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Spese condominiali: come capire la parte del singolo condomino?

20 giugno 2017


Spese condominiali: come capire la parte del singolo condomino?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 giugno 2017



Mi è arrivato un preventivo per lavori straordinari della facciata del condominio, in cui si indica solo il totale della spesa. Come calcolare la spesa di mia competenza?

Nel caso prospettato trova applicazione la norma del codice civile che regola la ripartizione delle spese per la conservazione delle cose comuni dell’edificio [1]. Le spese riguardanti le parti comuni vanno ripartite secondo le tabelle millesimali generali e non v’è dubbio che, tra le cose comuni, rientrano le facciate.

La peculiarità della situazione prospettata dalla lettrice è che le spese che i condomini vanno ad affrontare riguardano sia parti comuni, che parti rientranti nel godimento personale dei proprietari delle singole unità immobiliari. E, se è fuor di dubbio che debbano essere considerate comuni le spese che riguardano la tinteggiatura della facciata ed il mordente sullo spiovente del tetto, ciò che appare particolarmente pertinente al caso prospettato è che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. A questo proposito la giurisprudenza si è sbizzarrita ad individuare soluzioni diverse poiché diverse sono le realtà alle quali le norme del codice vanno applicate. Una sentenza della Corte di Cassazione riguarda la pannellatura e i balconi in una situazione che riprende le caratteristiche dell’edificio della lettrice, in cui l’effetto estetico complessivo deriva dalla particolare tinteggiatura dei parapetti e dall’impatto estetico del tetto: non ci sono dubbi che tutte le spese che riguardano queste parti dell’edificio si debbano ripartire secondo le tabelle millesimali generali [2].

Altra cosa è da dire per i balconi, perché l’interno di essi costituisce un prolungamento delle singole unità immobiliari e rientra nel godimento esclusivo dei relativi proprietari. Pur facendo parte della facciata, assolvono ad un duplice funzione: l’una di protezione verso l’esterno della singola unità e di riparo dagli agenti atmosferici; l’altra di abbellimento della facciata del fabbricato. La Corte di Cassazione ha stabilito, a tale proposito, che i balconi, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

La norma del codice di cui ci stiamo occupando, quindi, trova applicazione nel caso della lettrice. Di guisa che i condomini sono obbligati a contribuire alla spesa di riparazione non in ragione millesimale, bensì in relazione alla utilità che la cosa comune, per il suo modo di essere, sia obiettivamente destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive. La spesa potrebbe gravare indistintamente su tutti i partecipanti alla comunione solo se la cosa comune, in relazione alla sua consistenza ed alla sua funzione, fosse destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente i diversi piani o le singole proprietà [3]. Il balcone, in definitiva, è considerato elemento accidentale della struttura del fabbricato in quanto, non avendo funzione portante rispetto ad esso non può essere destinato all’uso comune, ma è solo finalizzato al godimento esclusivo da parte del proprietario dell’appartamento dal quale ad esso si accede e del quale costituisce pertinenza e naturale prolungamento. Ne consegue che le opere di manutenzione sono a totale carico del proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone. Solo se il balcone è strutturato con elementi accessori aventi una finalità meramente decorativa che concorrono insieme alla facciata a conferire allo stabile, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio, si ritiene che, con riferimento agli elementi decorativi, le spese debbono essere ripartite fra tutti i condomini in quanto, essendo parte integrante della facciata, rientrano nel novero dei beni comuni. In particolare, il rivestimento dei parapetti può essere considerato bene comune solo se svolge una prevalente funzione estetica per l’edificio divenendo, conseguentemente, elemento decorativo ed essenziale della facciata. Solo in questo caso può essere configurato quale bene comune, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini [4].

Nel caso in esame, in definitiva, i balconi sono utilizzati in modo esclusivo dai proprietari degli appartamenti. Gli interventi da eseguire (tinteggiatura) riguardano l’aspetto estetico dell’edificio e non anche la sua struttura: il proprietario di ciascun balcone sarà tenuto a eseguire la manutenzione necessaria per conservarli e per porre rimedio alle conseguenze che l’uso esclusivo provoca con il decorso del tempo.

Alla prossima riunione assembleare, la lettrice dovrà chiedere all’amministratore del condominio che venga mostrato ed approvato il computo metrico dei lavori. Nell’ambito degli stessi si dovranno scorporare le spese riguardanti i frontalini ed il tetto, e quelle riguardanti l’interno dei balconi; si ripartiranno le spese mettendole a carico di tutto il condominio per quanto riguarda il tetto e l’esterno dei balconi, mentre si dovranno porre a carico di ciascun proprietario quelle concernenti l’interno.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Vincenzo Rizza

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