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Casa in comproprietà: come si ripartiscono le spese condominiali?

23 Giugno 2017


Casa in comproprietà: come si ripartiscono le spese condominiali?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Giugno 2017



Appartamento con 4 eredi comproprietari in eguale misura. Solo uno vi risiede ma gli altri possono usufruirne liberamente. Quale percentuale delle spese condominiali a ciascun comproprietario?

Al fine di rispondere al quesito è bene ricordare la disciplina vigente in materia di spese condominiali.

La vita di condominio comporta la necessità di sostenere una pluralità di spese al fine di provvedere alla conservazione nel tempo dell’edificio ed alla funzionalità dello stesso. Di conseguenza le spese che abitualmente vengono sostenute dai condomini sono funzionali sia alla gestione dei beni comuni sia alla manutenzione ed all’utilizzazione degli stessi. Di norma le spese condominiali si distinguono in due grandi categorie:

  • le spese ordinarie;
  • le spese straordinarie.

Le prime (cioè le spese ordinarie) sono quei costi che si rendono necessari ai fini della gestione delle cose comuni e che hanno cadenza annuale. Per fare un esempio, sono spese ordinarie quelle relative alla pulizia delle scale, alla manutenzione del cortile, alla conservazione dell’impianto di riscaldamento, ecc.

Le seconde (cioè le spese straordinarie), invece, si riferiscono a tutte quelle spese aventi natura occasionale ed eccezionale e vengono sostenute una tantum. Si pensi, ad esempio, ai costi necessari per sostituire l’impianto di riscaldamento od alle spese dovute per rifare la facciata del palazzo, ecc.

I criteri di ripartizione delle spese seguono quanto previsto dalla normativa vigente. Preliminarmente è necessario ricordare che un primo riferimento da tenere in considerazione, quando si affronta il tema della ripartizione delle spese condominiali, è dato dal regolamento di condominio. Quest’ultimo, infatti, può contenere disposizioni contrattuali che – in materia di ripartizione delle spese – derogano alla disciplina codicistica stabilendo criteri di suddivisione in parte differenti. Nel silenzio del regolamento si applicheranno le norme del codice civile le quali prevedono che le spese ordinarie sono a carico di coloro che abitano nell’appartamento, mentre le spese straordinarie sono a carico del proprietario. Più nel dettaglio, il codice civile prevede due principi che regolano la suddivisione delle spese tra i condomini:

  • le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (cioè salvo che il regolamento condominiale preveda diversamente);
  • se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Alla luce di quanto detto, mentre le spese straordinarie sono sempre a carico del proprietario (sia qualora questi abiti nell’appartamento sia qualora lo abbia locato ad altri), le spese ordinarie devono essere sostenute da coloro che effettivamente occupano l’immobile (cioè coloro che vi vivono abitualmente).

Tanto premesso quanto alla normativa generale vigente in materia di spese condominiali, è possibile adesso rispondere al quesito.

La lettrice scrive che i proprietari dell’immobile sito in condominio sono in tutto quattro ma che solo uno di essi vi ha trasferito la residenza potendo, tuttavia, gli altri usufruire liberamente dell’appartamento comune. Ai fini delle spese straordinarie ciò che rileva è la titolarità del diritto di proprietà: di conseguenza, le spese suddette dovranno essere ripartite in misura eguale tra i quattro proprietari dell’immobile. Diverso è il criterio da applicare per quanto riguarda la ripartizione delle spese ordinarie: queste ultime, infatti, dovranno essere sostenute da coloro che vivono abitualmente nell’appartamento. A tale scopo il fatto di aver trasferito la residenza nell’appartamento ha un valore meramente presuntivo poiché è ben possibile che colui che vi ha la residenza poi viva in tutt’altro posto. Il criterio, quindi, da applicare ai fini della suddivisione delle spese ordinarie è quello che prevede che esse debbono essere ripartite in misura uguale tra coloro che abitano l’appartamento abitualmente o, se taluno degli occupanti fa un utilizzo diverso e maggiore, in proporzione dell’utilizzo stesso.

In conclusione il codice civile non detta un criterio rigido in materia di ripartizione delle spese condominiali, ma lascia ai condomini il compito di individuare di volta in volta il tipo e l’entità di utilizzo che essi fanno delle cose comuni imponendo il pagamento delle spese da sostenere in misura proporzionale all’uso che ne viene fatto. Ovviamente, nell’ipotesi di disaccordo, i condomini potranno ricorrere all’istituto della mediazione (al fine di ottenere una soluzione transattiva della controversia) o, nel caso di esito negativo, potranno adire l’autorità giudiziaria.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Giovanna Pangallo


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2 Commenti

  1. Buongiorno mi sono imbattuto casualmente in questo articolo e credo che ci siano degli errori di valutazione che danno di conseguenza una interpretazione fuorviante del dato tecnico e legale. Le uniche distinzioni che possono incidere sulla partecipazione alle spese di condominio, afferiscono la nuda proprietà e l’usufrutto, non invece il fatto che uno dei comproprietari vi risieda o meno, perchè se così fosse (e non è) chi è proprietario di un immobile in Lombardia ma risiede in Puglia , non dovrebbe mai pagare quote ordinarie!!!!!
    Grazie. Avv. Francesco Iuliano

  2. Buongiorno mi sono imbattuto casualmente in questo articolo e credo che ci siano degli errori di valutazione che danno di conseguenza una interpretazione fuorviante del dato tecnico e legale. Le uniche distinzioni che possono incidere sulla partecipazione alle spese di condominio, afferiscono la nuda proprietà e l’usufrutto, non invece il fatto che uno dei comproprietari vi risieda o meno, perchè se così fosse (e non è) chi è proprietario di un immobile in Lombardia ma risiede in Puglia , non dovrebbe mai pagare quote ordinarie!!!!!
    Grazie. Avv. Francesco Iuliano

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