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Lo sai che? Come aprire un B&b: regole per i bed and breakfast

Lo sai che? Pubblicato il 16 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 giugno 2017

Bed and breakfast: come e quanto grande deve essere l’appartamento; i servizi da fornire obbligatoriamente agli ospiti e il regolamento di condominio.

Gestire un bed and breakfast non richiede molto tempo; nello stesso tempo consente di avere la possibilità di socializzare con persone provenienti da tutto il mondo, imparare lingue diverse e avere un lavoro che non dipende da altri. Pertanto, se si ha già un appartamento da adibire a bed and breakfast o si hanno dei risparmi in banca da investire nell’acquisto di un immobile, questo potrebbe essere il momento giusto per avviare la tua nuova attività imprenditoriale, complici anche le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni. Vediamo dunque come aprire un B&b in città, in campagna, al mare o ovunque tu ritenga che la zona possa interessare ai turisti.

Quali leggi conoscere prima di aprire un B&b

Quando si inizia un’attività di qualsiasi tipo è sempre bene informarsi su quali sono le prescrizioni di legge e quali adempimenti burocratici sono richiesti. A tal fine, la materia è sottratta alla competenza statale per essere disciplinata da leggi regionali. Esiste una normativa nazionale di cornice, che è la legge del 29 marzo 2001, n. 135, «Riforma della legislazione nazionale del turismo» che puoi trovare pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 20 aprile 2001 n. 92. A questa si aggiungono poi tutte le Leggi Regionali che puoi invece trovare in questa pagina Leggi Regionali sul Bed and Breakfast.

Adempimenti burocratici per aprire un B&b

Chi vuole aprire un B&b deve presentare la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La modulistica può essere reperita tramite Internet o presso lo sportello SUAP del Comune di pertinenza. Dopo aver presentato la SCIA si può aprire la struttura ricettiva anche immediatamente. Alla Scia vanno allegati determinati documenti indicati dalla normativa regionale (ad esempio la planimetria dell’abitazione, l’atto di proprietà o di affitto dell’immobile, eventuale copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti). Il costo della Scia può variare da 30 a 150 euro.

Va poi curato l’inoltro della pratica presso le locali A.A.P.I.T. o gli Uffici Turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza. Per tali procedure sarà meglio rivolgersi agli uffici competenti potendo esserci variazioni da Regione a Regione.

B&b e condominio

La prima cosa che deve sapere chi si interroga su come aprire un B&b è, nel caso in cui l’appartamento sia inserito in un edificio più grande, se il regolamento di condominio pone dei limiti. Secondo giurisprudenza costante, solo un regolamento approvato all’unanimità – ossia da tutti i condomini – potrebbe impedire di adibire il proprio appartamento a bed&breckfast. Il semplice divieto di svolgere attività rumorose non può essere considerato un ostacolo all’apertura di un B&b. Né il generico divieto ad adibire gli appartamenti a strutture ricettive dei turisti può ritenersi sufficiente atteso che l’attività di B&b non comporta un mutamento della destinazione d’uso degli appartamenti, che restano infatti utilizzati come «civile abitazione». Né si può sostenere che tale business comporti conseguenze dannose per gli altri proprietari che vivono nello stesso palazzo: salvo, ovviamente, una prova contraria che dovrebbe comunque essere fornita da chi si oppone all’esercizio di detta attività.

Due sono i modi con cui un regolamento di condominio può essere approvato all’unanimità:

  • con votazione durante la riunione di assemblea cui partecipino tutti i condòmini (cosiddetto «regolamento assembleare») ;
  • oppure all’atto della firma del rogito notarile di acquisto dell’immobile: in questa sede – sebbene in momenti autonomi e separati tra loro – tutti i futuri proprietari approvano, oltre al contratto di vendita vero e proprio, il regolamento di condominio già predisposto dal costruttore (cosiddetto «regolamento contrattuale»).

La ragione per cui solo un regolamento approvato all’unanimità può vietare di aprire un B&b è che nessuno, se non lo stesso proprietario (con un atto di autolimitazione) può imporre agli altri cosa possono e cosa non possono fare all’interno delle proprie dimore, ivi comprese attività di natura commerciale.

La conseguenza è che chi intende trasformare l’appartamento in B&b non deve prima chiede l’autorizzazione all’assemblea di condominio, né è tenuto a darne comunicazione all’amministratore.

B&b e rumori in condominio

Il fatto che la legge consenta a chiunque di aprire un B&b all’interno del proprio appartamento non lo autorizza a fare rumori superiori alla «normale tollerabilità», soglia quest’ultima fissata dal codice civile e valida per chiunque. Questo significa che il condominio potrà chiedere il risarcimento al gestore del B&b o interdirgli la stessa attività se questa si presenta eccessivamente rumorosa e comporti molestie per gli altri proprietari.

B&b e uso dell’ascensore

Il semplice passaggio degli ospiti all’interno dello stabile o lo stesso utilizzo più intenso dell’ascensore, da parte di questi, non costituiscono turbative che possono essere oggetto di contestazioni.

Come deve essere l’appartamento del B&b

L’immobile adibito a B&b deve essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza (impianti elettrici, gas, ecc.) prescritti dalla normativa per le abitazioni a uso civile. Quindi, ad esempio, senza agibilità, non è possibile trasformare un sottotetto in un bed&breakfast.

Spesso le leggi regionali impongono al gestore del B&b di garantire un numero minimo di camere. Questo limite però è stato dichiarato illegittimo da una recente e interessante sentenza del Tar Lazio, secondo cui non si può imporre ai bed&breakfast così come agli affittacamere una dimensione minima dell’immobile (leggi I B&b non possono avere più limiti). Viene invece spesso prevista una dimensione massima (da 6 a 20 stanze a seconda della Regione).

Diverso è il discorso per godere delle agevolazioni fiscali: il numero massimo di camere consentito per godere di tali facilitazioni (ad esempio, non c’è bisogno di aprire una partita Iva) va da tre a sei, con un numero massimo di posti letto che varia da sei a, comunque, meno di 20.

Di solito poi le leggi regionali chiedono una dimensione minima di:

  • 8 mq per camera singola;
  • 14 mq per camera doppia.

Il bagno

Chi intende aprire un B&b deve dotare l’immobile di un bagno. Non è necessario avere un singolo bagno privato per ogni appartamento, ben potendo essere unico e comune per tutti gli ospiti.

La prima colazione

Lo dice la stessa parola: il B&b deve essere composto da letto (bed) e prima colazione (breakfast). La prima colazione deve essere inclusa nel prezzo. Quindi è necessario che l’appartamento abbia un luogo ove consumare il primo pasto della giornata. In verità non è richiesta una vera e propria “sala colazione” con tanto di tavolini come negli hotel; è sufficiente uno spazio condiviso in cui gli ospiti possono avere accesso alle bevande e agli alimenti ed, eventualmente, provvedere loro stessi a fare il caffè per poi portarlo in camera o consumarlo lì stesso.

Si possono offrire solo  prodotti non manipolati, ossia piatti cucinati (eventualmente solo riscaldati).

Arredo base

Chi intende aprire un B&b deve anche controllare che la legge regionale non imponga all’appartamento un arredo “minimo”. Alcune leggi infatti chiedono la presenza di oggetti di base per rendere confortevole il soggiorno. Di solito questo arredo riguarda il bagno e può comprendere la vasca da bagno, la doccia, uno specchio con presa di corrente, lavabo, water, ecc. Ma anche alle camere da letto può essere richiesta una dotazione minima come armadio, comodini, lampade, sedie, cestini della spazzatura.

Il corridoio

Un corridoio è necessario. Infatti gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare quella degli altri. Ad esempio, sarebbe illegittimo un B&b dove un cliente, per arrivare in camera, debba aprire una porta situata in un’altra camera occupata da ospiti.

Pulizia dell’appartamento

Per aprire un B&b è necessario provvedere alla pulizia quotidiana dei locali e delle stanze; non è però richiesto il cambio giornaliero delle lenzuola o degli asciugamani da bagno, salvo in caso di cambio dell’ospite.

Gestione continuata dell’attività

In passato molte regioni avevano stabilito che, per aprire un B&b, fosse necessario prevedere un’interruzione di un certo numero di giorni all’anno, anche non consentivi, in linea col fatto che l’attività non può considerarsi al pari di quella di un hotel. Anche questo limite è caduto con la citata sentenza del Tar Lazio (leggi I B&b non possono avere più limiti). In ogni caso, poiché si tratta dell’unico precedente, sarà sempre più prudente verificare cosa stabilisce la Regione ove è ubicato l’immobile.

In ogni caso, se viene rispettato lo “stop” periodico non è necessario aprire una partita Iva.

I prezzi

Ultimo aspetto, non meno rilevante, che deve conoscere chi vuole aprire un B&b è quello sui prezzi delle stanze. Tali prezzi vanno comunicati all’ente indicato dalla Regione ed essere esposti all’interno della struttura.

Obbligo di registrazione

Come tutte le strutture ricettive, anche chi gestisce il B&b deve “schedare” i clienti, ossia tenere un registro in cui annota i nomi e le generalità degli ospiti e comunicarli alla locale autorità di Pubblica Sicurezza.

Durata massima del pernottamento

Il cliente può soggiornare nel B&b per lunghi periodi: il divieto di permanenza consecutiva di un cliente nella struttura varia dai 30 giorni delle Marche ai 90 giorni del Lazio. In genere, il periodo può essere rinnovato dopo una pausa di 5 giorni.


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