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Attestato di prestazione energetica falso: è truffa?

18 giugno 2017


Attestato di prestazione energetica falso: è truffa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 giugno 2017



Che succede se il costruttore o il venditore di un appartamento fornisce un Ape (attestato di prestazione energetica) che indica una classe energetica superiore rispetto a quella effettiva?

Chi consegna all’acquirente di una casa un Ape (l’attestato di prestazione energetica) non veritiero, ossia non corrispondente alle effettive condizioni dell’immobile, commette truffa contrattuale. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1]. L’Ape è un documento obbligatorio per legge, che deve indicare la classe energetica dell’immobile, in modo da consentire all’acquirente di conoscere in anticipo le spese di riscaldamento e condizionamento cui andrà incontro nel corso dell’anno. È un’attestazione senza la quale il contratto di vendita o l’affitto può essere impugnato.

La legge non si limita a imporre di fornire all’acquirente tutte le informazioni necessarie a conoscere la prestazione energetica dell’immobile, ma richiede la materiale e formale consegna dell’Ape. La conseguenza di tale rigore è che una falsificazione dell’Ape, oltre a costituire un illecito contrattuale – che dà la possibilità di recedere dal contratto anche dopo la firma – può diventare anche reato, nella specie quello di «truffa contrattuale» [3].

Per comprendere il principio ricorriamo a un esempio. Immaginiamo di acquistare casa dal costruttore e che questo ci consegni un’Ape che indica come classe energetica la B. Dopo un anno però un tecnico ci dice che il nostro appartamento corrisponde, in verità, a una classe energetica più bassa. Così, irritati per aver pagato un prezzo superiore rispetto all’effettivo valore dell’immobile ci rivolgiamo alla ditta costruttrice per ottenere la restituzione di parte dei soldi versati. Inoltre minacciamo l’amministratore di denunciarlo ai carabinieri per truffa. Questo però non ne vuol sapere, sostenendo che la responsabilità è, piuttosto, del tecnico che ha redatto l’Ape ed a cui a suo tempo ha dato incarico di attestare la conformità delle opere al progetto. Dunque, poiché la responsabilità penale è personale, il costruttore non potrebbe rispondere dell’illecito commesso da altri. Chi ha ragione nel caso di specie? Il costruttore, che rivendica la propria buona fede oppure noi che riteniamo di essere stati frodati?

Secondo la Cassazione non ci sono dubbi: il costruttore che rilascia un certificato energetico falso, che riporta una categoria non corrispondente alle caratteristiche dell’immobile venduto, risponde del reato di truffa contrattuale. Il costruttore – a detta dei giudici supremi – non può essere in buona fede in quanto i lavori di edificazione sono da lui diretti e controllati; questo esclude che egli possa ignorare la qualità dei materiali utilizzati.

Insomma, il costruttore-venditore non può non conoscere la difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati, circostanza che può certamente comportare un peggioramento della categoria energetica dell’edificio e, conseguentemente, la vendita di un immobile con caratteristiche peggiori rispetto a quelle dichiarate nell’Ape.

note

[1] Cass. sent. 16644/17 del 4.04.2017.

[2] Dlgs. n. 192/2005 per come modificato dal Dl n. 62/2013.

[3] Art. 640 cod. pen.

Autore immagine: Pixabay.com

Cassazione penale, sez. II, 10/03/2017, (ud. 10/03/2017, dep.04/04/2017),  n. 16644

Fatto

RITENUTO IN FATTO

1.-La Corte di appello di Milano assolveva l’imputato dal reato di truffa contrattuale. Si contestava la vendita di un immobile con caratteristiche diverse da quelle dichiarate con riguardo alla definizione della categoria energetica. La responsabilità veniva esclusa ritenendo che l’imputata fosse in buona fede in quanto aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici che attestavano la conformità delle opere al progetto approvato.

2.-Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione il difensore della parte civile che deduceva:

2.1. vizio di motivazione: l’imputato non poteva essere in buona fede tenuto conto del fatto che era consapevole di avere effettuato lavori in economia; il fatto che il tecnico certificante avesse ritenuto rispettato il progetto non poteva escludere la consapevolezza degli inadempimenti in capo all’imputato, costruttore, che sapeva di avere utilizzato materiali di qualità inferiore a quella dichiarata, di avere installato serramenti ed impianto di riscaldamento non conformi e di non avere rifatto il tetto.

2.2. vizio di legge: avrebbe dovuto essere riconosciuto quantomeno il dolo eventuale in quanto il venditore avrebbe dovuto rappresentarsi che la difformità delle opere rispetto al progetto avrebbe avuto delle conseguenze sulla classificazione energetica dell’alloggio.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.-Il ricorso è fondato.

La difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati e la conseguente vendita dell’immobile con una classe energetica effettiva non corrispondente a quella dichiarata non poteva sfuggire al costruttore, dato che le opere effettuate risultano meno costose di quelle che avrebbero dovuto essere eseguite per rispettare i parametri energetici contenuti nel progetto.

Poichè il risparmio di spesa conseguente alla esecuzione di opere non conformi a quelle progettate e che avrebbe garantito il rispetto della classe energetica era noto al R., la parte della sentenza che esclude l’elemento soggettivo della truffa esclusivamente sulla base dell’affidamento che l’imputato avrebbe fatto nelle certificazioni di conformità dei tecnici che avevano eseguito il collaudo è manifestamente illogica.

2.-La sentenza impugnata deve dunque essere annullata con rinvio al giudice civile competente per valore in grado di appello.

PQM

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata con rinvio al giudice civile competente per valore in grado di appello.

Così deciso in Roma, il 10 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 4 aprile 2017

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