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Locazione locale commerciale: che fare se mancano le autorizzazioni?

18 Agosto 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Agosto 2017



Locazione di un locale commerciale senza le autorizzazioni necessarie per usarlo in un determinato modo: non sempre l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto.

Può succedere che una persona stipuli un contratto di locazione di un locale commerciale ma che, ben presto, si renda conto di non potervi svolgere l’attività, in quanto l’immobile non è idoneo per l’uso che si intende farne. Che fare in questo caso? Il conduttore può tirarsi indietro e chiedere la risoluzione del contratto? In altre parole, se l’immobile non ha le autorizzazioni amministrative necessarie perché possa essere usato nel modo che il conduttore ha previsto, quest’ultimo può ottenere lo scioglimento della locazione? Una sentenza del Tribunale di Enna [1] chiarisce che solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene dipende da caratteristiche proprie dello stesso – che impediscono il rilascio dei relativi atti amministrativi – e solo se questa mancanza non consente l’esercizio dell’attività secondo quanto stabilito nel contratto, può configurarsi l’inadempimento del locatore [2].

Cerchiamo di chiarire meglio che fare se mancano le necessarie autorizzazioni, nell’ipotesi di locazione di un locale commerciale: esempi classici sono quello di un locale da adibirsi a cinema senza uscite di sicurezza oppure di un locale da adibirsi a fabbrica ma che non ha ottenuto l’agibilità o di quello per aprire un ristorante privo dell’autorizzazione allo scarico delle acque reflue.

La vicenda

Un uomo si rifiutava di sottoscrivere il contratto di locazione definitivo sostenendo che il locatore era venuto meno all’impegno assunto con il preliminare di ottenere l’autorizzazione allo scarico delle acque reflue.

Locale commerciale: contratto valido se mancano le autorizzazioni?

Secondo il Tribunale di Enna, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello abitativo (come un locale commerciale), se mancano le autorizzazioni o le concessioni amministrative necessarie per l’esercizio di una determinata attività (pensiamo a un ristorante, ad esempio), ci si trova di fronte a un inadempimento del locatore: tanto basta per chiedere la risoluzione del contratto [3] (cioè il suo scioglimento), a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.

Il vero problema, quindi, è capire su chi incombe l’onere di verificare che il locale oggetto di una locazione ad uso commerciale ha tutta la documentazione amministrativa necessaria per essere destinato allo scopo indicato nel contratto. Sul proprietario o sull’inquilino?

Locale commerciale: chi deve verificarne l’idoneità?

Secondo la Cassazione [4], nel caso della locazione ad uso commerciale, occorre fare una distinzione tra:

  • certificati generali richiesti per tutti i tipi di immobili, come il certificato di agibilità e
  • certificati speciali se deve essere esercitata un’attività particolare e specifica, come un cinema o un ristorante.

Mentre, infatti, per quanto riguarda i primi, è il proprietario a doverli procurare, per i secondi è l’inquilino che deve verificare se l’immobile possa ottenere la documentazione necessaria e se possa essere destinato all’uso specifico che intende farne. Questa è la regola generale che si applica se, all’interno del contratto, le parti non hanno deciso cose diverse: al contrario, se hanno provveduto a regolare questo specifico aspetto stabilendo, ad esempio, che il proprietario deve ottenere sia la documentazione amministrativa generale che quella speciale è evidente che la responsabilità per la mancanza della documentazione darà addebitabile al proprietario.

Nel caso della sentenza, le parti all’interno del contatto non avevano stabilito nulla in merito per cui la domanda di risoluzione è stata rigettata.

note

[1] Trib. Enna sent. n. 213 del 14.04.2017.

[2] Cass. sent. n. 666 del 18.01.2016.

[3] Art. 1578 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 13651 del 16.06.2014.

Fonte della sentenza: lesentenze.it


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