Diritto e Fisco | Articoli

Come rinegoziare il mutuo

19 giugno 2017


Come rinegoziare il mutuo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 giugno 2017



Rinegoziazione, surrogazione e sostituzione: quando la rata del mutuo bancario è troppo elevata, il cliente ha tre strumenti per ridefinire termini e modalità di pagamento.

Ci sono mutui che durano più dei matrimoni e, come i matrimoni, possono essere soggetti a revisioni, modifiche o ritrattazioni. Una cosa però è certa: dalla propria banca non si può divorziare con la stessa facilità con cui lo si può fare con il coniuge. Ecco perché è sempre bene scegliere con attenzione il tipo di finanziamento che fa al proprio caso. Con la consapevolezza comunque che, se le cose dovessero andare male e dovessero spirare venti di crisi, è possibile rinegoziare il mutuo. La rinegoziazione del mutuo può essere chiesta quando il cliente (cosiddetto «mutuatario») non è più in grado di sostenere la rata, perché diventata troppo onerosa rispetto alle sue condizioni economiche, o anche nell’ipotesi inversa, quando cioè il reddito è aumentato e c’è l’interesse ad estinguerlo in anticipo per pagare meno interessi. In questo articolo parleremo dei tre strumenti che la legge mette a disposizione di consumatori ed imprese e consente loro di modificare le rate del mutuo.

Mutuo a tasso fisso e a tasso variabile

Prima però di capire come rinegoziare il mutuo, è bene chiarire alcuni aspetti e terminologie di cui, molto spesso, si sente parlare senza però comprenderne il significato.

I mutui possono essere di due tipi: a tasso fisso oppure a tasso variabile. Vediamo quali sono le differenze e i rispettivi vantaggi.

Nel mutuo a tasso fisso, gli interessi sono costanti nel tempo e non possono essere mutati dalla banca. Rispetto al mutuo a tasso variabile, quello a tasso fisso prevede un saggio di interesse più alto, ma ha un vantaggio: il cliente è in grado di fare una pianificazione nel tempo del costo del finanziamento senza essere soggetto al rischio di eventuali aumenti futuri. Di solito si ricorre a questa forma contrattuale quando c’è il pericolo di inflazione o in presenza di economie fragili, con crisi che potrebbero provocare forti variazioni nei prezzi (ivi compresi quelli dei mutui).

I mutui a tasso variabile invece implicano dei tassi di interesse più bassi (quindi più convenienti) rispetto a quelli a tasso fisso, ma possono variare nel tempo a seconda di alcuni indici di cui a breve parleremo. Il che significa un rischio più elevato per il cliente, specie se il mutuo è particolarmente lungo.

La variazione degli interessi nei mutui a tasso variabile dipende dall’Euribor e dallo spread; ecco cosa sono.

Euribor e spread

Quando compriamo un panino, il prezzo che paghiamo dipende da quanto quest’ultimo ha dovuto a sua volta corrispondere al panificio per approvvigionarsi del prodotto. Tanto più il panificio decide di alzare i prezzi, tanto più l’alimentari dovrà aumentare il corrispettivo per non perdere dall’operazione. In pratica, il prezzo che noi paghiamo dipende anche dal costo della materia prima. La stessa cosa succede con i mutui. Quando chiediamo del denaro alla banca, quest’ultima prima lo “prende in prestito”, lo paga e poi ce lo dà a un tasso di interesse più alto rispetto a quello a cui deve restituirlo. Questo è l’Euribor, ossia il tasso al quale le banche pagano il denaro in un preciso momento, tasso che viene periodicamente aggiornato. In pratica l’Euribor è il costo della materia prima, quanto l’alimentari paga il panino al panettiere. Ma oltre all’Euribor, l’istituto di credito deve ottenere un proprio guadagno dall’operazione di mutuo: questo surplus rispetto all’Euribor si chiama spread che varia da banca a banca. Dunque, il tasso variabile è un tasso composto dal tasso Euribor più uno spread applicato da ogni singolo istituto di credito quale percentuale di guadagno.

Tanto più aumenta l’Euribor tanto meno vantaggioso diventa il mutuo a tasso variabile. E viceversa.

Come rinegoziare il mutuo con la banca

Vediamo ora come rinegoziare il mutuo con la banca, un’operazione che può essere realizzata con tre strumenti diversi: la rinegoziazione, la surrogazione e la sostituzione.

La rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo consiste nella modifica di una o più condizioni contenute nel finanziamento. Vi si ricorre quando le condizioni economiche del mutuatario sono mutate nel tempo e questi ha la necessità di trovare soluzioni più soddisfacenti che gli consentano di sostenere il debito. Con la rinegoziazione è possibile ad esempio modificare la durata del mutuo (con allungamento o riduzione dei tempi di rimborso), il tasso applicato (da variabile a fisso o viceversa), il sistema di indicizzazione, lo spread, le commissioni legate al mutuo, ecc. Quindi, in pratica, con la rinegoziazione si ridiscutono le condizioni contrattuali del mutuo.

Il vantaggio della rinegoziazione è che non costa nulla. Lo svantaggio è invece che la banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo né, tanto meno, ad accettare le condizioni richieste dal cliente. Tuttavia, proprio come avviene con le compagnie telefoniche che, in caso di minaccia di passaggio ad altro gestore, tentando di trovare una soluzione adeguata al proprio cliente, anche le banche hanno una (minima) autonomia di contrattazione per evitare che il mutuatario si rivolga ad un altro istituto bancario sfruttando la possibilità della surroga (v. dopo).

La rinegoziazione del mutuo è gratis

La rinegoziazione consente di ottenere una serie di vantaggi:

  • il precedente contratto non si estingue e non vi è necessità di accenderne uno nuovo, con risparmio di spese e oneri notarili;
  • il mutuatario non perde i benefici fiscali inizialmente previsti per il primo contratto;
  • non sono previste spese di rinegoziazione (nessun costo amministrativo, incluse le commissioni bancarie) né l’applicazione di imposte e tasse a carico dei mutuatari;
  • le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso del debito alla data di scadenza prevista.

Come ottenere la rinegoziazione del mutuo? 

Per ottenere la rinegoziazione del mutuo basta rivolgersi alla propria banca spiegando le proprie necessità e il mutato assetto economico-patrimoniale. Non c’è bisogno del notaio (come invece è necessario per la firma del mutuo) e il tutto può avvenire con una semplice scrittura privata firmata presso una delle filiali dell’istituto erogante.

Cosa si può modificare con la rinegoziazione del mutuo? 

Come abbiamo detto la rinegoziazione può avere ad oggetto:

  • la tipologia del mutuo: ad esempio si può chiedere la trasformazione del tasso variabile in tasso fisso e viceversa;
  • il tasso di interesse: si può ad esempio modificare la misura dello spread,;
  • la durata del mutuo, passando ad esempio da uno ventennale a uno trentennale, ecc. La diminuzione o l’aumento della durata del mutuo si riflette, ovviamente, sulla misura degli interessi da corrispondere (complessivamente più elevati nel caso di mutuo più lungo).

La surroga del mutuo

Il decreto Bersani ha dato a ogni cittadino il diritto di trasferire, in qualsiasi momento, il proprio mutuo a un’altra banca che gli concede condizioni migliori, senza alcun onere a suo carico e senza decadere da eventuali benefici fiscali. La surroga del mutuo, quindi, consiste nella portabilità del mutuo stesso presso altro istituto di credito.

Questo meccanismo è particolarmente utile nel caso in cui il mutuatario richiede alla propria banca la negoziazione del mutuo e quest’ultima non glielo conceda; in tal caso, l’interessato può trasferire (con la surroga) il mutuo presso altro istituto di credito e poi con quest’ultimo procedere alla rinegoziazione ottenendo condizioni più vantaggiose.

Gli unici vincoli sono i divieti di modificare l’importo residuo del mutuo e l’identità del mutuatario (non è possibile, ad esempio, trasferire il mutuo al marito/moglie o ad estranei).

A differenza della rinegoziazione, la surroga non è “a costo zero”. Infatti è necessario sostenere nuovamente le spese per il cambio del mutuo, tra cui quelle peritali e notarili che, però, sono interamente a carico della nuova banca e non del mutuatario.

Come ottenere la surroga del mutuo?

Per ottenere la portabilità del mutuo, il mutuatario deve presentare una domanda scritta alla nuova banca, quella che deve cioè subentrare nel mutuo, chiedendo l’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo e le dà mandato di conoscere dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo a una determinata data. Oltre a tale domanda, il mutuatario deve presentare alla banca subentrante tutta la documentazione bancaria in suo possesso da cui emerge una stima del debito residuo. Se non ne è in possesso, né la sua banca gliela vuole concedere in tempi ragionevoli, ad occuparsene può essere la stessa banca subentrante che ne fa richiesta alla banca originaria.

Viene così avviata un’istruttoria, al pari di come avviene al momento della iniziale concessione del mutuo. Al termine di tale fase la banca subentrante conferma o meno la propria disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento e, d’intesa con il medesimo, concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula dell’atto di surrogazione.

Come abbiamo detto la surrogazione richiede la stessa procedura attivata per la stipula del mutuo originario ed è pertanto necessario recarsi dal notaio per la firma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Al mutuatario non possono però essere addebitate spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per istruttoria e accertamenti catastali.

Dopo la stipula dell’atto di surrogazione, la banca subentrante deve richiedere l’annotazione della surrogazione al direttore dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, allegando copia autentica dell’atto, senza ulteriori formalità.

La surrogazione deve terminare entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta del mutuatario alla banca subentrante. Se la surrogazione non avviene entro tale termine per cause imputabili alla banca:

  • originaria, quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo;
  • subentrante: la banca originaria può rivalersi sulla subentrante.

Nel momento in cui avviene la surroga del mutuo, questo viene trasferito alle medesime condizioni stipulate tra il mutuatario e la banca subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Viene trasferita anche l’ipoteca originaria.

La sostituzione del mutuo

Con la sostituzione il mutuatario chiede la stipula di un nuovo contratto di mutuo e l’estinzione anticipata di quello precedente. In pratica la stessa banca o un’altra concede al cliente una somma di denaro per chiudere il precedente mutuo e, a fronte di tale prestito, attiva un mutuo completamente nuovo, con condizioni che possono anche essere diverse (tasso, durata, importo totale del mutuo, identità del mutuatario e addirittura l’immobile). In questo caso, però, bisogna considerare che si dovranno affrontare le nuove spese legate all’accensione di un nuovo mutuo e all’eventuale penale di estinzione anticipata di quello precedente (se prevista), tutte a carico del mutuatario.

La giurisprudenza ha ritenuto lecita la pratica di concedere un mutuo fondiario per estinguere un precedente prestito (leggi: Mutuo fondiario valido anche se per estinguere un prestito precedente); non così invece quando il nuovo mutuo è «di scopo».

note

Autore immagine: 123rf com

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI