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La servitù prediale e personale: le differenze

23 giugno 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 giugno 2017



Le servitù tra immobili si definiscono prediali. Anch’esse possono prescriversi. Le differenze con quelle personali. 

Se un bene immobile trae vantaggio ed utilità da un altro, evidentemente gravato di questo peso e/o limitazione, ci troviamo di fronte ad una servitù. Essa sarà esercitata dal proprietario del bene “avvantaggiato”, con tutte le caratteristiche ad essa connesse. Ad esempio, con una servitù di passaggio, potrà attraversare il bene immobile altrui, senza poter essere ostacolato dal proprietario di quest’ultimo. Fatta questa breve premessa, è bene precisare che, anche la servitù, se non viene utilizzata per un determinato periodo, può “scadere”, cioè prescriversi. Vediamo, insieme, quindi, cosa occorre per la prescrizione in tali casi e quali sono le differenze tra la servitù prediale (immobiliare) e quella personale.

Quando scade la servitù prediale?

La servitù è tipicamente ed esclusivamente di carattere prediale cioè immobiliare. In altri termini, ciò significa che si può parlare di servitù vera e propria, solo quando essa è costituita a carico di un fondo, tecnicamente definito “servente”, ed a favore di un altro, denominato “dominante”.

Giuridicamente parlando, la servitù è qualificata come un diritto reale, che è ampiamente e diffusamente disciplinato dalla legge [1].

La servitù prediale (cioè di natura immobiliare) può essere di vari tipi (di passaggio, di acquedotto, ecc), può costituirsi per forza di legge (servitù coattiva) o per volontà delle parti (servitù volontaria). Come tutti i diritti, se è lesa o turbata nel proprio esercizio, essa può essere oggetto di tutela in sede giudiziale. La servitù prediale, inoltre, può estinguersi per varie ragioni, tra cui, unao delle più note è quella della prescrizione.

A tale riguardo, una servitù prediale si estingue per prescrizione (cioè, in termini poveri scade) quando non è esercitata per vent’anni. Tale conclusione è sancita dal codice civile [2].

Secondo la Suprema Corte di Cassazione [3], per impedire la prescrizione non è sufficiente un uso saltuario della servitù, ed è indifferente la causa che ne ha determinato il mancato esercizio (quale ad esempio, la presenza di lucchetti o cancelli che impediscano il descritto uso) [4].

Ciò che conta, pertanto, è il solo decorso del tempo, senza che la servitù sia stata utilizzata. La prova sarà ovviamente a carico del proprietario del fondo denominato servente, cioè colui che, di fatto, subisce la servitù e che è interessato a far accertare l’estinzione del diritto altrui [5].

Che cos’è la servitù personale?

Quando l’utilità e il peso sul bene immobiliare di proprietà altrui è a vantaggio di una persona e non di un bene immobile di proprietà della stessa, siamo di fronte ad una servitù di carattere personale, che si può costituire solo volontariamente, che si estingue con la morte del titolare, che si prescrive (cioè scade), per non uso, secondo l’ordinario termine decennale sancito dalla legge [6]. Ad esempio, una servitù personale, potrebbe essere quella concessa per raccogliere dei frutti all’interno di un terreno.

Detto ciò, se una servitù è stata costituita volontariamente, a vantaggio di una persona, senza che nell’atto si faccia riferimento all’utilità a favore di un fondo dominante, non necessariamente si tratta di una servitù personale (detta anche irregolare). In altri termini, se la parti del contratto hanno dichiarato di voler costituire una servitù personale, ma in realtà e nella sostanza si tratta di un vantaggio a favore di un bene immobile ed a carico di un altro, la servitù sarà prediale (cioè immobiliare).

A tal proposito, infatti, precisa la Cassazione …che si configura un diritto personale di godimento solo laddove manchi una funzione di utilità fondiaria, funzione che deve essere valutata con riferimento al fondamento oggettivo e reale dell’utilità stessa, a vantaggio diretto del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione…[7].

note

[1] Artt. 1027 e seg. cod. civ.

[2] Art. 1073 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 4157/2015.

[4] Cass. civ. sent. n. 16861/2014.

[5] Cass. civ. sent. n. 6647/1991.

[6] Art. 2946 cod. civ.

[7] Cass. civ. sent. n. 8802/2000.

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