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Le liti tra condominio e terzi

1 luglio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 1 luglio 2017



Le obbligazioni dei condomini nei confronti dei terzi: lavoro autonomo, responsabilità per atti illeciti, l’esecuzione dei crediti vantati dai terzi per obbligazioni contrattuali nei confronti del condominio.

 Le liti condominiali non si limitano a quelle, sebbene frequenti, che intercorrono tra condominio e singoli proprietari delle unità immobiliari ma possono intervenire anche tra l’ente condominiale e terzi, i quali interagiscano con il primo mediante rapporti di tipo contrattuale o extracontrattuale.

Le liti derivanti dal lavoro autonomo

Nell’ambito delle obbligazioni nascenti da contratto assumono particolare rilevanza quelle derivanti dal rapporto di lavoro con il custode dello stabile, il quale è lavoratore subordinato alle dipendenze del condominio. Ma il condominio è anche titolare di obbligazioni nei confronti del conduttore del locale di proprietà condominiale, essendo tenuto al rispetto delle norme dettate in materia di locazione; ovvero dell’impresa di pulizia con la quale ha concluso un contratto, nel qual caso saranno applicabili le norme relative al contratto di appalto; dell’impresa che fornisce l’energia elettrica al fabbricato, ed allora saranno da applicare le regole relative alla fornitura di servizi; dell’impresa che abbia acquisito il diritto di posizionare alla sommità dell’edificio antenne per i servizi di telefonia mobile ovvero di installare sulla facciata cartelloni pubblicitari.

Responsabilità verso i terzi

Parimenti, in capo al condominio possono nascere obbligazioni risarcitorie derivanti da rapporti extracontrattuali. Esse, più frequentemente, deriveranno dai danni provocati dalle parti comuni a terzi per la caduta di massi e calcinacci e per la presenza, nell’ambito delle zone condominiali, di insidie e trabocchetti.

Altre ipotesi di interazione con terzi rispetto al condominio sono quelle possibili tra due fabbricati, che abbiano in comune il muro di confine o che siano stati costruiti in aderenza o, ancora, che abbiano in comune aree antistanti. Terzi sono anche gli enti territoriali ed eventuali liti potranno derivare dallo sprofondamento della strada, che provochi danni all’edificio in condominio, dalla interruzione dei servizi, dal corretto allacciamento alle fognature, dai lavori di ristrutturazione dell’edificio. In tutti i casi sopra evidenziati, il condominio assumerà la veste di soggetto autonomo, nell’ambito della controversia, rispetto ai singoli condòmini e sarà rappresentato dal suo amministratore.

Gli esiti del giudizio impegneranno tutti i condòmini, fatti salvi gli effetti del dissenso alle liti, di cui all’articolo 1132 c.c., e della ripartizione delle spese in base alle tabelle millesimali.

Una pur breve elencazione, benché senza esaustività, aiuterà a meglio comprendere gli infiniti casi che nella realtà quotidiana possono accadere.

Liti tra condòmini di fabbricati confinanti:

  • il muro di confine;
  • aree antistanti comuni – regolamento della comunione.

Liti tra condominio ed enti territoriali:

  • sprofondamento della strada;
  • interruzione dei servizi;
  • allacciamento alle fognature;
  • lavori di ristrutturazione del fabbricato.

Liti tra condominio e terzi (rapporti contrattuali):

  • il portiere;
  • il conduttore di locale condominiale;
  • installazione di antenne per telefonia;
  • installazione di cartelloni pubblicitari;
  • l’impresa di pulizia;
  • l’impresa per la fornitura dell’energia elettrica.

Liti tra condominio e terzi (rapporti extracontrattuali):

  • caduta massi e calcinacci;
  • insidie e trabocchetti;
  • danni procurati da balconi.

La responsabilità per i debiti contratti dall’amministratore

Il fondo speciale non esonera i condòmini

L’amministratore di condominio esercita un mandato con rappresentanza. Per tale motivo il condominio è considerato come un unicum, cioè una parte complessa considerata in modo unitario. Conseguentemente, gli effetti dei contratti stipulati dall’amministratore si riverberano direttamente nella sfera giuridica dei rappresentati. La mancata previsione di un patrimonio autonomo, tra l’altro, non permette altra classificazione. In realtà, invece, potrebbe accadere che il condominio abbia costituito un fondo speciale, ad esempio, in materia di lavori straordinari o fondo cassa per la manutenzione ordinaria. La costituzione di detti fondi potrebbe far pensare ad una esclusione della responsabilità diretta dei singoli condòmini, a meno di un’azione surrogatoria del terzo nei confronti dell’amministratore, rimasto inerte al suo dovere. Invero, ciò non è. Infatti, in primo luogo, bisogna precisare che detto fondo non libera affatto i condòmini, i quali in virtù del mandato con rappresentanza hanno la responsabilità di rispondere con tutto il loro patrimonio alle obbligazioni contratte dall’amministratore. Inoltre, il fondo ordinario o speciale non è che viene attribuito ad un soggetto diverso, né sottoposto ad alcuna misura di conservazione a favore dei creditori. Non è possibile, pertanto, estendere le disposizioni di cui agli articoli 2267 e 2268 del c.c. sulla preventiva escussione del patrimonio sociale, per cui, in caso di esecuzione forzata di un creditore, è del tutto irrilevante l’esistenza o meno di un fondo comune.

Efficacia nei confronti dei terzi della ripartizione interna

Per cui, ci si potrebbe chiedere se bisogna rispettare il dettato di cui all’articolo 1123 e seguenti del c.c., relativi alla ripartizione delle spese assunto come presupposto pacifico che per i debiti contratti dall’amministratore vi è la responsabilità di tutti i partecipanti al condominio. In altri termini, ci si chiede se tale ripartizione ha una mera rilevanza interna oppure può essere opposto anche al creditore. Questo problema è la conseguenza del nuovo indirizzo della Suprema Corte di cui alla recente sentenza dell’8 aprile 2008, n. 9148.

Sul punto la Suprema Corte non ha avuto sempre lo stesso indirizzo; in un primo momento [3] aveva, infatti, sostenuto che ognuno dei condòmini è tenuto al pagamento pro quota dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. A distanza di soli cinque anni da questa pronuncia la stessa Corte di Cassazione ebbe a ritenere [4] non esonerato dagli effetti della costituzione in mora un condomino che pure aveva fatto offerta formale di pagamento al terzo creditore, però della sola sua quota di partecipazione alla spesa. E tale indirizzo è stato poi seguito per lungo tempo. Nel 1996 [5], in un caso riguardante la richiesta di un ex amministratore di somme anticipate nel corso della gestione, la Cassazione ebbe a cambiare nuovamente il suo indirizzo ed a ritenere che di fronte alla possibilità di chiedere l’intero credito in capo all’amministratore sussistesse nei confronti dei singoli condòmini solo la possibilità di chiedere il pagamento pro quota. Ritornando ancora sullo stesso aspetto nel 2001 [6] la Corte ebbe a sancire che in caso di costituzione di un fondo cassa per sopperire all’inadempimento di un condomino moroso, esso serviva ad evitare più gravi danni derivanti ai condòmini tutti «esposti dal vincolo di solidarietà passiva operante all’esterno, alle azioni dei terzi». Questo recente indirizzo che durava appunto dal 2001 è venuto a cessare con la sentenza resa a Sezioni Unite dell’8 aprile 2008, n. 9121 di cui meglio si dirà nel seguente paragrafo.

Sul punto sembrerebbe che la riforma del condominio, introdotta con L. 220/2012, ha reintrodotto la solidarietà a carico di tutti i condòmini, sia pure con il temperamento del beneficium excussionis. Ciò sta a significare che tutti i condòmini sono solidalmente responsabili per tutti i debiti condominiali, senza nessuna distinzione tra obbligazioni contrattuali e non e possono, in caso di esecuzione, solo eccepire che il creditore deve prima agire nei confronti dei debitori morosi e, solo dopo, in caso di insoddisfazione, nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti, ma di ciò meglio si dirà nel paragrafo seguente segnalando che sul punto vi è già chi è di diverso avviso.

L’esecuzione dei crediti vantati dai terzi per obbligazioni contrattuali nei confronti del condominio

La sentenza 9148/2008 sancisce la fine della solidarietà tra condominio e singoli condòmini

È opportuno ribadire che con la recente riforma del condominio è stata reintrodotta la solidarietà a carico di tutti i condomini, sia pure con il temperamento del beneficium excussionis. Ciò sta a significare che i condomini sono solidalmente responsabili per i debiti condominiali, senza nessuna distinzione tra obbligazioni contrattuali e non contrattuali e possono, in caso esecuzione, solo eccepire che il creditore deve prima agire nei confronti dei debitori morosi e, solo dopo, in caso di insoddisfazione, nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti.

La solidarietà tra condòmini in materia di debiti condominiali era venuta meno, quando essi erano di natura contrattuale, a seguito della sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite dell’8 aprile 2008, n. 9148. La questione di diritto, che la Suprema Corte doveva risolvere per decidere la controversia, riguardava la natura delle obbligazioni dei condòmini. Secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal «condominio» verso i terzi aveva natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall’articolo 1294 c.c. per l’ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione: principio non derogato dall’articolo 1123 c.c., che si limita a ripartire gli oneri all’interno del condominio [7]. Per l’indirizzo prima decisamente minoritario, ed affermato dalla Suprema Corte, invece, la responsabilità dei condòmini era retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell’interesse del «condominio», relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condòmini (così recita la sentenza 9148/2008) sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditali i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie.

Nei vari passaggi di questa sentenza vi è un’altra importante presa di posizione: quella sulla natura stessa del condominio, che non è più considerato un ente di gestione, ma un’organizzazione pluralistica dove l’amministratore rappresenta direttamente i partecipanti.

Testualmente la sentenza riferisce:

«che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un «ente di gestione», ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno». La forza dirompente della sentenza 9148/2008 si ha però quando afferma la natura non più solidaristica dei debiti contratti dall’amministratore costringendo, così, il creditore a molteplici azioni esecutive in base alle quote dovute da ognuno dei condomini. Il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condòmini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condòmini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. Per concludere, la soluzione prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici. La Suprema Corte considera che, per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l’amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condòmini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell’adempimento.

È pur vero che l’intento della Corte era stato quello di risolvere un contrasto di giurisprudenza nel migliore modo possibile. Ma è altrettanto vero che, con il nuovo indirizzo, i creditori avevano di fronte molti problemi da risolvere per potere recuperare i loro crediti. In primo luogo, la conoscenza effettiva delle generalità e della residenza dei condòmini che debbono chiedere allo stesso amministratore, salvo poi, accertare la partecipazione pro quota di ogni singolo condomino attraverso altra azione giudiziale, qualora l’amministratore non fornisca lo stato di riparto del credito.

Ora, invece, a seguito della riforma introdotta con L. 220/2012, la nuova formulazione dell’articolo 63 disp. att. c.c. prevede che l’amministratore è tenuto a fornire ai creditori i nominativi dei condomini morosi ed i creditori potranno agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti dopo aver inutilmente escusso gli altri condomini. Per cui, l’indirizzo giurisprudenziale sopra citato dovrebbe ritenersi non più attuale.

Sul punto si segnalano anche opinioni diverse. In particolare qualcuno ritiene, pur mantenendo ferma la distinzione tra obbligazioni contrattuali ed extracontrattuali, che la solidarietà si ha solo nel caso di obbligazioni extracontrattuali, per cui la legge di riforma, solo in questi casi (quindi, se c’è un danno) riconosce ai debitori (condòmini) la possibilità di eccepire il beneficium excussionis. Certo, questa interpretazione è più in linea con l’ultimo arresto giurisprudenziale sopra citato.

Per cui si spera che al più presto la giurisprudenza faccia chiarezza sul punto.

note

[1] Cass. 1110/1951.

[2] Cass. 3897/1956.

[3] Cass. 8530/1996.

[4] Cass. 13631/2001.

[5] Cass. sent. n. 8530/96

[6] Cass. sent. n. 13631/01.

[7] Cass. 2085/1982, 4558/1993, 14593/2004 e 17563/2005.


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