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Lo sai che? Disdetta dell’affitto per gravi motivi

Lo sai che? Pubblicato il 14 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 giugno 2017

L’inquilino che vuol recedere dall’affitto per una sopravvenuta giusta casa deve disdirlo immediatamente, senza attendere troppo tempo.

Si può disdire in anticipo l’affitto seppure la sua naturale scadenza non si è ancora compiuta e magari mancano alcuni anni prima del termine indicato nel contratto? Non di certo può farlo il padrone di casa il quale è tenuto a rispettare la durata stabilita dalla legge; volendo mandare via l’inquilino, egli può solo impedire il rinnovo automatico della locazione dando la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza. All’inquilino invece è consentito disdire l’affitto anche prima della scadenza purché ricorrano gravi motivi. I gravi motivi – che devono essere oggettivi e sopravvenuti – devono essere comunicati immediatamente, nel momento stesso in cui sono sorti, altrimenti il diritto decade e anche l’affittuario dovrà attendere la naturale scadenza del contratto. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

I gravi motivi che consentono all’inquilino (e non anche al padrone di casa) di disdire in anticipo l’affitto devono consistere in cause sopravvenute, non dipendenti dalla volontà dell’inquilino medesimo e oggettive. Ad esempio, un trasferimento di lavoro in una località vicina non è considerato un grave motivo perché manca l’elemento della “oggettività”; un trasferimento richiesto dal dipendente per ottenere una promozione non è considerato un grave motivo perché manca l’elemento della indipendenza dalla volontà dell’affittuario; un trasferimento conseguente all’estinzione di un contratto di lavoro perché già nato «a tempo determinato» non è neanch’esso un grave motivo perché manca l’elemento della sopravvenienza del motivo stesso.

Invece, un grave malattia che costringa l’inquilino su una sedia a rotelle, in un palazzo privo di ascensore è un grave motivo; un trasferimento improvviso e a diversi chilometri di distanza è un grave motivo, e così via.

Ma attenzione: nel momento in cui si verifica il grave motivo l’inquilino ha l’obbligo di dare subito comunicazione della disdetta al padrone di casa. Se non lo fa si presume che egli abbia voluto rinunciare a tale diritto e, pertanto, non può “riesumarlo” in un momento successivo, magari quando è scaduto anche il termine per impedire il rinnovo automatico del contratto. Significherebbe che il grave motivo viene utilizzato solo come scusa per disfarsi del contratto.

Un esempio ci chiarirà meglio le idee. Immaginiamo che una persona prenda in affitto un vecchio appartamento. Senonché, una volta dentro, si accorge che l’immobile non è a norma. A suo avviso si tratta certamente di un «fatto grave» che consente la disdetta dell’affitto in quanto estraneo alla volontà del conduttore, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del contratto. L’impossibilità di adeguare l’immobile locato alle prescrizione di legge costituisce «grave motivo» che legittima il recesso unilaterale del conduttore. Senonché l’affittuario attende più di quattro anni a dare la disdetta. E, quando finalmente la invia, anche a seguito di litigi con il padrone di casa per altre questioni collegate ai riscaldamenti, quest’ultimo non ne vuole sapere: sostiene infatti che se davvero l’immobile non corrispondeva alle esigenze del conduttore questi ne doveva dare immediata comunicazione, con lettera di disdetta. Chi dei due ha ragione? Secondo la Cassazione le ragioni del locatore sono più che evidenti: «quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinuncia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.

note

[1] Cass. sent. n. 14623/17 del 13.06.2017.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 8 febbraio – 13 giugno 2017, n. 14623
Presiedente Chiarini – Relatore D’Arrigo

Ritenuto in fatto

Z.S., proprietaria di uno stabile sito in Velletri, convenne in giudizio l’I.N.P.S., conduttrice dell’immobile dal 19 luglio 1990, chiedendo che fosse dichiarata l’illegittimità o l’inefficacia della disdetta comunicata dall’Ente e che, in ogni caso, quest’ultimo fosse condannato al ripristino dello stato dei luoghi ovvero al risarcimento dei danni arrecati all’immobile.
Il Tribunale di Velletri, nel contraddittorio delle parti, accolse solo la domanda risarcitoria, limitatamente all’importo di Euro 5.106,53, rigettando per il resto.
Tale decisione è stata confermata dalla Corte d’appello di Roma con sentenza dell’8 gennaio 2013, avverso la quale la Z. ricorre prospettando due censure di legittimità.

Considerato in diritto

La questione posta all’attenzione di questa Corte riguarda la validità del recesso unilaterale comunicato dall’I.N.P.S. in data 4 novembre 1998.
Con il primo motivo la Z. deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 27 legge locaz., sostenendo che nella specie non ricorrevano i giusti motivi che, ai sensi dell’ottavo comma dell’articolo citato, legittimano il recesso anticipato.
Il secondo motivo di ricorso riguarda l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ossia che il contratto, stipulato nel 1990 per una durata iniziale di sei anni, si è rinnovato nel 1996, ossia in epoca successiva all’entrata in vigore della legge n. 626 del 1994 che, prescrivendo regole più stringenti in materia di sicurezza sul lavoro, è stata dedotta dall’I.N.P.S. quale fatto sopravvenuto che rendeva l’immobile inadatto allo scopo cui era destinato. A parere della proprietaria, poiché i fatti che giustificano il recesso anticipato del conduttore devono essere sopravvenuti alla formazione del contratto, nel 1996 l’I.N.P.S. avrebbe potuto disdettare la rinnovazione tacita ma, una volta rinnovatosi il rapporto, non avrebbe potuto addurre, quale causa del recesso anticipato, un evento verificatosi anteriormente alla rinnovazione.
I due motivi, strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente e devono essere rigettati.
Anzitutto va premesso che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (ex plurimis: Sez. 3, Sentenza n. 26711 del 13/12/2011, Rv. 620662). Tale requisiti ricorrono anche quando una nuova normativa imponga al conduttore l’osservanza di determinate regole per lo svolgimento dell’attività programmata all’interno dell’immobile, in forza delle quali quest’ultimo diviene inidoneo allo scopo.
Pertanto, l’impossibilità di adeguare l’immobile locato alle nuove prescrizioni in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro previste dalla legge n. 626 del 1994 costituisce grave motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore, qualora quest’ultimo sia tenuto all’osservanza di tali prescrizioni (v. anche Sez. 3, Sentenza n. 6895 del 07/04/2015, in motivazione).
Resta da esaminare, però, l’eccezione della locataria, la quale pone l’accento sulla circostanza che la citata legge n. 626 del 1994 entrò in vigore prima della scadenza del rinnovo contrattuale del 1996, mentre il recesso di che trattasi (dichiarato nullo quello del 16 luglio 1998 per difetto dei requisiti) venne comunicato solo in data 4 novembre 1998.
In sostanza, la questione prospettata alla Corte è se il conduttore di un immobile possa addurre, quale grave motivo legittimante il recesso ai sensi dell’art. 27 I. n. 392/1978, un fatto verificatosi anteriormente all’ultimo rinnovo tacito del contratto.
Al quesito – che presenta caratteri di novità, in quanto non risulta che una simile questione sia stata finora vagliata dalla Corte di Cassazione – deve darsi risposta negativa. Infatti, il recesso unilaterale previsto dall’art. 27 I. n. 392/1978 costituisce un rimedio speciale all’alterazione del sinallagma contrattuale derivante dalla sopravvenuta inutilità o non fruibilità dell’immobile condotto il locazione. Pertanto, i gravi motivi che lo giustificano non soltanto devono essere obiettivi e sopravvenuti, ma devono anche essersi verificati in un tempo in cui allo squilibrio delle prestazioni contrattuali non può porsi rimedio in modo diverso che mediante il recesso. Quindi, qualora dopo l’insorgenza dei gravi motivi, il contratto di locazione perviene alla naturale scadenza, il rimedio fisiologico per porre fine al rapporto è quello della disdetta formale, che ne impedisca la rinnovazione tacita. Se, invece, le parti lasciano che il contratto si rinnovi, tale rinnovazione implica una tacita valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto nonostante i fattori sopravvenuti, che dunque non potranno più, in un secondo momento, essere indicati dal conduttore a giustificazione del recesso anticipato.
Va dunque affermato il seguente principio di diritto:
“in tema di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell’art. 27, comma ottavo, legge n. 392 del 1978, quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto”.
Così inquadrata la questione in termini di diritto, in punto di fatto occorre però rilevare che, nel caso di specie, la verificazione del grave motivo fa fatta risalire non all’entrata in vigore della legge n. 626 del 1994, bensì al momento della redazione della relazione del coordinatore tecnico regionale del 15 ottobre 1998. Infatti, solo a questa data l’I.N.P.S. acquisì conoscenza della circostanza che l’immobile non era conforme, né poteva essere adeguato, alla nuova normativa in tema di sicurezza sui luoghi di lavoro.
Il grave motivo indicato nell’atto di recesso, quindi, è successivo alla rinnovazione tacita del rapporto ed è legittimamente opponibile al proprietario.
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.
Considerata la novità della questione di diritto affrontata, ricorrono gravi ed eccezionali ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese processuali.
Sussistono i presupposti per l’applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, sicché va disposto il versamento, da parte dell’impugnante soccombente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione da lei proposta, senza spazio per valutazioni discrezionali (Sez. 3, Sentenza n. 5955 del 14/03/2014, Rv. 630550).

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Compensa integralmente le spese processuali.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della I. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso art. 13.


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