche ad individuare il valore economico dell’immobile. È chiaro infatti che, se il decoro del palazzo viene pregiudicato, quest’ultimo andrà incontro ad un inevitabile deprezzamento. Il decoro architettonico non riguarda solo gli immobili di pregio: si tratta è una caratteristica propria di ogni fabbricato condominiale, senz’altro dotato di una precisa identità.

Se quindi dobbiamo installare porte sul muro perimetrale, dobbiamo assicurarci che il nostro intervento non alteri il decoro architettonico dell’edificio. Ad esempio, l’apertura deve avere caratteristiche simili alle altre già presenti sulla facciata (come il portone), richiamandone colore, riquadri ed estetica complessiva. In questo modo non recheremo alcun pregiudizio al condominio.

note

[1] Cass. sent. n. 4437/2017 del 21.02.2017.

[2] Art. 1117 cod.civ.

[3] Art. 1120 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 8731/1998 del 3.09.1998.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI