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Come vendere una casa di interesse culturale

29 giugno 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 giugno 2017



I privati possono vendere beni dichiarati di interesse storico-artistico, ma devono garantire allo Stato diritto di prelazione.

Sei un privato e hai scoperto che la tua casa, perché costruita molto tempo fa o per alcune sue peculiari caratteristiche, è stata dichiarata bene culturale? Vorresti venderla perché hai trovato l’acquirente giusto, disposto a comprarla ad un buon prezzo, ma temi di avere problemi? In questo articolo spiegheremo passo passo come fare per vendere una casa di interesse culturale.

Quando un bene è da considerarsi culturale

I beni culturali sono quei beni mobili (ad esempio, un quadro o una scultura) o immobili (ad esempio, una villa) che presentano carattere artistico, storico, archeologico, etnoantropologico, archivistico e bibliografico, e possono appartenere tanto allo Stato quanto, come spesso accade, a privati o a società.

Il procedimento teso alla verifica della natura culturale di un bene immobile appartenente a un privato può essere avviato dagli uffici del ministero per i Beni e le Attività Culturali direttamente o su istanza dello stesso proprietario. Tuttavia, si considerano culturali (fino a verifica che dia esito contrario) tutti quei beni opera di un autore non più in vita e la cui esecuzione risalga ad oltre settant’anni (si pensi ad un villino di inizi novecento) [1]. La dichiarazione che attesta la natura culturale del bene è adeguatamente pubblicizzata, mediante trascrizione nei registri immobiliari.

Cosa bisogna fare per vendere una casa di interesse culturale

Chi vuole vendere una casa dichiarata bene culturale, perché magari ha trovato un acquirente disposto a comprarla per un prezzo sostanzioso, deve recarsi insieme a costui da un notaio. Il pubblico ufficiale incaricato del rogito renderà edotte le parti della disciplina riguardante la vendita dei beni culturali, e di un importante adempimento cui sono tenute: la denuncia allo Stato (o per meglio dire, al ministero per i Beni e le Attività Culturali), entro trenta giorni dalla vendita, della cessione stessa [2].

Come si fa la denuncia e cosa comporta

Di norma, è il notaio rogante che si occupa di predisporre la denuncia, e in ogni caso di far presente alle parti che lo Stato ha sessanta giorni di tempo, dalla ricezione della denuncia stessa, per esercitare il suo diritto di prelazione  sul bene culturale [3].

Il diritto di prelazione è il diritto dello Stato di comprare, prima di tutti, il bene culturale

Durante il lasso di tempo che separa la vendita dallo spirare del termine per la prelazione dello Stato, la vendita è valida, ma i suoi effetti sono sospesi. Ciò vuol dire che l’acquirente non può entrare nella disponibilità materiale dell’immobile (e anzi, ne è fatto espresso divieto dalla stessa legge).

Decorsi sessanta giorni dalla denuncia senza che lo stato abbia esercitato questo suo diritto, la vendita produce tutti i suoi effetti.

Il notaio, per prudenza, potrebbe consigliare alle parti di pagare parte del prezzo al momento dell’eventuale atto con cui si constata che lo Stato non ha esercitato la prelazione e che, dunque, la vendita ha piena efficacia.

Che succede se non si procede alla denuncia

Se la denuncia viene omessa o viene presentata oltre i trenta giorni previsti, per lo Stato si apre un termine più ampio per l’esercizio della prelazione (centottanta giorni), che decorre dal momento di acquisizione della denuncia tardiva, oppure dal momento in cui comunque lo Stato stesso ha acquisito, per sua iniziativa, gli elementi conoscitivi necessari per l’esercizio della prelazione.

La vendita conclusa senza rispettare la normativa prevista per i beni culturali è nulla, ma l’azione finalizzata a pronunciare la nullità può essere esercitata soltanto dallo Stato (che è l’unico soggetto interessato a farla valere, a ben vedere!).

Che succede se lo Stato esercita la prelazione

Qualora lo Stato decida di comprare l’immobile (che diventa così un bene del demanio), la vendita non acquisterà efficacia, il compratore non entrerà nella disponibilità del bene e il venditore sarà obbligato a restituirgli l’eventuale prezzo versato.

note

[1] Artt. 10 e 12 D. lgs. N. 42/04, anche detto Codice dei beni culturali e del paesaggio.

[2] Art. 59 D. lgs. N. 42/04.

[3] Art. 60 D. lgs. N. 42/04.

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1 Commento

  1. Buon giorno,
    il notaio ha il diritto di opporsi a redigere un rogito per la vendita di un bene soggetto a vincolo culturale appartenente ad un privato?
    Grazie

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