Professionisti Riparto delle spese di condominio

Professionisti Pubblicato il 16 giugno 2017

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Millesimi e divisione degli oneri condominiali: come si ripartiscono le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune.

L’articolo 1123 c.c., non toccato dalla riforma, testualmente riferisce che

«le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae  utilità».

I tre criteri per il riparto

La norma detta tre criteri per il riparto:

  • il primo comma prevede il criterio della cd. utilizzazione generale;
  • il secondo comma stabilisce, invece, il criterio dell’utilizzazione differenziata;
  • il terzo comma, infine, prevede il criterio della utilizzazione

I tipi di spesa

Sulla base di tali criteri è possibile operare la seguente distinzione tra le diverse tipologie di spesa:

  • le spese necessarie per la conservazione ed il godimento dei beni in comune, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale (prima anche detta della proprietà);
  • le spese che, pur aventi gli stessi oggetti e scopi di cui al punto a), sono soggette ad un riparto in base all’uso, proprio perchè vi è un’utilizzazione differenziata da parte dei condomini;
  • le spese che cadono solo su quella parte dei condòmini cui il bene o servizio effettivamente serve (condominio parziario).

La deroga convenzionale dei criteri di riparto

Va, infine, affrontata la questione se i criteri di riparto stabiliti dall’articolo 1123 c.c. possano essere derogati mediante accordi tra i condòmini. La risposta è senz’altro positiva, non rientrando l’articolo in esame tra quelli dichiarati inderogabili dall’articolo 1138, ultimo comma, c.c., con la precisazione, tuttavia, che le deroghe possono essere deliberate solo dall’accordo unanime dei condòmini. Tale accordo può essere consacrato in un regolamento contrattuale ovvero essere oggetto di una delibera assembleare approvata all’unanimità. Sarebbe nulla (e come tale impugnabile senza limitazioni di tempo) la delibera che, in mancanza di accordo unanime, disponesse una ripartizione delle spese in base a criteri diversi da quello legale, mentre saranno semplicemente annullabili le delibere che in concreto ripartissero le spese in violazione dei criteri di ripartizione già stabiliti.

Criteri di ripartizione delle spese

OGGETTO

NORMA

CRITERIO

Conservazione e godimento delle cose comuni Articolo 1123 c.c. – primo comma Millesimi generali della proprietà
Conservazione e godimento dei beni che servono i condòmini in misura diversa Articolo 1123 c.c. – secondo comma In proporzione all’uso in base ad apposita tabella
Conservazione e godimento dei beni comuni destinati a servire solo una parte del fabbricato Articolo 1123 c.c. – terzo comma In proporzione all’uso solo per alcuni condòmini
Manutenzione e ricostruzione scale ed ascensori Articolo 1124 c.c.
Solo per i proprietari cui servono, per metà in ragione 
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Articolo 1125 c.c.
In parti uguali tra i due proprietari degli immobili sovrastanti e sottostanti

Lastrici solari di uso esclusivo

Articolo 1126 c.c.
1/3 a carico del proprietario del lastrico, gli altri 2/3 a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico serve, in proporzione del piano o della porzione di piano di ciascuno


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