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Lo sai che? Come dividere una casa in comunione tra eredi

Lo sai che? Pubblicato il 20 giugno 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 20 giugno 2017

La divisione dell’immobile in comunione ereditaria: il contratto di divisione e il procedimento in tribunale, previa mediazione.

Quando il proprietario di un immobile (una casa, un terreno, ecc.) muore e lascia più eredi, il bene passa in proprietà di questi ultimi secondo le rispettive quote. Ciascun coerede non ottiene quindi la proprietà di una specifica sezione dell’immobile, ma solo una quota ideale sull’intero bene. Poiché ogni erede è titolare di una quota ideale di proprietà dell’immobile (non riferita cioè a una parte del bene materialmente e separatamente considerata), il diritto di ogni partecipante risulta quindi limitato nel suo esercizio da quello degli altri. Ad esempio, in caso di tre fratelli, eredi al 33% della casa padre, ciascuno di essi è proprietario di un terzo dell’intera casa ereditata. Questa situazione si chiama «comunione ereditaria» e rimane tale fino a quando non avviene la divisione della comunione tra i coeredi. Con la divisione, la proprietà dei coeredi passa da quote a singole porzioni della casa. Ciò però solo se è possibile dividere in natura l’immobile (si pensi a un villino che può essere scomposto in tre distinte unità immobiliari).

Se invece la casa in comunione non si può dividere in natura, gli eredi possono mettersi d’accordo tra loro d’accordo sull’assegnazione del bene a uno solo di questi con liquidazione in denaro delle rispettive quote agli altri eredi. Ad esempio, si stabilisce che la casa vada al primo genito il quale però pagherà ai due fratelli il 33% ciascuno del valore di mercato dell’immobile. Se, infine, non si riesce a trovare l’intesa sull’assegnazione, il bene dovrà essere venduto (eventualmente con l’assistenza del tribunale) e il ricavato verrà diviso tra i coeredi secondo le quote ereditarie. Ma procediamo con ordine e vediamo come dividere una casa in comunione tra eredi.

La divisione della casa

Quando la casa passa in comunione ereditaria, ciascun coerede può proporre agli altri la divisione del bene mediante un accordo. Si tratta di un vero e proprio contratto che ha l’effetto di sciogliere la divisione ereditaria, con cui i coeredi decidono:

  • se il bene è facilmente divisibile: di attribuirsi ciascuno una porzione corrispondente al valore della propria quota di eredità;
  • se il bene non è facilmente divisibile: vendendo lo stesso e dividendo il ricavato oppure assegnando l’intero immobile a uno degli eredi con pagamento, da parte di questi, delle quote degli altri coeredi in denaro. Per tornare all’esempio precedente, se l’immobile vale 100mila euro e uno dei tre fratelli, col consenso degli altri, se ne attribuisce l’intera proprietà, questi dovrà versare agli altri due rispettivamente 33mila euro a testa.

Il contratto che ha ad oggetto beni immobili o altri diritti reali immobiliari deve avere forma scritta, essere autenticato da un notaio e trascritto.

Se però gli eredi non riescono a trovare un accordo, ciascuno di essi può presentare un ricorso al tribunale affinché sia il giudice a procedere alla divisione ereditaria.

Che significa «facile divisibilità»?

La «facile divisibilità» richiede che l’immobile possa essere diviso in più parti – da assegnare ai coeredi – ognuna suscettibile di libero e autonomo godimento, senza affrontare spese eccessive per il frazionamento e senza che a tale operazione consegua una diminuzione del valore delle singole quote rispetto all’intero.

Il tentativo di mediazione

Prima però di avviare la causa in tribunale per dividere la casa in comunione tra i coeredi è necessario il cosiddetto tentativo di mediazione. In pratica chi intende iniziare il giudizio deve invitare i coeredi a presentarsi presso un organismo di mediazione situato nel luogo del tribunale competente. Scopo di tale procedura – che avviene in presenza di un mediatore, terzo e imparziale rispetto alle parti – è di trovare un accordo bonario tra i coeredi, accordo che possa evitare il giudizio. Senza tale tentativo la causa non può avere inizio. Di conseguenza, nel caso in cui la richiesta di mediazione e la fissazione del primo incontro non siano state comunicate a tutti i coeredi, il giudice assegna 15 giorni di tempo affinché la parte richiedente proponga il procedimento di mediazione nei confronti di tutti i compartecipanti.

Al primo incontro, dopo avere illustrato i princìpi della mediazione e lo scopo che si prefigge di raggiungere, il “conciliatore” invita le parti a esprimersi sulla volontà di continuare la mediazione stessa e, in caso positivo, inizia con loro un percorso che si concluderà (così come quello del giudice) con un progetto divisionale della comunione; avvalendosi, se necessario, anche dell’aiuto di un tecnico.

L’eventuale accordo ha il valore di una sentenza e può essere trascritto nei registri immobiliari.

Esperito invano il tentativo di mediazione, la domanda giudiziale di divisione va proposta con atto di citazione nei confronti di tutti gli eredi.

Il ricorso in tribunale per la divisione della casa in eredità

La domanda per ottenere dal giudice la divisione della casa in comunione tra gli eredi si propone innanzi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, ossia nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto. Al giudizio devono partecipare tutti coloro che sono parte della comunione al momento in cui è presentata la domanda.

A presentare l’istanza può essere un singolo erede oppure anche tutti in via congiunta. Si può richiedere la nomina di un avvocato o un notaio autorizzato a svolgere tutti gli adempimenti necessari alla vendita dell’immobile.

Il professionista incaricato, sentite le parti e gli eventuali creditori iscritti o aventi causa da uno dei partecipanti che hanno acquistato diritti sull’immobile, nel termine assegnato nel decreto di nomina, predispone il progetto di divisione o dispone la vendita dei beni non comodamente divisibili e dà avviso alle parti e agli altri interessati del progetto o della vendita: in questo modo esse possano ricorrere al tribunale per opporsi a tale vendita o per contestare il progetto di divisione.

Alla vendita dei beni si applica, in quanto compatibile, la disciplina relativa al professionista delegato prevista dal codice per l’espropriazione immobiliare. Entro 30 giorni dal versamento del prezzo il professionista incaricato predispone il progetto di divisione e ne dà avviso alle parti e agli altri interessati.

La prelazione degli eredi

Se uno dei coeredi intende vendere la propria quota di eredità, agli altri coeredi spetta il diritto di prelazione; pertanto chi vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve prima notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi.

I coeredi possono esercitare il diritto di prelazione nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni.

In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.

La prelazione si applica solo alla cessione dell’intera quota ereditaria e non del singolo cespite pervenuto in successione con altri beni.

note

Autore immagine: 123rf com


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