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Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione

18 giugno 2017


Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 giugno 2017



L’inquilino è autorizzato a interrompere il pagamento dell’affitto solo quando l’appartamento è diventato completamente inutilizzabile.

Non perché il padrone di casa è inadempiente ai propri obblighi contrattuali o di legge – come quello di garantire all’inquilino il pieno godimento dell’appartamento, provvedendo a tutti i lavori di manutenzione straordinaria e alle conseguenti spese – si può smettere di versare l’affitto. Se, ad esempio, non viene aggiustata la porta di un bagno, la caldaia o la lavatrice e l’inquilino non ha soldi da anticipare, quest’ultimo deve continuare a rispettare le proprie obbligazioni che gli impongono di pagare il canone alla fine di ogni mese. Infatti, secondo l’orientamento ormai stabilmente sposato dai giudici, è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione solo quando la casa è divenuta completamente inutilizzabile [1]. «Completamente inutilizzabile» significa che l’affittuario è costretto ad andare a vivere altrove. Solo in questo caso – proprio perché viene meno l’utilizzabilità della prestazione – non si deve più versare l’importo mensile.

Quando invece i problemi all’immobile rendono comunque possibile all’inquilino vivervi di dentro, non è consentito né interrompere, né ridurre unilateralmente il canone.

La Cassazione è stata più volte interrogata sul problema relativo a quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione e, in tutti i casi, ha sempre fornito la medesima soluzione, che è riassumibile nelle seguenti parole: «In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore [ossia l’utilizzabilità integrale dell’appartamento]» [2].

Questo significa che l’affittuario si considera «moroso» non solo quando non versa il canone di affitto o lo versa con 20 giorni di ritardo, ma anche quando ne riduce unilateralmente l’importo (ad esempio dimezzandolo), sebbene giustificandosi per via del comportamento negligente del locatore. Se l’indifferenza di quest’ultimo ai problemi che presenta l’appartamento riducono la qualità, la vivibilità o l’utilità dell’appartamento stesso, ma non tanto da renderlo invivibile [3], l’affitto va comunque versato.

Per comprendere a pieno il principio e sapere quando è legittimo sospendere il canone di locazione, ricorriamo ad un esempio. Immaginiamo un inquilino che, un giorno, si accorga di vistose macchie di umidità all’interno del salotto. Il problema è dovuto a delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura dell’edificio. Inoltre ci sono diverse prese elettriche che non funzionano e la lavastoviglie è diventata talmente rumorosa da non poter essere usata. Con una lunga lettera, l’affittuario elenca tutti i problemi dell’appartamento al padrone di casa e gli chiede di intervenire. Ma questi non ne vuol sapere; riguardo poi alle infiltrazioni, ne addossa la responsabilità al condominio, sostenendo che non spetta a lui rimuoverle. Così, l’inquilino decide di ricorrere alle maniere forti e, d’un tratto, inizia a versare solo un terzo del canone di affitto, sostenendo che l’appartamento vale meno di quello che gli era stato rappresentato all’inizio del rapporto. Peraltro, il soggiorno è diventato invivibile e, quindi, la casa è di fatto privata di una stanza. Per tutta risposta il padrone di casa gli intima lo sfratto per morosità sostenendo che non poteva ridurre autonomamente il canone. Chi dei due ha ragione?

La giurisprudenza dà ragione al padrone di casa. Le ragioni sono semplici da capire. In caso di vizi dell’appartamento, solo il giudice può quantificare a quanto ammontino i danni e i disagi per l’inquilino; quest’ultimo non è autorizzato a quantificare, di proprio arbitrio, la perdita di valore dell’appartamento poiché, diversamente, commetterebbe un abuso nei confronti del padrone di casa. La corretta soluzione, in ipotesi di questo tipo in cui l’appartamento, pur vedendo ridotte le proprie qualità, resta comunque utilizzabile, non è sospendere il pagamento del canone di locazione, ma fare una casa e chiedere al tribunale di determinare lo «sconto» sul prezzo del canone.

Così spiegate le cose, risulta più facile comprendere le stesse parole della Cassazione, la quale ha precisato quanto segue: l’autoriduzione del canone di locazione (cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella stabilita nel contratto) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che viola l’equilibrio tra le prestazioni contrattuali, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore per via dei vizi dell’appartamento. È vero infatti che il codice civile [4] stabilisce che, se nella casa sono presenti problemi di vario tipo che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, l’inquilino può domandare la «risoluzione del contratto» o una «riduzione del corrispettivo» (salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili), ma tale norma non gli consente di operare da solo detta autoriduzione; al contrario deve sempre rivolgersi a un giudice, il solo autorizzato a sciogliere il contratto o di ridurre il corrispettivo, essendo devoluto al potere del tribunale valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione? Quando l’appartamento risulta talmente compromesso da non poter essere utilizzato. In tal caso, il danno è talmente evidente e chiaro – ossia la possibilità di vivere nell’immobile – da non necessitare di quantificazioni da parte del giudice. Si pensi al caso di gocce d’acqua che piovono in camera da letto in corrispondenza del letto e nelle altre stanze, tanto da rendere l’appartamento insalubre; si pensi anche a un impianto elettrico non a norma con rischio di folgorazione; si pensi all’assenza di acqua calda, necessaria ai sanitari e per farsi la doccia; si pensi persino a un vicino particolarmente rumoroso che renda impossibile riposare la notte. In tutti questi casi, l’inquilino può interrompere il pagamento dell’affitto senza correre il rischio di subire un decreto ingiuntivo o, se mai lo dovesse ricevere avrebbe ragioni per opporsi.

note

[1] Cass. sent. n. 24799/2008.

[2] Cass. sent. n. 261/2008.

[3] Cass. sent. n. 10639/2012, n. 74/201; Trib. Milano sent. n. 11292/2016.

[4] Art. 1578 cod. civ.

Cass. sent. n. 24799/2008

Svolgimento del processo

Con sentenza 7 ottobre-3 novembre 2004 la Corte d’appello di Roma ha accolto l’appello proposto dalla conduttrice P.P. avverso la decisione del Tribunale di Rieti e dichiarava risolto il contratto di locazione di un immobile in (OMISSIS), adibito ad uso commerciale (bar) per colpa del proprietario, T.E., che la Corte riteneva responsabile di non aver mantenuto l’immobile in condizioni da servire all’uso convenuto.

L’inagibilità del locale seminterrato, la ostruzione della canna fumaria, la presenza di gravi infiltrazioni di acqua nella sala annessa al locale bar (adibito a sala giochi), il mancato funzionamento della pompa di aggottamento dell’acqua, considerate nel loro complesso, configuravano tutte circostanze idonee a configurare un grave inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, tale da determinare serie ripercussioni sul, pur modesto, assetto aziendale.

In questo quadro, anche il mancato pagamento di una sola rata di canone perdeva qualsiasi rilevanza.

Avverso tale decisione il locatore T. ha proposto ricorso per cassazione, sorretto da tre motivi.

La conduttrice P. resiste con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale, illustrato da memoria.

Il ricorrente principale resiste con controricorso al ricorso incidentale.

Il difensore del ricorrente ha partecipato alla discussione, alla udienza tenutasi in data odierna.

Motivi della decisione

Deve innanzi tutto disporsi la riunione dei due ricorsi, proposti entrambi contro la medesima decisione.

Con il primo motivo il ricorrente principale denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti, ed omesso esame di fatto decisivo (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5).

I giudici di appello non avevano tenuto conto dei rilievi compiuti dai tecnici di parte e dell’accordo dagli stessi raggiunto, del quale non hanno valutato le conseguenze sul piano processuale.

In questo modo i giudici di appello erano giunti a ritenere più grave il mancato intervento di manutenzione del T., rispetto all’omesso pagamento di una rata di canone mensile di locazione.

Con il secondo motivo il ricorrente principale denuncia contraddittorietà della motivazione e violazione di norme di diritto che conducono a conseguenze giuridiche diverse da quelle volute dalla legge (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Invocando l’applicazione dell’art. 1460 c.c., i giudici di appello avevano ritenuto grave inadempimento alle obbligazioni contrattuali, da parte del T., la mancata esecuzione dei lavori che avrebbero consentito alla conduttrice il pieno godimento dell’immobile.

In tal modo, tuttavia, la Corte Territoriale non aveva considerato che molte delle inadempienze contestate non riguardavano specifiche obbligazioni a carico del locatore.

Ad esempio, la canna fumaria non era necessaria per l’attività della P.. La stessa ne aveva fatto richiesta al fine dell’esercizio di un piccolo laboratorio di pasticceria (e quindi al fini di eliminare i fumi del forno), ma questa attività non era prevista nel contratto di locazione.

Anche gli altri inconvenienti lamentati dalla conduttrice non erano di rilevante entità e gli stessi comunque non potevano giustificare il mancato pagamento del canone di locazione.

I due motivi, da esaminare congiuntamente in quanto connessi tra di loro, non sono fondati.

I giudici di appello hanno compiuto una valutazione dei comportamenti di entrambe le parti ed hanno ritenuto più grave l’inadempimento del proprietario, pur avendo dato atto che la conduttrice avrebbe dovuto continuare a pagare il canone per tutta la durata della locazione.

Si tratta di valutazione del tutto logica, che prescinde completamente dall’esito dell’accertamento compiuto dai tecnici di parte, i quali si limitarono – in effetti – a rinviare ad un secondo momento l’accertamento delle precise cause delle infiltrazioni di acqua manifestatesi nell’immobile locato.

E’ appena il caso di ricordare, poi, che “La valutazione sulla configuratilità o meno del grave inadempimento si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità ove sia stato adeguatamente e logicamente motivato” (Cass. 14755 del 2005, 1247 del 2005).

Il terzo motivo del ricorso principale, riguardante le spese del giudizio di appello, è anche esso infondato, avendo i giudici di appello hanno fatto corretta applicazione del principio della soccombenza, compensando le spese del primo grado di giudizio e ponendo quelle della fase di appello a carico del T..

Con il primo motivo la ricorrente incidentale deduce violazione o falsa applicazione di legge, in relazione all’art. 2697 c.c., per avere i giudici di appello ritenuto assolto l’onere della prova da parte del T. sul punto risarcimento del danno da sottrazione di impianto idrico.

Non era stata offerta alcuna prova che la P. avesse sottratto l’impianto idrico e quello elettrico, al momento del rilascio dei locali.

Il motivo è privo di fondamento.

La conclusione cui sono pervenuti i giudici di appello è perfettamente logica e sfugge dunque da qualunque censura.

Con il secondo motivo la ricorrente incidentale deduce violazione e/o falsa applicazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) dell’art. 1460 c.c..

Eccezione di inadempimento, pronuncia contraddittoria di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni e/o indennità di occupazione, pur in presenza accertata responsabilità esclusiva del locatore da inadempimento ex art. 1453 c.c..

Il secondo motivo è altrettanto infondato. I giudici di appello si sono limitati ad applicare il principio costantemente affermato da questa Corte, secondo il quale:

“In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”.

In questo senso, da ultimo, Cass n. 261 del 2008, 14739 del 22006, 13133 del 2006.

Dal rigetto dei primi due motivi del ricorso incidentale, discende anche il rigetto del terzo che riguarda le spese (sia quelle del giudizio di primo grado che quelle di appello).

Conclusivamente, entrambi i ricorsi devono essere rigettati, con la compensazione delle spese di questo giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi.

Rigetta il ricorso principale e quello incidentale.

Compensa le spese di questo giudizio di Cassazione.


Cassazione civile, sez. III, 10/01/2008, (ud. 06/12/2007, dep.10/01/2008),  n. 261  

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- R.F., come locatore, ha convenuto in giudizio davanti al tribunale di Milano la srl Promos Edizioni, come conduttore, chiedendo che in confronto di quest’ultima fosse convalidato lo sfratto per morosità da un immobile di sua proprietà.

2.- Il Tribunale, accogliendo parzialmente la domanda riconvenzionale della conduttrice, ha dichiarato che quest’ultima era esonerata dal pagamento dei canoni della locazione e degli accessori limitatamente al periodo 10 – 23 aprile 1998, corrispondente al mancato godimento da parte del conduttore dell’immobile, nel quale si era verificato un incendio.

3.- La Promos ha proposto ricorso per Cassazione articolato in due motivi.

Resiste con controricorso R.F..

Il P.M., richiesto di rendere le sue conclusioni sul ricorso, ha chiesto che il ricorso sia dichiarato manifestamente infondato.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo del ricorso la Promos ha dedotto: a) violazione e falsa applicazione degli artt. 1571, 1575, 1578, 1581 e 1584 c.c.; b) insufficiente, erronea o contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia e mancata o illogica valutazione delle risultanze processuali, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La ricorrente sostiene che il giudice di appello erroneamente ha limitato la inutilizzabilità totale dell’immobile condotto in locazione dalla Promos al periodo indicato sulla base delle deposizioni solo di due testi, senza tenere conto delle complessive risultanze della prova testimoniale e dei rilievi fotografici prodotti agli atti, dai quali risultava la inagibilità dei locali anche per il periodo successivo al 23 aprile, perchè danneggiati a causa di un incendio che aveva colpito il condominio.

Con il secondo motivo del ricorso è denunciata violazione degli artt. 1218, 1571, 1575 – 1577, 1579, 1581, 1584 e 2087 c.c., nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, sul rilievo che il giudice di appello erroneamente ha escluso il diritto al risarcimento dei danni, anche per il periodo di inutilizzabilità dei locali, benchè l’assenza di colpa del locatore non risultasse affatto provata e nonostante la previsione di legge di un obbligo del locatore di garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile locato; che errata era anche la decisione sulla inammissibilità delle prove formulate sia in primo che in secondo grado.

2.- Le censure possono essere esaminate congiuntamente e sono infondate.

2.1. Con riferimento al primo motivo, le censure si risolvono in una diversa lettura delle risultanze processuali rispetto a quella operata dal giudice di appello, il quale, con apprezzamento di fatto non censurabile in questa sede, ha limitato il periodo di inutilizzabilità dell’immobile a quello di effettiva inagibilità dei locali, danneggiati dall’acqua utilizzata per spegnere un incendio sviluppatosi nel condominio (tetto e sottotetto), fornendo al riguardo motivazione congrua ed esauriente.

2.2- Per quanto attiene ai danni ulteriori conseguenti ad apprezzabile diminuzione del godimento dell’immobile per il periodo 10 – 23 aprile 1998, il giudice di appello ne ha escluso la risarcibilità sul rilievo che il mancato temporaneo godimento dell’immobile non implica di per sè il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, bensì la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo (o se del caso la risoluzione del contratto), mentre per il risarcimento dei danni ulteriori è necessaria la loro imputabilità a fatto e colpa del locatore, il quale nella specie era invece esente da colpa.

La decisione è sostanzialmente corretta.

2.3. In generale, in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede: Cass. 13 luglio 2005 n. 14739; 1 giugno 2006 n. 13133.

2.4. La tesi della ricorrente, che invece l’evento dannoso non deve essere imputabile al locatore, è genericamente formulata e non è chiara la natura dei danni ulteriori relativi al periodo indicato, danni che non possono farsi coincidere con la diminuzione di godimento dell’immobile locato, per il quale è già stato disposto il parziale esonero dal pagamento del canone.

2.5. La denunciata (successiva) inadempienza del locatore, nel non avere proceduto alle riparazioni necessarie per riportare l’immobile in normali condizioni e in stato idoneo all’uso convenuto è questione che non ha formato oggetto di dibattito processuale in sede di appello e come tale deve ritenersi inammissibile perchè nuova.

2.6. La censura sulle prove orali, ritenute dal giudice di appello inammissibili ex art. 437 cod. proc. civ., comma 2, è inammissibile e comunque superflua.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese di questo giudizio, che liquida in Euro 2.600,00 di cui Euro 100,00 per spese, oltre rimborso forfetario, spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 6 dicembre 2007.

Depositato in Cancelleria il 10 gennaio 2008


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