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La responsabilità del condominio per i danni derivanti dall’edificio

1 Luglio 2017 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 1 Luglio 2017



La responsabilità oggettiva del condominio è responsabile per i beni in custodia (le parti comuni del palazzo).

L’articolo 2051 c.c., applicabile anche al condominio degli edifici, dispone che «ciascuno è responsabile per il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che si provi il caso fortuito».

Ratio della responsabilità delle cose in custodia

La responsabilità in esame nasce da un’esigenza di giustizia secondo la quale non è ammissibile che le conseguenze cagionate da una cosa inanimata ricadano sul terzo in colpevole che le ha subite e non, piuttosto, su chi detiene e utilizza la cosa [1]. Detta responsabilità sorge per effetto della violazione dell’obbligo di vigilare e manutenere la cosa per impedire il verificarsi del danno a terzi, il cui accertamento è rimesso al giudice di merito e che se adeguatamente motivato è incensurabile in sede di legittimità.

Casistica di responsabilità da cose in custodia

Per evidenziare la responsabilità è sufficiente che il terzo evidenzi il rapporto tra il danno ed il bene comune; solo il caso fortuito può esentare da responsabilità il condominio. I casi che più spesso troviamo nella pratica dei Tribunali sono: i danni prodotti dalla chiusura improvvisa del cancello condominiale ad un’autovettura che si trovava a transitare; i danni prodotti dalle infiltrazioni provenienti dalle condutture dell’acqua o del riscaldamento o delle fecali; i danni derivanti dal furto consumato da persona che si è introdotta in un appartamento servendosi delle impalcature installate per il rifacimento delle facciate dello stabile condominiale. Una recente e interessante sentenza [2] ha stabilito che qualora una polizza fabbricati preveda la copertura per rottura accidentale di tubatura, tra le ipotesi debbono intendersi ricomprese quelle dovute a colpa. In assenza di dolo, infatti, ed escludendo il caso fortuito per cui non sussiste responsabilità del custode, il termine accidentale ricomprende sempre anche il colposo sempre che la fattispecie concreta non sia stata espressamente esclusa dal contratto. Se il danneggiato è lo stesso condòmino, esso va considerato come terzo. In realtà non vi è chi non veda nei casi in questione la cumulabilità in capo allo stesso condomino di due differenti posizioni: la prima di danneggiato, la seconda di condòmino, che come tale non può sottrarsi all’obbligo di contribuzione su di lui comunque gravante [3].

 

Il condominio, quindi, e per esso tutti i condòmini, e non l’amministratore (salvo eccezioni dolose o colpose gravi) sono responsabili nei confronti dei terzi ed anche nei confronti degli stessi condòmini, qualora fossero questi a ricevere danni dai beni in comune, che si ritengono in custodia del condominio. Solo il caso fortuito può escludere la responsabilità del condominio. In caso di incidenti in condominio, l’onere della prova incombe sul soggetto danneggiato. Quest’ultimo deve provare il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno, ossia deve dimostrare che l’evento dannoso si è prodotto come conoscenza normale della particolare condizione potenzialmente lesiva [4]. Sul punto la giurisprudenza di legittimità è solita ritenere che ove la cosa in custodia possa sprigionare una qualche energia o dinamica interna alla sua struttura tale da poter provocare il danno (es. una caldaia) la responsabilità per la produzione degli eventi lesivi è oggettiva ritenendo implicito e già dimostrato il nesso causale. Quando, invece, il bene è in sé statico ed inerte che richiede l’agire umano per la produzione dell’evento lesivo (caduta dalle scale) spetta al danneggiato provare che lo stato dei luoghi presenti particolari peculiarità tali da renderne dannosa la normale utilizzazione.

 

note

[1]Cass. 1641/1971.

[2] Cass. 9455/2011.

[3] Cass 1500/1987.

[4] Cass. 2278/2014.


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