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Lo sai che? Seconda auto nel cortile del condominio: come comportarsi

Lo sai che? Pubblicato il 18 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 18 giugno 2017

Che fare se il cortile condominiale non è in grado di ospitare tutte le macchine dei condomini e alcuni di questi posseggono anche la seconda auto, impedendo ad altri di parcheggiare la prima.

Sono ormai poche le famiglie che non hanno una «seconda auto». A fronte però di questa maggiore disponibilità economica, non sono invece aumentati i parcheggi, sia quelli ricavati sul suolo pubblico che quelli condominiali. Anzi, nonostante la legge imponga – almeno nei palazzi di nuova costruzione – il rispetto di una precisa proporzione tra la volumetria degli appartamenti e l’area adibita a parcheggio, i posti per le automobili sono quasi sempre inferiori ai mezzi circolanti. Che fare, quindi, se alcuni condomini hanno la seconda auto e, parcheggiandola nel cortile, impediscono agli altri di lasciare l’unico mezzo di proprietà?

Il problema, ovviamente, non si pone quando l’area condominiale è in grado di ospitare sia la «prima» che la «seconda auto» di tutti i condomini, e magari anche quelle degli ospiti. Le difficoltà, però, iniziano a sorgere quando lo spazio è limitato e non consente a tutti di farne pari uso. Cerchiamo quindi di capire come comportarsi in presenza di una seconda auto nel cortile del condominio.

Che fare quando il cortile non può contenere tutte le auto

Se il cortile del condominio è sufficiente a garantire a tutti i condomini di parcheggiare le proprie auto, problemi non si pongono. Di solito, l’assemblea sceglie di definire dei «posti fissi» per un’auto ad appartamento.

Quando invece il cortile condominiale non è sufficiente a garantire il parcheggio delle auto di tutti i condòmini, è illegittima una situazione – non regolamentata dall’assemblea – che lasci il predominio di fatto a chi arriva per primo, consentendogli di occupare gli spazi disponibili del parcheggio (secondo l’adagio «chi prima arriva meglio alloggia»). Tale stato di cose finirebbe per svantaggiare sistematicamente chi, la sera, rientra più tardi a casa rispetto a chi, invece, esce solo durante la mattina. Il che si pone in contrasto con il codice civile, a norma del quale tutti i condomini possono liberamente utilizzare gli spazi comuni (così il parcheggio e il cortile) a condizione che lascino anche agli altri la possibilità di fare altrettanto; ed è chiaro che chi rientra a casa prima dei vicini non lascia a questi ultimi alcuna libertà. In tali casi l’assemblea è tenuta a fissare dei turni, secondo rotazione, in modo da consentire a tutti i condomini di sfruttare l’area. Se, però, l’assemblea non provvede in tal senso, il singolo condomino può rivolgersi al giudice affinché sia quest’ultimo a indicare i turni.

Come comportarsi con le seconde auto dei condomini?

Se l’assegnazione dei posti fissi è consentita per la prima vettura, essa è invece vietata per la seconda auto. Il fatto che un condomino, col consenso anche tacito degli altri, abbia utilizzato a lungo due posti auto perché inutilizzati dagli altri non gli consente di continuare a farlo (sempre che qualcuno glielo contesti). Collocare una seconda macchina nel parcheggio condominiale va quindi considerato abusivo, per violazione del Codice civile [1], laddove lo spazio sia insufficiente anche per consentire un parcheggio a famiglia, posto che questo comportamento viola il pari diritto di godimento degli altri condomini.

Secondo la Cassazione è nulla una delibera dell’assemblea che, pur in assenza di posti sufficienti per ospitare le auto di tutti i condomini, decida l’assegnazione nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda auto; tale delibera, infatti, da un lato sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono due veicoli, e dall’altro crea i presupposti per l’acquisto, da parte del condomino che usi la cosa comune come se ne fosse proprietario, della relativa proprietà a titolo di usucapione [2].

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 1004/2004.

Autore immagine: 123rf com

Cassazione civile, sez. II, 22/01/2004, (ud. 25/06/2003, dep.22/01/2004), n. 1004

Intestazione

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 27.1.1993 Angelo Bianchi, condomino dell’edificio denominato Condominio dei Mille sito in Marina di Ravenna, via XXIV Maggio N° 1, deducendo che con delibera 16.12.93 l’assemblea straordinaria del suddetto condominio, con la presenza di condomini rappresentanti 754/1000 ed in sua assenza: aveva deliberato di usare parte del cortile verso via dei Mille a parcheggio per le auto dei condomini, concedendo il parcheggio ad essi della seconda macchina, da effettuarsi, per i proprietari di garages, davanti ad essi e per gli altri con assegnazione di un posto auto nell’area comune, cortile – giardino; conveniva in giudizio davanti al pretore di Ravenna il suddetto condominio perché fosse dichiarata nulla la delibera nella parte in cui si consentiva di adibire la parte del cortile verso via dei Mille e la parte posta dinanzi ai singoli garages, a parcheggio auto dei condomini, in violazione del regolamento condominiale che destinava il cortile a giardino e vietava in esso il parcheggio di autovetture.

Il condominio, costituitosi, contestava la domanda, ritenendo valida la delibera con riguardo al mutamento di destinazione del cortile ed eccependo, comunque, la decadenza del condominio dal diritto all’impugnazione perché proposta fuori termine.

Il Pretore, con sentenza 20.4.95, ritenendo la delibera annullabile e non nulla, respingeva la domanda per intervenuta decadenza del condomino dal diritto all’impugnazione specificando nel merito che la delibera era valida, perché non contrastante con il regolamento condominiale che consentiva la approvazione, con la maggioranza dell’art. 1136 2° c. cod. civ., delle delibere comportanti innovazioni NON vietate quali, quella di specie, rivolta ad un uso più comodo dell’area cortile da parte di tutti i condomini.

Su impugnazione del Bianchi, il Tribunale di Ravenna, con sentenza 27.7.99, in riforma della decisione pretorile, dichiarava procedibile la azione e nulla la suddetta delibera nella parte in cui disponeva l’assegnazione in via personale ed esclusiva a ciascun condomino di posti auto nelle aree destinate a cortile e a giardino del condominio.

Afferma il Tribunale che la deliberazione a maggioranza, di assegnazione ai singoli condomini, in via esclusiva e permanente, di posti auto specificamente individuati nell’area cortilizia comune comporta la divisione del bene comune, ovvero l’instaurazione dei presupposti di fatto e giuridici per l’acquisto per usucapione da parte dei condomini assegnatari della proprietà esclusiva di parte della cosa comune, conseguenze per le quali occorre il consenso unanime di tutti i condomini che nella specie è mancato, per cui la delibera è nulla.

Avverso tale sentenza ricorre in cassazione il Bianchi.

Resiste con controricorso il condominio dei Mille con tre motivi.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deduce il condominio ricorrente a motivi di impugnazione:

1)- la violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 N. 3 c.p.c.

per avere il Tribunale erroneamente dichiarato la nullità della delibera nella parte in cui disponeva l’assegnazione in via personale ed esclusiva a ciascun condomino di posti auto riservati, nelle aree destinate a cortile ed a giardino del condominio,

NONOSTANTE: A) quella parte della delibera NON fosse mai stata oggetto d’impugnazione, come ben aveva capito il pretore che aveva limitato il suo esame a quella parte della delibera che mutava l’uso di parte del giardino e del cortile, concludendo per la sua validità;

B)- la nullità della delibera sotto il diverso profilo preso in esame dal Tribunale NON fosse rilevabile d’ufficio, non essendo presupposti di altra domanda o eccezione, né oggetto implicito della domanda proposta, non costituendo precedente logico – giuridico del petitum;

2)- la violazione del principio devolutivo dell’impugnazione di cui all’art. 329 c.p.c. per avere il Tribunale qualificato diversamente dal primo giudice la domanda proposta, NONOSTANTE il punto non fosse stato oggetto dei motivi di impugnazione;

3)- la violazione o falsa applicazione degli artt. 1120, 1138, 1117 n. 1 cod. civ. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. per avere il Tribunale erroneamente affermato che l’assegnazione dei posti auto nel cortile o nel giardino, in via esclusiva e permanente NON costituisce una innovazione consentita in quanto comporta, in realtà, una divisione delle parti comuni o crea i presupposti di fatto e giuridici per l’acquisto per usucapione della proprietà esclusiva del posto macchina riservato in capo ai condomini assegnatari di tali posti, NONOSTANTE: A) l’assegnazione esclusiva deliberata dall’assemblea costituisca un diritto meramente obbligatorio, NON permanente, derivante dal regolamento condominiale, soggetto quindi a variazione con il mutamento del regolamento, non comportante alcuna divisione della proprietà comune, rientrando la possibilità di assegnare posti nominativi a ciascun condomino, nella disciplina dell’uso delle cose comuni, sul quale l’assemblea condominiale può decidere a maggioranza, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità;

B)- la delibera condominiale non costituiva presupposto per l’usucapione per la quale sarebbe necessaria una interversio possessionis.

Il ricorso è infondato.

Quanto al primo motivo, contrariamente allo assunto del ricorrente, fin dall’atto introduttivo del giudizio e poi anche nell’atto di appello, il Bianchi ha sempre denunciato l’invalidità della delibera assembleare non solo sotto il profilo del mutamento di destinazione del cortile – giardino; ma anche per l’assegnazione in via esclusiva, ai condomini possessori di una seconda autovettura, di posti fissi nominativi di parcheggio davanti al garage per alcuni, ove consentito dallo spazio, oppure nel cortile – giardino per altri, invocando la applicabilità dell’art. 1120 2° c. cod. civ. e dello art. 7 del regolamento condominiale.

Irrilevante deve, pertanto, ritenersi, il fatto che, nelle conclusioni riportate nelle sentenze di merito l’esclusività dell’assegnazione nominativa dei posti di parcheggio per la seconda autovettura non risulti espressamente evidenziata, dal momento che, nel contesto degli atti introduttivi di entrambi i giudizi di merito, l’impugnativa della delibera assembleare sotto tale profilo è stata fatta e, quindi, correttamente il giudice d’appello, cui spetta il potere di interpretare la domanda, prendendo in esame l’intero contenuto della stessa, ha esaminato il profilo contestato.

Segue all’infondatezza del primo motivo, il rigetto del secondo, avendo il Tribunale correttamente qualificato la domanda.

Anche il terzo motivo è infondato.

Correttamente il Tribunale ha inquadrato la fattispecie nell’art. 1120 2° c. c. civ., configurando l’assegnazione dei posti di parcheggio in via esclusiva e nominativa una innovazione vietata in quanto sottrae all’utilizzo di quei condomini che non posseggono la seconda macchina, una parte rilevante della cosa comune; ed inoltre, con l’attribuzione dell’uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per l’acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione, non occorrendo per il compossessore, qual è il condomino che usa, animo domini la parte di cosa comune a lui assegnata in via esclusiva, alcuna interversio possessionis, essendo sufficiente che egli escluda gli altri condomini dal possesso di quell’area, il che automaticamente avviene con l’occupazione dell’area, a parcheggio della sola autovettura di sua proprietà, impedendo agli altri condomini di utilizzare allo stesso modo, con la propria auto quell’area.

Venendo ad incidere sulla sfera dei diritti reali dei condomini, correttamente il Tribunale ha ritenuto necessaria l’adesione di tutti i condomini per assegnare, in via esclusiva e nominativa ai condomini, posti di parcheggio nell’area cortile – giardino dei proprietà comune. Il ricorso va respinto. Segue alla soccombenza la condanna del ricorrente al pagamento, in favore del Bianchi, delle spese del presente giudizio, nella misura che si liquida in dispositivo.

PQM

La corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore del Bianchi, delle spese del presente giudizio che si liquidano in euro 31,00 oltre euro 1.500,00 per onorari.

Così deciso in Roma il 25 giugno 2003

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IN DATA 22 GEN. 2004


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