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Il pagamento degli oneri condominiali

1 luglio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 1 luglio 2017



L’articolo 1123 del codice civile e i criteri di ripartizione delle spese di condominio tra i proprietari degli appartamenti.

L’articolo 1123 c.c. disciplina la suddivisione interna delle spese tra i singoli condòmini, prendendo in esame la disciplina delle obbligazioni condominiali nei confronti dei partecipanti al condominio.

L’articolo individua tre distinti criteri di ripartizione che sono:

  • in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino se si è in presenza di cose e servizi destinati a servire indifferentemente tutti i condòmini;
  • in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne se si tratta di cose e servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa;
  • in ragione dell’utilità che ciascun gruppo di condòmini riceve da cose e servizi destinate a servire funzionalmente solo una parte dell’edificio.

Essenziale, ai fini della individuazione concreta della misura dell’obbligo di pagamento a carico del condomino, è il regolamento, che deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna sua porzione spettante in proprietà esclusiva ai singoli condòmini. Solo in relazione a detto valore proporzionale, come è noto espresso in millesimi, potrà correttamente individuarsi la quota che ciascun singolo condomino dovrà corrispondere alla gestione condominiale.

L’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali trae, quindi, origine dal diritto di proprietà e non dalla concreta utilizzazione che il condomino faccia del servizio medesimo. Diversamente, nel caso di cose o servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa, ove la possibilità dell’uso sia esclusa, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, resta escluso anche l’onere di contribuzione alle spese di gestione.

Il fatto che il condòmino, potendo godere della cosa, non la utilizzi, non lo esonera dal pagamento delle spese. In dottrina e giurisprudenza è costante il riferimento alla natura reale delle riferite contribuzioni, derivando il relativo obbligo dal diritto dominicale sull’immobile.

La Suprema Corte ha avuto modo di affermare che l’obbligazione dei condòmini di contribuire alle spese condominiali non sorge per effetto della delibera dell’assemblea di ripartizione dei contributi, che è rivolta soltanto a determinare le quote di ciascuno e che, comunque, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante, delibera che può anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condòmini è il risultato di una semplice operazione matematica [1].

Il proprietario, inoltre, non può sottrarsi all’adempimento dell’obbligazione su di lui gravante anche quando, nello stato di ripartizione approvato, non risulti il suo nome bensì quello del suo dante causa. In quanto obbligazione «propter rem» il nuovo proprietario della porzione immobiliare è tenuto al pagamento anche delle spese deliberate precedentemente all’acquisto [2].

I criteri di ripartizione previsti dall’articolo 1123 c.c. possono derogarsi solo a condizione che vi acconsentano tutti i condòmini.

Anche se un servizio condominiale non risulta utilizzabile, per il suo mancato funzionamento (si pensi al riscaldamento centralizzato) il condomino sarà comunque tenuto a corrispondere, per la sua quota, le spese di gestione e non sarà titolare di una azione di rivalsa nei confronti del condominio stesso così come di un’azione di risarcimento del danno che potrà esperire, però, direttamente nei confronti della ditta installatrice in quanto, in caso di inerzia dell’amministrazione condominiale, ben può sostituirsi ad essa o adire l’autorità giudiziaria a norma dell’articolo 1105 c.c., dettata in materia di comunione ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto  dall’articolo 1139 c.c.

Fin qui abbiamo esaminato le obbligazioni di natura creditoria del condominio nei confronti dei condòmini, afferenti le spese per la utilizzazione e la gestione delle cose e dei servizi condominiali, ma, nei complessi rapporti che possono instaurarsi, ben potrebbe nascere una obbligazione estranea al campo degli oneri condominiali, come quella derivante da una utilizzazione, ad excludendum degli altri, da parte di uno soltanto dei condòmini, come la recinzione di un’area condominiale o, caso frequente, il parcheggio dell’auto nello spazio comune, non autorizzato né  disciplinato.

In questi, come in altri casi, il giudizio che ne scaturirà accerterà il diritto del condominio di vedere impedita tale illegittima utilizzazione degli spazi condominiali, con la nascita di una obbligazione che potrà assumere anche natura risarcitoria, ove fossero procurati danni alle parti comuni ed il danno in questione potrà essere identificato nella perdita o riduzione delle parti comuni, incidente sulla stabilità del fabbricato o in una sua menomazione di carattere estetico o architettonico, economicamente  apprezzabile.

note

[1] Cass. 8571/2000 e 6323/2003.

[2] Per la determinazione del momento in cui nasce l’obbligazione si rinvia al capitolo 20, paragrafo 20.3 e l’ultimo indirizzo giurisprudenziale di cui alla sentenza n. 25654/2010.

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