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Cos’è l’enfiteusi

26 Giu 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Giu 2017



Quali sono le caratteristiche dell’enfiteusi? Quali sono i doveri e i diritti del titolare di questo diritto? Ecco cosa dice la legge.

I diritti costituiti su un bene immobile possono essere i più vari, dall’usufrutto alla servitù, dal diritto di uso a quello di abitazione. Tra questi c’è anche l’enfiteusi. Ma, in sostanza, cos’è l’enfiteusi? Si tratta di un diritto reale di godimento previsto dal codice civile [1]. In pratica, il proprietario di un terreno concede ad un soggetto (enfiteuta) poteri molto ampi, come il diritto di godere del fondo, di farne propri i frutti e di utilizzarne il sottosuolo. L’enfiteuta, da parte sua, assume l’obbligo di migliorare il bene e pagare un canone periodico. Scopo originario dell’enfiteusi era quello di impedire l’abbandono dei terreni agricoli da parte dei loro proprietari.

Diritti e obblighi dell’enfiteuta

Il contenuto dell’enfiteusi è del tutto particolare. Come anticipato, questo diritto reale attribuisce al suo titolare poteri molto ampi, molto vicini a quelli che spettano al titolare. L’enfiteuta diventa quasi il proprietario effettivo del fondo, se non fosse che, come vedremo, il suo diritto può estinguersi per prescrizione (mentre la proprietà è imprescrittibile). Se analizziamo i poteri dell’enfiteuta, infatti, scopriamo che egli ottiene gli stessi diritti del proprietario con riguardo ai frutti, all’utilizzo del sottosuolo e alle accessioni (ossia alle opere e costruzioni presenti sul bene) [2]. Il concedente, infatti, conferisce all’enfiteuta ogni facoltà relativa al godimento e all’utilizzo dell’immobile, rinunciando a godere della sua stessa proprietà.

Dal canto suo però, l’enfiteuta assume obblighi precisi:

  • quello di pagare al concedente un canone periodico, che può consistere in una somma di denaro o in una «quantità fissa di prodotti naturali»;
  • soprattutto, quello di migliorare il fondo.

Quanto al primo dei doveri, va precisato che l’enfiteuta non può rifiutarsi di pagare il canone o pretendere una riduzione dello stesso qualora il fondo diventi sterile o i frutti dello stesso vadano perduti. L’obbligo di migliorare l’immobile, invece, rappresenta l’essenza stessa dell’enfiteusi. Il diritto in questione era visto con favore dal legislatore del 1942, spinto dalla volontà di frenare l’abbandono dei terreni agricoli ed incentivarne la produttività e lo sfruttamento. Occorre chiedersi, a questo punto, cosa vada inteso per «miglioramento del fondo». Quali sono le attività che l’enfiteuta è tenuto a compiere? In poche parole, egli deve realizzare delle opere o porre in essere qualsiasi azione che:

  • incrementi il valore del terreno;
  • aumenti la produttività dello stesso.

L’obbligo di miglioramento è la caratteristica principale che distingue l’enfiteusi dalla locazione.

Quanto dura l’enfiteusi

Secondo il codice civile, l’enfiteusi può essere:

  • perpetua, quindi contratta a tempo indeterminato;
  • a tempo determinato.

Nel secondo caso, tuttavia, l’enfiteusi deve avere una durata minima di vent’anni. La ragione risiede nel contenuto stesso del diritto: in pratica, per consentire all’enfiteuta di apportare adeguati miglioramenti al fondo. É vietata inoltre la subenfiteusi.

Come nasce l’enfiteusi

Il diritto di enfiteusi può nascere in diversi modi:

  • per contratto: la stipulazione deve avere forma scritta a pena di nullità ed è soggetta a trascrizione nei registri immobiliari;
  • per testamento;
  • per usucapione, in ragione del possesso continuato e ininterrotto per un tempo di vent’anni.

Per poter usucapire il diritto di enfiteusi, quindi, è necessario che per vent’anni il soggetto si sia comportato, di fatto, quale titolare del diritto stesso. Si pensi a chi, pur in assenza di un accordo scritto, abbia pagato il canone periodico al proprietario e abbia apportato miglioramenti al fondo.

Come finisce l’enfiteusi

L’enfiteusi si estingue:

  • decorso del tempo previsto, se è stata costituita a termine (ricordiamo che la durata minima è vent’anni);
  • per decorso della prescrizione: il titolare non fa uso del diritto per vent’anni;
  • rinuncia del titolare;
  • confusione, ovvero quando l’enfiteuta diventa egli stesso proprietario del terreno;
  • affrancazione (l’enfiteuta diventa proprietario, pagando una somma di denaro prestabilita);
  • devoluzione (il proprietario chiede in giudizio la liberazione del fondo, a seguito di notevoli inadempienze dell’enfiteuta);
  • perimento totale del fondo.

In caso di perimento parziale del fondo l’enfiteuta può scegliere di:

  • rinunciare al suo diritto (ottenendo però il rimborso dei miglioramenti effettuati);
  • chiedere una riduzione del canone, qualora questi risulti eccessivo per la parte rimanente del terreno.

In ogni caso, quando l’enfiteusi finisce, l’enfiteuta ha diritto al rimborso per i miglioramenti effettuati, per una somma pari all’aumento di valore ottenuto dal fondo grazie alla sua opera. Se per questo è stata instaurata una causa in cui è stata accertata l’esistenza effettiva dei miglioramenti, l’enfiteuta può trattenere il fondo fino a che non gli venga versato quanto dovuto.

Cos’è l’affrancazione

La legge attribuisce all’enfiteuta il diritto all’affrancazione, ossia a divenire egli stesso proprietario del terreno. Come? Occorre pagare una somma pari a 15 volte il canone annuo [3]. Si tratta di un diritto potestativo attribuito al soggetto. Significa che non c’è bisogno del consenso del concedente, il quale non può dunque opporsi. Se l’enfiteuta manifesta la volontà di esercitare il potere di affrancazione e il proprietario non è d’accordo, egli potrà rivolgersi ai tribunali per ottenere una sentenza che gli faccia ottenere la titolarità del terreno.

Cos’è la devoluzione

Anche il proprietario ha un diritto potestativo stabilito in suo favore. Si tratta del potere di devoluzione. In pratica, egli può chiedere al giudice che il fondo sia liberato dall’enfiteusi. In questo modo egli assisterà a una riespansione del suo diritto di proprietà: potrà nuovamente e completamente godere del terreno di cui è titolare. Tale potere può essere esercitato:

  • se l’enfiteuta non adempie all’obbligo di migliorare il fondo;
  • se l’enfiteuta, addirittura, ha deteriorato il bene;
  • se l’enfiteuta è in mora nel pagamento di due annualità del canone.

Attenzione però, perché se l’enfiteuta paga i canoni arretrati prima che il processo giunga a sentenza (anche se solo di primo grado) il proprietario non può più esercitare il suo potere di devoluzione. In più, anche se il proprietario ha già instaurato la causa per la devoluzione, l’enfiteuta può comunque esercitare il diritto di affrancazione (sempre, come visto, pagando una somma pari a 15 volte il canone annuo).

note

[1] Artt. 957 e ss. cod. civ.

[2] Art. 959 cod. civ.

[3] Art. 9, L. n. 1138/1970.


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1 Commento

  1. Sono a richiedervi il seguente quesito

    puo’ il comune essendo proprietario vendere il diritto del concedente ad una persona o azienda che ne fa richiesta
    dopo che ha accertato :
    se l’enfiteuta non adempie all’obbligo di migliorare il fondo da oltre 20 anni ;
    se l’enfiteuta, addirittura, ha deteriorato il bene;
    se l’enfiteuta è in mora nel pagamento di piu’ annualità del canone.

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