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Lo sai che? Casa non vendibile se manca certificato di abitabilità

Lo sai che? Pubblicato il 7 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 7 luglio 2017

Un immobile venduto senza certificato di agibilità è incommerciabile: l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione è ormai costante nel ritenere che una casa non è vendibile se manca il certificato di abitabilità. Si tratta di un documento assolutamente necessario nella compravendita immobiliare. Se il venditore non lo ottiene dal comune e non lo consegna all’acquirente, viene meno ai suoi doveri contrattuali, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano legale. Il compratore potrà chiedere la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno, o rifiutarsi di pagare il prezzo pattuito. Vediamo tutto con chiarezza.

Certificato di abitabilità: cos’è e a cosa serve

Il certificato di abitabilità (o di agibilità) è un documento che serve ad attestare «le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli immobili e degli impianti negli stessi installati»[1]. Deve essere richiesto dal proprietario dell’immobile al comune presso cui il bene stesso è ubicato (va richiesto entro 15 giorni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori).

Va precisato che, in precedenza, dal certificato di abitabilità (che rilevava per gli immobili ad uso abitativo) si distingueva il certificato di agibilità (riguardante gli immobili ad uno non abitativo, come attività commerciali o uffici). Oggi la distinzione ha perso di significato.

In definitiva dunque, si tratta di un documento particolarmente importante nella compravendita immobiliare: il certificato è giuridicamente necessario affinché un immobile possa essere trasferito ad un altro soggetto. Il venditore ha quindi l’obbligo di consegnarlo al suo acquirente. Vediamo quali sono le conseguenze di un’eventuale trasgressione.

La Cassazione: la casa è incommerciabile

Con una recente sentenza, la Cassazione ha stabilito (ribadendo un orientamento consolidato) che se manca il certificato di abitabilità la casa non è vendibile [2]. Nel caso di specie, i neo proprietari dell’immobile, circa un anno dopo la conclusione della compravendita, avevano notato la presenza di una «forte umidità da risalita capillare». Dopo alcuni accertamenti era emerso che il problema derivava dalla mancata esecuzione di alcuni lavori. Chiedevano quindi al venditore il risarcimento del danno, per una somma pari al valore dei lavori da eseguire per ottenere il certificato di abitabilità dell’immobile.

La Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, dando ragione agli acquirenti. Viene stabilito, infatti, che il certificato in esame costituisce elemento fondamentale per il trasferimento della casa. La legge impone al venditore di consegnarlo all’acquirente. Nel caso di specie, inoltre, esisteva una clausola contrattuale secondo cui l’alienante si impegnava espressamente a consegnare il documento ai compratori. La mancanza del certificato, quindi, configura un inadempimento del venditore.

Le conseguenze: cosa può fare il compratore

Se manca il certificato di abitabilità il compratore della casa ha diverse possibilità. Secondo la legge, «nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno» [3].

Ancora, «nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo se termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto» [4].

La mancanza del certificato di abitabilità, quindi, configura inadempimento contrattuale da parte dell’alienante. Secondo la legge, inoltre, per giustificare la risoluzione del contratto è necessario che l’inadempienza presente sia grave [5].

Ebbene, la Cassazione è solida nell’affermare che l’assenza del documento in questione configura, in questo senso, una mancanza rilevante da parte del venditore, tale da legittimare lo scioglimento del vincolo contrattuale. In definitiva, se manca il certificato di abitabilità, il compratore può rivolgersi al giudice per:

  • chiedere la risoluzione del contratto;
  • chiedere al venditore di procurarsi e consegnargli il certificato di abitabilità (e, quindi, di adempiere agli obblighi cui è tenuto secondo la legge);
  • in ogni caso, chiedere il risarcimento del danno (da quantificare, come nel caso sottoposto all’esame dei giudice, al costo dei lavori necessari per ottenere il certificato stesso).

Non solo: se l’acquirente è citato in giudizio perché non ha pagato il prezzo pattuito, egli può affermare che il venditore non ha gli rilasciato il certificato di abitabilità e, quindi, legittimamente rifiutare il pagamento. Se è stato stipulato un contratto preliminare e, prima del definitivo non viene consegnato il documento in questione, l’acquirente può rifiutare la stipula del rogito e chiedere la restituzione di eventuali caparre ed acconti già versati.

La prescrizione: entro quando chiedere il risarcimento

La mancanza del certificato di agibilità non configura un vizio dell’immobile ma, come visto, un vero e proprio inadempimento del venditore. Quest’ultimo contravviene all’obbligo di consegnare il bene oggetto del contratto. In pratica, consegnando una casa priva del documento, è come se avesse consegnato un bene diverso (nel gergo giuridico si parla di vendita aliud pro alio: in pratica, è stata venduta una cosa per un’altra).

Quanto affermato non è privo di rilevanza secondo la legge. Se la mancanza del certificato fosse considerato un mero vizio del bene, l’acquirente avrebbe un termine minore per far valere i suoi diritti (il vizio andrebbe denunciato entro otto giorni dalla scoperta, e l’azione si prescriverebbe entro un anno dalla consegna dell’immobile) [6].

Come visto, però, la consegna della casa senza certificato di abitabilità configura un vero e proprio inadempimento. La conseguenza? Il termine di prescrizione è decisamente più lungo: l’acquirente avrà a disposizione dieci anni per chiedere la risoluzione e/o il risarcimento del danno, decorrenti dalla stipulazione del contratto o dal termine pattuito per il rilascio del documento.

La difesa del venditore

Secondo la Cassazione, il venditore non può sottrarsi all’obbligo in questione addebitando la mancanza del certificato di agibilità all’inefficienza degli uffici dell’amministrazione. Ancora, non può difendersi affermando di aver già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa.

note

[1] Art. 24 D.P.R. n. 380/2001.

[2] Cass. sent. n. 2294/2017 del 30.01.2017.

[3] Art. 1453 cod. civ.

[4] Art. 1460 cod. civ.

[5] Art. 1455 cod. civ.

[6] Art. 1495 cod. civ.


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