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Quando decade un vincolo di edificabilità?

20 giugno 2017


Quando decade un vincolo di edificabilità?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 giugno 2017



Abbiamo ereditato una villetta con giardino e vogliamo ricavarci 4 appartamenti. Abbiamo scoperto un vincolo di edificabilità. Su cosa basarsi per indurre il Comune a considerarlo decaduto?

L’istituto dell’asservimento, consistente nella volontaria rinuncia alle possibilità edificatorie di un lotto in favore del loro sfruttamento in un’altra particella, serve ad accrescere la potenzialità edilizia di un’area per mezzo dell’utilizzo, in essa, della cubatura realizzabile in una particella contigua e del conseguente computo anche della superficie di quest’ultima, ai fini della verifica del rispetto dell’indice di fabbricabilità fondiaria. Il presupposto logico dell’asservimento deve essere rinvenuto nella indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia, della materiale collocazione dei fabbricati, risultando del tutto neutra l’ubicazione degli edifici all’interno del comparto, fatti salvi, ovviamente, il rispetto delle distanze e di eventuali prescrizioni sulla superficie minima dei lotti [1].

Il regolamento edilizio del Comune della lettrice precede che in tutti i casi in cui si proceda ad interventi edilizi che incidono sui parametri di edificabilità (nuova costruzione, ampliamento o demolizione e successiva ricostruzione), le aree fondiarie di pertinenza devono essere assoggettate a specifico vincolo di asservimento agli indici di utilizzazione edilizia, applicabili al momento della concretizzazione dell’efficacia del relativo procedimento. Il vincolo di asservimento permane con il permanere degli edifici, anche se oggetto di un frazionamento ovvero di una alienazione, anche parziale, dell’area. L’area asservita ai fini del calcolo della edificabilità consentita non può essere considerata libera ai fini di un successivo atto abilitativo all’esercizio dell’attività edilizia. Il vincolo di asservimento viene costituito mediante atto unilaterale registrato e trascritto con atto notarile o nelle forme equipollenti di legge, concernente lo sfruttamento edilizio dell’area oggetto dell’intervento, da sottoscrivere e trasmettere allo sportello unico contestualmente al certificato di ultimazione dei lavori o di collaudo in caso di dia e da trascriversi sui registri immobiliari a cura e spese del proprietario o degli eventuali aventi titolo. L’atto deve indicare gli estremi catastali dell’area base di calcolo della edificabilità, la sua estensione espressa in metri quadrati, la superficie lorda di pavimento utilizzata, il relativo indice di Prg riferito all’intera area fondiaria di pertinenza.

L’atto di asservimento sottoscritto dai genitori della lettrice al momento del rilascio del permesso di costruire prevede che essi si impegnavano, per sé, successori ed aventi causa, a conservare nel tempo la totale inedificabilità dell’area annessa al costruendo fabbricato destinata al servizio dell’edificio medesimo. Vi è stata una rinuncia chiara alle eventuali ulteriori potenzialità edificatorie del suolo asservito che non consente speculazioni di sorta. Normalmente, infatti, si vincola solo una parte della volumetria e cioè quella necessaria per raggiungere gli indici minimi sufficienti a consentire la realizzazione nel lotto beneficiario dell’asservimento. Ciò che, invece, non è avvenuto nel caso della lettrice, probabilmente per esigenze urbanistiche non collegate agli indici di edificabilità: si sarebbe, infatti, vincolata una volumetria non necessaria asservendo la superficie intera dei lotti contigui. Unica alternativa (che potrebbe apparire paradossale, ma che si potrebbe al limite valutare) sarebbe di demolire il vecchio fabbricato proponendo un nuovo progetto edificatorio con utilizzo per intero delle attuali potenzialità volumetriche dell’intera superficie. Si tratterebbe di un calcolo economico di convenienza che si potrebbe tenere in considerazione.

La superiore considerazione discende dall’analisi del regolamento edilizio comunale che prevede che il vincolo di asservimento permane con il permanere degli edifici. Alias: viene meno con il venir meno degli edifici, cioè con la loro demolizione. Sostenere, in contrario, che l’asservimento operato nel 1974 sarebbe condizionato al permanere delle identiche condizioni urbanistiche e che la loro variazione implicherebbe il venir meno del relativo obbligo, è strada non facile. Ovviamente, nulla è impossibile da sostenere. Il problema è di trovare motivazioni valide e credibili. A prima vista, si potrebbe far riferimento a quella giurisprudenza che considera l’asservimento come la costituzione di una servitù “elastica” condizionata alle normative vigenti. In grado, cioè, di espandersi con l’ampliamento delle possibilità edificatorie. In questo caso andrebbe presentato un progetto di ampliamento o di ristrutturazione; andrebbe, se necessario, allegato un parere legale e, in caso di diniego, avviato un procedimento di impugnazione avanti al Tar. Il tutto in stretta connessione tra professionalità tecniche e professionalità giuridiche che dovrebbero operare di concerto.

In conclusione, la risposta al quesito, e cioè se si possa concretamente ritenere che a prescindere dalla rinuncia contenuta nell’atto di asservimento, possa concretamente chiedersi di utilizzare tutta la volumetria disponibile attualmente sembra negativa. Si potrebbe tentare, forzando le interpretazioni possibili delle norme urbanistiche, di chiedere provvedimenti amministrativi di assenso ad ampliamenti volumetrici, ma il risultato non è né facile, né garantito. La strada della demolizione per la successiva ricostruzione con utilizzo di tutta la volumetria disponibile, è una delle strade possibili, ma deve essere preventivamente valutata la sua convenienza economica.

 

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Vincenzo Rizza

note

[1] Cons. di Stato sent. n. 4531 del 13.09.2013.

Tar Bari (Puglia), sez. II, sentenza n. 279, 16.06.1990

La situazione di “asservimento” si presenta come una caratteristica oggettiva dell’area da ricollegare alla sua utilizzazione edificatoria il cui contenuto consiste in un vincolo automatico dell’area stessa in relazione alla volumetria da essa espressa; detto vincolo, pertanto, si traduce in una servitù (di non edificabilità non in senso assoluto bensì relativo in quanto limitata e correlata alla volumetria consentita) con la conseguenza che la modifica dell’indice edificabile, in senso migliorativo, consente al proprietario dell’area vincolata una maggiore utilizzazione indipendentemente dall’esplicita riserva dichiarata in atti, in ragione del principio di elasticità del diritto di proprietà (che riespande la propria area riappropriandosi “in toto” di ogni utilità riveniente e dell’ampiezza primitiva).

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