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Come mandare via l’amministratore di condominio senza avvocato

25 giugno 2017


Come mandare via l’amministratore di condominio senza avvocato

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 giugno 2017



In caso di gravi irregolarità commesse durante la gestione del condomìnio, il singolo condòmino può ricorrere al giudice, anche senza avvocato, per mandare via l’amministratore.

Se l’amministratore non vuole andarsene e, nonostante le gravi inadempienze, fa di tutto per non convocare l’assemblea necessaria alla sua revoca, ogni singolo condòmino può ricorrere al tribunale affinché dichiari decaduto l’amministratore d’urgenza. Se però fare una causa può essere un disincentivo, sia in termini di costi che di tempo, arriva una buona notizia dalla Cassazione [1]: il ricorso – che si svolge in forma camerale (e, quindi, con forme libere e celeri) – non necessita di avvocati. Insomma, la parte può difendersi anche da sé. Ma procediamo con ordine e vediamo come mandare via l’amministratore di condominio senza avvocato.

Come si revoca l’amministratore di condominio?

Revoca senza giusta causa

L’amministratore non è un lavoratore dipendente del condominio e, quindi, come tutti i professionisti con un contratto “esterno”, può essere mandato via in qualsiasi momento e anche senza bisogno di motivazioni particolari. Tuttavia, in assenza di giusta causa, l’amministratore revocato potrà chiedere all’assemblea il risarcimento del danno (anche se tale possibilità non è riconosciuta da tutti i giudici) pari al compenso che avrebbe ricevuto se il contratto fosse stato rispettato.

La revoca dell’amministratore può essere decida dall’assemblea con la seguente maggioranza: 50%+1 degli intervenuti che rappresentino almeno 500/1.000 del valore dell’edificio (ossia la metà dei millesimi). Attenzione però: il regolamento di condominio può prevedere maggioranze diverse.

Per una trattazione più approfondita leggi la nostra guida su Come si revoca l’amministratore di condominio.

Si può andare dal giudice per mandare via l’amministratore anche senza avvocato

Revoca per giusta causa

Se l’amministratore si macchia di colpe gestionali particolarmente gravi o che comportano danni per il condominio, ogni singolo proprietario può chiedere la convocazione dell’assemblea per mandare via il professionista. In particolare è possibile chiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore se questi:

  • non ha aperto il conto corrente condominiale o comunque non lo utilizza correttamente e sistematicamente nell’interesse del condominio;
  • ha commesso gravi irregolarità fiscali.

La legge indica anche altre cause di irregolarità che consentono la revoca dell’amministratore:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
  • la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

La revoca dell’amministratore non deve essere per forza motivata e può avvenire in qualsiasi momento

Che fare se l’assemblea non vuol revocare l’amministratore

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea (perché non convocata o perché non in grado di deliberare), ciascun condomino può rivolgersi al Tribunale.
In caso di accoglimento della domanda giudiziale, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Il procedimento in tribunale per la revoca

Per il ricorso in tribunale non c’è bisogno dell’avvocato

Viene presentato ricorso per ottenere dal tribunale la revoca dell’amministratore. Per questa procedura il condomino che agisce non ha bisogno di un avvocato: il procedimento è infatti atipico perché diretto alla mera gestione di interessi nell’ambito della volontaria giurisdizione. Dunque, il singolo proprietario esclusivo che chiede al giudice la revoca dell’amministratore può difendersi personalmente perché il procedimento non decide su posizioni soggettive. Il procedimento di revoca dell’amministratore ha natura camerale e carattere eccezionale e urgente: serve infatti a evitare potenziali danni da mala gestione; risulta dunque ispirato a rapidità, informalità e ufficiosità; inoltre non viene ammessa la partecipazione del condominio e dei condomini, laddove l’unico legittimato a contraddire è l’amministratore “incriminato”.

La procedura

Il Tribunale, sentito l’amministratore in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

Contro il decreto è possibile presentare reclamo alla corte d’appello, entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.

Anche la corte d’appello decide in camera di consiglio, sentito l’amministratore.

Unico legittimato a resistere in giudizio è l’amministratore, per difendere i propri interessi, e non il condominio [2].

Una volta revocato l’amministratore, il condominio deve poi provvedere a nominare un nuovo amministratore, secondo le regole generali; ma non può rinominare l’amministratore precedentemente revocato.

note

[1] Cass. ord. n. 15706/17 del 23.06.17.

[2] Cass. sent. n. 8837/99.


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1 Commento

  1. E’ un’ informazione molto utile che sicuramente mi servirà per mendar via l’ amministratore per il solo fatto di non avere uno studio e per dar retta al condominio solo la sera già che di giorno lavora in ufficio.

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