Professionisti La capacità dell’amministratore di stare in giudizio

Professionisti Pubblicato il 16 giugno 2017

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Condomino: la legittimazione attiva e passiva in causa da parte dell’amministratore.

L’articolo 75, ultimo comma, c.p.c. prevede che «Le persone giuridiche stanno in giudizio per mezzo di chi le rappresenta a norma della legge o dello statuto. Le associazioni e i comitati, che non sono persone giuridiche, stanno in giudizio per mezzo delle persone indicate negli articoli 36 e seguenti del codice civile». Tale norma non prevede la figura dell’amministratore del condominio cui la rappresentanza del condominio è, invece, attribuita ex articolo 1131 c.c.

La legittimazione attiva

È, infatti, proprio l’articolo 1131 c.c., come modif. dalla L. 220/2012, a stabilire che: «Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130, o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi». L’articolo è da considerarsi inderogabile in virtù dell’espressa previsione di cui all’articolo 1138, quarto comma, sicché né l’assemblea dei condòmini, né il regolamento di condominio potrebbero legittimamente ridurre i poteri di rappresentanza attribuiti all’amministratore dalla legge.

Secondo la giurisprudenza, ricorrerebbe nella fattispecie un’ipotesi di rappresentanza volontaria originata dal mandato conferito all’amministratore da condominio. La dottrina, invece, è divisa: per alcuni la rappresentanza è legale perché ha fonte nella legge; per altri è volontaria in quanto fondata sul mandato; per altri ancora non è né legale né volontaria, trattandosi piuttosto di un rapporto sui generis; per chi, infine, qualifica l’amministratore come organo del condominio trattasi di rappresentanza organica.

In ogni caso, l’amministratore del condominio è dunque legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condòmini e dei terzi al fine di:

  1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini;
  2. disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
  3. riscuotere dai condòmini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;
  4. compiere gli atti conservati dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio [1].

Tale indirizzo è da considerarsi consolidato con la recente pronuncia della Suprema Corte [2]. Per cui possiamo dire che, dal combinato disposto dagli articoli 1130 e 1131 primo comma del c.c. si evince che, al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore può agire in giudizio senza che occorra una apposita autorizzazione solo nell’ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge — e propriamente dall’articolo 1130 — le quali concernono in generale l’amministrazione ordinaria e, per quanto attiene specificamente ai lavori e alle opere relative alle parti comuni dell’edificio condominiale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria.

Ne consegue che la rappresentanza processuale attiva del condominio, anche in assenza di una apposita deliberazione dell’assemblea dei condòmini, per le controversie nascenti da un contratto di appalto non può farsi discendere dal solo fatto che l’amministratore abbia stipulato in nome e per conto del condominio il contratto cui la controversia si riferisce, anche se l’oggetto di esso ecceda le sue normali attribuzioni come conferitegli dalla legge, ove non risulti che la stipulazione del contratto stesso sia stata autorizzata o comunque approvata mediante ratifica dall’assemblea dei condòmini [3]. Così come le azioni reali contro terzi, a difesa dei diritti dei condòmini sulle parti comuni di un edificio, quali quelle volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni, essendo dirette a sostenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi, non rientrano tra gli atti meramente conservativi e possono, quindi, promuoversi dall’amministrazione del condominio solo se sia autorizzato dall’assemblea a norma dell’articolo 1131, primo comma, c.c. [4].

La legittimazione passiva

Se la situazione è sufficientemente chiara dal lato attivo, dal lato passivo questi stessi pronunciamenti della Suprema Corte [5] hanno ampliato le difficoltà interpretative. Per cui si ritiene opportuno esaminare con più dovizia di particolari la questione.

Fino a poco tempo fa, era ritenuto che la rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo, ai sensi del secondo comma dell’articolo 1131 c.c., non incontrava limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardavano le parti comuni dell’edificio. Ciò stava a significare che l’amministratore non necessitava di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie, compreso il ricorso per cassazione, in relazione al quale era considerato legittimato a conferire la procura speciale all’avvocato iscritto nell’apposito albo speciale a norma dell’articolo 365 c.p.c. [6]. Per cui la rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio, mentre dal lato attivo coincideva con i limiti delle sue attribuzioni, salvi i maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, dal lato passivo non incontrava limiti [7]. La stessa inosservanza dell’obbligo di informare i condòmini della esistenza di un procedimento contro il condominio aveva rilevanza puramente interna senza incidere sui poteri di rappresentanza processuale dell’amministratore stesso [8].

A questo indirizzo maggioritario se ne contrapponeva altro secondo cui la «ratio» dell’articolo 1131 c.c., comma 2, — che consente di convenire in giudizio l’amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio — era quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anziché a tutti i condomini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustificava la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea [9].

Inoltre, secondo tale indirizzo, poiché l’autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio in sostanza altro non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura «ad litem» al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, l’amministratore, in definitiva, non svolge che una funzione di mero «nuncius» e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata. Deriva, da quanto precede, pertanto, che era inammissibile il ricorso per cassazione, avverso sentenza sfavorevole al condominio, proposto dall’amministratore senza espressa autorizzazione dell’assemblea [10].

Per cui, secondo tale indirizzo:

  1. l’amministratore deve munirsi di autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dell’amministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia;
  2. la concessa autorizzazione assembleare non legittima l’amministratore ad impugnare spettando tale legittimazione solo all’assemblea.

A comporre tale contrasto sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte, con le sentenze del 2010 già citate [11] le quali hanno ritenuto che (così come dal lato attivo) la norma abilita l’amministratore del condominio, relativamente alle liti passive, a costituirsi in giudizio e a impugnare la sen- tenza eventualmente sfavorevole, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea, soltanto se l’oggetto della controversia è compreso nei limiti delle sue attribuzioni, limiti ed attribuzioni previsti dall’articolo 1130 c.c. essendo altrimenti necessaria l’autorizzazione dell’assemblea.

A questa interpretazione restrittiva della rappresentanza dell’amministratore è mancata però un’elaborazione giurisprudenziale in merito all’individuazione delle azioni promosse nei confronti del condominio ed esorbitanti dalle attribuzioni dell’amministratore. Da ciò una serie di interrogativi. Infatti, non risulta che sia stata specificamente affrontata la pur importante (per la sua frequenza) questione sulla possibilità di considerare meno attinenti all’ambito delle suddette attribuzioni le cause di impugnazione di deliberazioni assembleari.

Se, cioè, il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, che è demandato dall’articolo 1130 c.c., n. 1) all’amministratore, includa, in ipotesi, anche quello di propugnarne in giudizio la legittimità, quale che sia il loro oggetto. Sul punto, quindi, occorre ritenere che nulla è cambiato, per cui l’amministratore che è competente ad eseguire le delibere assembleari non necessita di alcuna ratifica del mandato in caso di impugnativa.

Inoltre, la stessa Corte di Cassazione, sul presupposto che il nuovo indirizzo, di cui alle sentenze appena citate era stato fino ad allora minoritario, ha ritenuto [12] disporre nuovamente la trasmissione degli atti al Primo Presidente, perché valuti l’opportunità di assegnare la causa alle Sezioni Unite per un nuovo chiarimento sul tema.

Anche se questa rimessione parte da un problema diverso, speriamo in  un nuovo pronunciamento che forse farà luce sull’intera questione. Anche perché a distanza di appena due mesi dalle ricordate sentenze n. 18331 e 18332/2010, la stessa Corte di Cassazione [13] è ritornata sui suoi passi più volte e ha riaffermato che la legittimazione passiva dell’amministratore dal lato passivo non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino [14]. In ultimo è opportuno citare la sentenza del 4-10-2012, n. 16901 della Suprema Corte che ha riaffermato l’indirizzo secondo cui: «la legittimazione passiva dell’amministratore di condiminio a resistere in giudizio non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio». Si spera, quindi, che si sia chiarito al più presto il ritorno all’orientamento maggioritario che la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza sopra indicata, ha cambiato completamente.

note

[1] Cass. 3773/2001.

[2] Cass. 18331/2010 e 18332/2010.

[3] Cass. 11270/1990.

[4] Cass. SS.UU. 10652/1996.

[5] Cass. 18331/2010 e 18332/2010.

[6] Cass. 3938/1994; 9093/2007 Corte di Appello di Napoli n. 1016/2010.

[7] Cass. 8246/1997, 7958/2003 e 8286/2005. La Corte si era discostata da tale indirizzo solo in due occasioni: 22294/2004 e 1422/2006.

[8] Cass. 9093/2007.

[9] Cass. 22294/2004 e 1422/2006.

[10] Cass. 1381/2009.

[11] Cass. SS.UU. 18331/2010 e 18332/2010.

[12]  Ordinanza del 21 dicembre 2010, n. 25877.

[13] Cass. 22886/2010.

[14]  Cass. 12310/2011. Anche la giurisprudenza di merito è rimasta ferma all’orientamento precedente: Tribunale di Mondovì sentenza del 12 gennaio 2011.


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