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Lo sai che? Se l’amministratore preleva dal conto del condominio che fare?

Lo sai che? Pubblicato il 16 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 16 giugno 2017

Prelievi ingiustificati: per la responsabilità nei confronti dell’amministratore e ottenere l’ordine di restituzione è necessario l’esame della contabilità.

Se hai letto il nostro articolo Il condomino può chiedere gli estratti conto saprai già che ogni singolo proprietario ha il diritto di chiedere all’amministratore – o, in caso di sua inerzia, alla banca – tutta la documentazione inerente al conto corrente del condominio per verificare entrate, spese ed eventuali prelievi operati. Da tali documenti è possibile anche scoprire i nomi dei condomini inadempienti. Ma che succede se, dopo un’accurata analisi delle entrate e delle uscite, rapportate ai bilanci approvati in assemblea, ci si accorge che qualcosa non quadra e che ci sono meno soldi di quanti, invece, dovrebbero essercene? Inevitabile che, in tale ipotesi, i sospetti ricadano sull’unica persona autorizzata a operare sul rapporto bancario. Ebbene, se l’amministratore preleva dal conto del condominio e si tratta di prelievi ingiustificati, cosa deve fare il condomino per avere indietro il proprio denaro? A chiarirlo è una recente sentenza del Tribunale di Milano [1] che invita alla prudenza: solo un’esame della contabilità può dire se l’amministratore ha rubato o meno. In assenza di una perizia che chiarisca, a seguito di un’accurata analisi e dal confronto con i bilanci, quali uscite trovino riscontro nei documenti contabili e quali no, non si può agire contro l’amministratore e pretendere, da questi, la restituzione delle somme prelevate.

È imprescindibile – si legge nel provvedimento in commento – l’esame della contabilità del condominio prima di poter parlare di una responsabilità dell’amministratore. Il risultato è che, per poter ottenere la restituzione dei soldi prelevati dal conto corrente, non si può agire con un decreto ingiuntivo (che, come noto, è una procedura semplificata che, senza bisogno della convocazione della controparte, richiede una semplice prova documentale del credito quale, ad esempio, l’estratto conto); è necessario invece un giudizio ordinario ove venga prodotta una perizia. Per controllare l’esistenza di un credito a carico dell’amministratore verso i condomini, infatti, bisogna verificare la corrispondenza tra «le somme corrisposte dai condomini e i debiti del condominio verso i fornitori».

Del resto, a seguito della riforma del condominio del 2012, l’esistenza di un conto corrente, autonomo per ogni singolo edificio, è diventata obbligatoria al fine di rendere possibile un controllo sull’operato dell’amministratore ed evitare il rischio di confusione tra più gestioni o tra queste e il conto personale del professionista. L’amministratore, nello svolgimento dei propri incarichi, è chiamato a gestire somme anche elevate, incassando le quote condominiali e pagando i fornitori per i servizi necessari allo stabile. A tal fine deve valersi del conto condominiale, non potendo attingere da altre risorse. L’esistenza del conto è quindi finalizzata a evitare «confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il conto personale dell’amministratore o eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati».

Ciascun condomino, in qualsiasi momento, può prendere visione del conto ed estrarre copia della rendicontazione. Lo può chiedere all’amministratore, tenuto ad ottemperare all’ordine, o, in difetto, alla banca. In ultima analisi può ricorrere al tribunale affinché emetta  un provvedimento d’urgenza. La trasparenza in ambito condominiale è completata quindi con la predisposizione del conto unico del condomino, necessario a garantire la «tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, a prescindere dall’effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall’approvazione dei rendiconti da parte dell’assemblea».

Non basta però riscontrare una «non corretta gestione della contabilità condominiale, con commistione continua tra la contabilità condominiale e quella privata dell’amministratore e con passaggi di denaro dai conti correnti dell’uno a quelli dell’altro», per ottenere la condanna del professionista che abbia prelevato somme non giustificate dal conto corrente condominiale. In altri termini, per accertare le ragioni a fondamento del credito del condominio non è sufficiente la sola «dimostrazione dei prelievi effettuati dagli amministratori operati sul conto corrente condominiale», dal momento che ciò potrà essere confermato solo attraverso un approfondito esame della contabilità del condomino.

note

[1] Trib. Milano, sent. del 21.03.2017.


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