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Lo sai che? Dove deve riunirsi l’assemblea di condominio?

Lo sai che? Pubblicato il 15 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 15 giugno 2017

Regole sul luogo ove si deve tenere la riunione di condominio: l’amministratore è tenuto a scegliere un posto vicino e idoneo.

Dove si deve tenere l’assemblea di condominio? C’è chi vorrebbe che la riunione di condominio si tenesse a casa propria o, comunque in un luogo confortevole; chi invece preferisce un posto neutrale come l’androne dell’edificio o il garage; chi, ancora, preferisce lo studio dell’amministratore e chi, invece, non bada a spese, e preferirebbe affittare una sala riunioni di un hotel. Alla fine chi decide in quale posto si debbano riunire i condomini? La legge, in verità, non dice dove deve riunirsi l’assemblea di condominio e, pertanto, di fatto a decidere è il soggetto che la convoca ossia, nella quasi totalità dei casi, l’amministratore di condominio. Il punto però è fin dove si può spingere l’arbitrio dell’amministratore: se, ad esempio, questi possa imporre luoghi particolarmente distanti dallo stabile (si pensi al suo studio collocato in periferia o in una frazione limitrofa) o difficilmente agibili per chi ha problemi di trasporto o motori. Cerchiamo quindi di fissare alcune regole in questo articolo anche alla luce delle pronunce della giurisprudenza.

La regola generale sul luogo di riunione dell’assemblea

Onde non rimettere all’insindacabile potere dell’amministratore la scelta sul luogo ove deve riunirsi l’assemblea, tanto la giurisprudenza [1] quanto la dottrina [2] hanno cercato di definire alcune regole generali che fungono da cornice. In particolare, nello stabilire dove deve riunirsi l’assemblea di condominio chi la convoca deve rispettare due limiti:

  • limite territoriale: è necessario scegliere una sede entro i confini della città in cui è collocato l’edificio del condominio. Pertanto, se l’amministratore ha lo studio in un’altra località non può convocare l’assemblea nel proprio ufficio;
  • limite di idoneità del luogo della riunione: il posto ove si riunisce l’assemblea deve essere tale da consentire la presenza di tutti i condomini e l’ordinato svolgimento della discussione [3].

Che fare se l’amministratore fissa un luogo inaccessibile?

Potrebbe avvenire che l’amministratore, in spregio alle suddette regole fissate dalla giurisprudenza sul luogo ove deve riunirsi l’assemblea, si ostini a fissare dei posti difficilmente raggiungibili per alcuni condomini. Si pensi a un sottotetto di proprietà comune, non raggiunto però dall’ascensore ove i condomini con difficoltà a fare le scale non riescono ad arrivare; si pensi a un locale collocato in un luogo non servito dai mezzi pubblici. ecc. Che succede in questi casi? Poiché, come abbiamo detto, il luogo di convocazione e svolgimento della riunione di condominio deve garantire la partecipazione di tutti i condomini, coloro che si sentono lesi da tale scelta potranno rivolgersi al giudice con un ricorso. Il tribunale, valutate le circostanze e le ragioni degli istanti, potrà imporre di tenere le assemblee condominiali in un luogo diverso da quello prescelto dall’amministratore [4].

Se il condominio ha una sala riunioni

I problemi non si pongono se il condominio è dotato di una sala riunioni o di un locale, comunque, agibile (si pensi all’anticamera del garage o all’androne particolarmente ampio ove poter collocare le sedie anche per i più anziani). In tal caso, l’amministratore dovrà tenere conto del luogo più vicino e comodo per tutti i condomini non potendo, arbitrariamente, prescegliere un luogo a lui più congeniale come, ad esempio, il proprio studio, molto più distante.

Se il regolamento indica il luogo di riunione dell’assemblea

Ben potrebbe avvenire che a stabilire dove si deve riunire l’assemblea di condominio sia lo stesso regolamento. In tal caso l’amministratore non ha alcun potere decisionale e, anzi, nell’avviso di convocazione non è neanche tenuto a specificare tale luogo, essendo sempre fisso e prestabilito [5].

In quale città deve riunirsi l’assemblea di condominio?

Abbiamo appena detto che uno dei criteri fissati dalla giurisprudenza che vincolano l’amministratore nell’individuare il luogo ove deve riunirsi l’assemblea è quello «territoriale» non potendo questi convocare i condomini in una città diversa da quella ove è situato lo stabile. L’orientamento è stato condiviso da numerosi tribunali [6]. Secondo quello di Firenze il luogo di convocazione dell’assemblea di condominio deve essere quello ove è situato il palazzo comune, in relazione all’ufficio giudiziario competente all’eventuale causa che lo coinvolga. In pratica questo significa che non è tanto il Comune ove è fisicamente presente l’immobile quanto quello più vicino ove ha sede il giudice competente; ad esempio, se l’edificio è ubicato in una frazione o un paesino senza uffici giudiziari, la riunione si può tenere nel Comune più vicino ove ha sede il tribunale competente.

Se così fosse, però, le riunioni di condominio delle case vacanze non potrebbero essere quasi mai raggiunte nel (ricorrente) caso in cui tutti o la maggioranza dei condomini risiede altrove. Proprio per questo, secondo la giurisprudenza, tutte le volte che i condomini non residenti sono oltre la metà dell’intero edificio, è legittima la convocazione fuori dal Comune del condominio [7].

È possibile l’assemblea a casa di uno dei condomini?

In linea di principio nulla esclude che l’assemblea di condominio possa riunirsi a casa di uno dei condomini, salvo vi siano situazioni di conflitto che possano suggerire opportuno un altro posto. Ad esempio, secondo la Corte di Appello di Firenze [8] non è possibile tenere l’assemblea presso la casa di uno dei comproprietari se tra questi e il condominio è in corso una forte conflittualità sfociata in una causa.

In sintesi: quale luogo va scelto per la riunione dell’assemblea?

Sintetizzando quanto sinora detto, possiamo così elencare i criteri per determinare il luogo ove si deve riunire l’assemblea di condominio, tenendo conto che la scelta spetta a chi la convoca, ossia all’amministratore, ma quest’ultimo deve rispettare i seguenti criteri:

  • scegliere il luogo che è più agevole a tutti i condomini, tenendo conto di eventuali limiti fisici e morali, in modo da dare a tutti la possibilità di partecipare alla riunione;
  • prescegliere il luogo eventualmente indicato dal regolamento di condominio;
  • preferire un locale dell’edificio se questo ne è dotato;
  • scegliere il Comune ove si trova l’edificio o di quello più vicino ove è collocato l’ufficio giudiziario competente a decidere le eventuali cause;
  • scegliere un luogo che garantisca l’ordinato svolgimento dell’assemblea e la riservatezza dei partecipanti (da escludersi esclusi luoghi ove siano presenti anche soggetti estranei);
  • scegliere un luogo che garantisca la salubrità e la comodità dei locali tenuto conto del numero e delle condizioni fisiche dei partecipanti; ad esempio sarebbe contestabile la scelta di un locale particolarmente umido e privo di riscaldamenti in presenza di gente anziana.

note

[1] Cass. sent. n. 14461/99; Trib. Imperia sent. del 20.03.2000

[2] Triola, La riforma del condominio tra novità ed occasioni mancate, 2014, 332 3 Celeste – Scarpa, L’amministratore e l’assemblea, 2014, 205; Silvio Rezzonico – Matteo Rezzonico, Manuale del condominio, 2013, 548; Branca, Comunione, Condominio degli edifici, 1965, 552.

[3] Cass. sent. n. 2284/1958 e Trib. Roma sent. del 28.12.1964.

[4] Trib. Milano sent. del 25.01.1993.

[5] Cass. sent. n. 14461/99.

[6] C. App. Firenze sent. n. 1249/2005; Trib. Treviso sent. del 29.06.2016.

[7] Trib. Tempio Pausania , Sezione distaccata di Olbia sent. n. 112/2006; Cl App. Cagliari sent. n. 373/2015.

[8] C. App. Firenze, sent. n. 1249/2005.

Autore immagine: Pixabay.com


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