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Come nasce una servitù


> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 giugno 2017



Il codice contempla vari modi per la costituzione del diritto di servitù: ecco quali sono.  

Quando due immobili sono vicini tra loro si rende spesso necessaria la costituzione di un diritto di servitù, al fine di soddisfare le esigenze più varie. Si tratta, come si sa, di una relazione che intercorre tra due fondi appartenenti a proprietari diversi, tale per cui uno viene posto al servizio dell’altro. Se ci chiediamo come nasce una servitù, scopriamo che ciò può avvenire in tanti modi, partendo dal classico contratto fino ad arrivare all’acquisto per usucapione. Chiariamo tutto nel dettaglio.

Cos’è il diritto di servitù

Il diritto di servitù è un rapporto giuridico che interessa due fondi vicini appartenenti a proprietari diversi. Esso consiste, in poche parole, nel peso imposto su un fondo (detto servente) a vantaggio dell’altro terreno (fondo dominante) [1].

Nella servitù di passaggio, ad esempio, il proprietario del fondo servente dovrà consentire a quello del fondo dominante di transitare sul proprio terreno, in quanto costituisce l’unico accesso alla via pubblica. Ancora, con la servitù di acquedotto si acquisisce il diritto di far passare le proprie acque sul fondo altrui. Con la servitù di parcheggio si ottiene la possibilità di lasciare l’auto sulla proprietà servente. La servitù di elettrodotto permette il passaggio di cavi e condutture elettriche sull’immobile altrui. Come può notarsi, questo può avere i contenuti più vari. Ecco, secondo la legge, come nasce una servitù.

Servitù coattive e volontarie

Il nostro codice civile prevede diversi modi per costituire una servitù prediale. Dobbiamo innanzitutto distinguere tra:

  • servitù coattive, imposte direttamente dalla legge per esigenze di natura pubblica;
  • servitù volontarie, che nascono per volontà dei proprietari dei fondi coinvolti.

Le servitù coattive sono a numero chiuso e si indentificano solo in quelle espressamente riconosciute dalla legge (sono «tipiche»). Al contrario, le servitù volontarie sono espressione della libertà negoziale riconosciuta dalla legge stessa ai titolati dei fondi. Di conseguenza, esse possono avere contenuto più vario, liberamente determinato dalle parti.

Come nasce una servitù volontaria

Secondo il codice civile, la servitù volontaria nasce per contratto o per testamento [2]. Il contratto deve essere stipulato in forma scritta, a pena di nullità. Sia il contratto che il testamento, inoltre, vanno resi pubblici mediante trascrizione (ai fini dell’opponibilità della servitù a soggetti terzi). Non è possibile, invece, costituire una servitù prediale con atto unilaterale inter vivos (che non sia, appunto, un testamento).

Se il fondo è in comproprietà

Se il fondo appartiene a più soggetti, la concessione della servitù da parte di uno soltanto dei comproprietari non vincola gli altri: la servitù, infatti, non si costituisce fino a quando tutti i titolari del bene non l’abbiano concessa (in modo congiunto o separato). Tuttavia il comproprietario che ha concesso la servitù (così come i suoi eredi e aventi causa) resta obbligato nei confronti della controparte a non impedire o rendere difficile l’esercizio del diritto riconosciuto.

Che succede in caso di usufrutto

Se sul bene è presente un usufrutto, il nudo proprietario può costituire la servitù anche senza il consenso dell’usufruttuario, ma ha l’obbligo di non pregiudicare i diritti di quest’ultimo.

La servitù costituite con contratto

Quando una servitù nasce per contratto, essa può assumere un contenuto diverso a seconda dei casi. Vale infatti il principio dell’autonomia negoziale riconosciuta alle parti contraenti, che possono dare al diritto in questione una connotazione rispondente alle loro concrete esigenze. Ovviamente è richiesto che il contenuto sia lecito e non vada a ledere il diritto di proprietà esistente sui fondi considerati. In ogni caso, la stipulazione contrattuale deve:

  • indicare con precisione il fondo dominante e quello servente;
  • specificare il peso imposto e l’utilità garantita ai due fondi (ad esempio il parcheggio dell’auto, lo scarico delle acque, il passaggio per accedere alla via pubblica);
  • descrivere le concrete modalità di esercizio del diritto, nonché l’estensione effettiva dello stesso.

La costituzione delle servitù coattive

Se le servitù negoziali (costituite per contratto o testamento) possono avere il contenuto liberamente stabilito dalle parti, le servitù coattive invece:

  • sono solo quelle previste dalla legge (principio di tipicità);
  • sono regolate esclusivamente dalla legge stessa: estensione del diritto e modalità di esercizio non sono quindi rimesse all’autonomia contrattuale dei proprietari;
  • determinano il diritto ad un’indennità per il proprietario del fondo servente.

Secondo il codice civile, quando «in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza».

In pratica, la presenza dei presupposti di legge determina, per il proprietario del fondo dominante, la nascita di un diritto potestativo alla costituzione della servitù. Questa potrà poi nascere attraverso un contratto, una sentenza del giudice, o un atto amministrativo (se ad esempio il bene coinvolto appartiene alla pubblica amministrazione). In qualunque modo venga costituita, però, il contenuto concreto della servitù (modalità di esercizio e indennità dovuta) è sempre quello determinato dalla legge (anche quindi se la servitù coattiva è nata attraverso un contratto).

La costituzione per usucapione

La servitù può nascere anche per usucapione [3], a patto però che si tratti di servitù apparente. In pratica, occorre che sui fondi coinvolti esistano delle opere o dei segni visibili e permanenti, idonei a rivelare in maniera univoca l’esistenza del diritto (ad esempio, nel caso della servitù di passaggio, occorre la presenza di una strada o di un percorso facilmente riconoscibile, capace di testimoniare l’esistenza della servitù stessa). Se la servitù è apparente quindi, potrà costituirsi:

  • per usucapione ventennale, se in questo tempo (in maniera continua) abbiamo esercitato sul bene un potere di fatto corrispondente all’esercizio della servitù;
  • per usucapione decennale, se abbiamo acquistato il diritto (in buona fede) da chi non ne era titolare e abbiamo trascritto il relativo titolo. Acquisire in buona fede da chi non è proprietario significa, in sostanza, che abbiamo stipulato un contratto ignorando che il nostro interlocutore non era titolare del diritto.

La costituzione per destinazione del padre di famiglia

Anche in questo caso deve trattarsi di una servitù apparente [4]. La costituzione per destinazione del padre di famiglia avviene quando il fondo, originariamente, apparteneva allo stesso proprietario e una parte dello stesso risultava asservita all’altra (anche qui occorre la presenza di opere visibili e durature che identifichino la presenza della servitù: si pensi ad un tracciato o un ponte). In seguito, il fondo viene diviso in due parti, assegnate a proprietari diversi. Se in occasione della divisione l’atto negoziale nulla prevede sulla servitù, è direttamente la legge, in modo automatico, a farla nascere: le due parti, originariamente unite, diverranno rispettivamente fondo servente e fondo dominante.

note

 [1] Art. 1027 cod. civ.

[2] Artt. 1058 e ss. cod. civ.

[3] Artt. 1058 e 1059 cod. civ.

[4] Art. 1062 cod. civ.

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