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News Tassa Airbnb, se ho un account ma non sono il proprietario

News Pubblicato il 26 giugno 2017

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> News Pubblicato il 26 giugno 2017

La nuova Tassa Airbnb deve essere pagata anche dal titolare dell’account web che non è proprietario dell’immobile affittato?

 

Si fanno sempre più urgenti i chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate in merito all’applicazione della Tassa Airbnb: il provvedimento attuativo delle Entrate, in particolare, dovrà chiarire come regolamentare le numerose situazioni di fatto venutesi a creare col diffondersi  dei servizi web in merito agli affitti brevi ed ai bed and breakfast.

Non è raro, ad esempio, che un soggetto terzo, non proprietario della casa affittata o utilizzata come b&b, sia il titolare dell’account relativo all’immobile sui portali web d’intermediazione, come Airbnb e Booking, magari a causa della scarsa dimistichezza del reale proprietario nell’utilizzo del pc. Come ci si deve comportare, in questi casi, in merito all’applicazione della Tassa Airbnb? È possibile, cioè, che il reddito derivante dall’affitto sia imputato a chi, in realtà, non lo percepisce? Oppure quest’ultimo deve essere trattato come un intermediario a tutti gli effetti, anche se sta, ad esempio, soltanto aiutando un parente?

In attesa di ulteriori delucidazioni, analizziamo che cosa dice l’ultima stesura della norma che ha introdotto la Tassa Airbnb per capire come ci si deve comportare.

Tassa Airbnb: che cos’è, come si applica

Va chiarito, in primo luogo, che la tassa Airbnb non è una nuova imposta, ma si tratta la possibilità di estendere la cedolare secca del 21% agli affitti di durata minore di 30 giorni, compresi quelli che prevedono servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali; i contratti devono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio  di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari.

In buona sostanza, alle tipologie di affitto elencate si può applicare la tassazione separata del 21%, grazie alla nuova normativa, dal 1° giugno 2017. La cedolare secca può essere inoltre applicata ai  corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e  dai contratti di comodato a titolo oneroso che hanno ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Se il pagamento dei canoni, però, non è effettuato direttamente al proprietario, ma al portale web o a un diverso soggetto che esercita attività d’intermediazione immobiliare, quest’ultimo ha l’obbligo di effettuare una ritenuta del 21%. In pratica, erogherà al proprietario il canone, o compenso, decurtato del 21%, che poi verserà all’erario. Quest’obbligo sussiste anche nel caso in cui l’intermediario intervenga nel pagamento dei canoni o corrispettivi.

Inoltre, portali web e intermediari hanno l’obbligo di comunicare  tutti i dati relativi ai contratti di affitto breve e assimilati conclusi per loro tramite.

Queste sono la novità che hanno destato maggiori perplessità, soprattutto a causa delle numerosissime situazioni di fatto “anomale” che si sono venute a creare nel tempo a causa della capillare diffusione degli affitti brevi, dei b&b e dei relativi servizi web d’intermediazione.

Tassa Airbnb: titolare dell’account web non proprietario

Come anticipato, sono molto frequenti le situazioni in cui il titolare dell’account web (ad esempio su Booking, Airbnb, Homelydays) non sia il proprietario dell’immobile e non vi sia una sublocazione o un comodato.

Se il titolare dell’account è un property manager (si tratta di chi gestisce case e appartamenti in affitto, ad esempio si occupa delle prenotazioni, dell’accoglienza degli ospiti, della manutenzione, etc.), a rigor di logica dovrebbe essere assimilato a chi esercita un’attività di intermediazione immobiliare: questo porterebbe all’applicazione, però, di una doppia ritenuta del 21%, quindi di una ritenuta del 42%. Una prima ritenuta, difatti, dovrebbe essere operata dal portale d’intermediazione all’incasso, una seconda dal property manager.

La situazione si complica ancora di più se il titolare dell’account- non proprietario non è un intermediario, ma, ad esempio, un parente che offre semplicemente un aiuto al reale proprietario: che cosa succede in questi casi? Viene assimilato comunque a un intermediario, oppure addirittura al titolare, con relativa imputazione di un reddito che in realtà non è il suo?

Quest’ultima conclusione sarebbe una forzatura, specie in relazione agli affitti brevi, posto che i redditi di fabbricati, anche se assoggettati alla cedolare secca, possono essere indicati nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi solo se si è titolari di un diritto in tal senso.

Vero è che le situazioni di fatto che si sono create negli anni sono il frutto di un settore che è cresciuto esponenzialmente, ma con una regolamentazione fiscale che è stata “lasciata a sé stessa”. Non dimentichiamo, a tal proposito, che gli affitti brevi sono tassati come tutti gli altri affitti, è solo la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle entrate a non essere obbligatoria. Anche i redditi derivanti dall’attività di b&b occasionale, peraltro, vanno dichiarati, come redditi diversi.

Ad ogni modo, così com’è formulata, la nuova normativa non è completa, ma necessita di numerosissimi chiarimenti: il rischio, nell’incertezza, è che la situazione rimanga immutata, o peggio, che il settore crolli per timore di un’applicazione arbitraria ed eccessivamente penalizzante delle nuove previsioni.


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