Vendita immobile: a carico di chi sono le spese di condominio?

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 12 maggio – 22 giugno 2017, n. 15547
Presidente Manna – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

D.N. ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila n. 284/2015 del 25 febbraio 2015. La sentenza impugnata ha rigettato l’appello formulato dallo stesso D.N. avverso la sentenza resa il 18 luglio 2013 dal Tribunale di Avezzano. Il giudizio aveva avuto inizio con ricorso per decreto ingiuntivo presentato dal Condominio (omissis) , nei confronti di D.N. , relativo al pagamento della somma di Euro 15.174,78 dovuta a titolo di contributo per i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio deliberati nel 2000 ed eseguiti tra il 2000 ed il 2002, avendo poi il D’Incoronato alienato la propria unità immobiliare nel 2003.
Resiste con controricorso il Condominio (omissis) .
La Corte d’Appello di L’Aquila nella sentenza impugnata, per quanto qui rilevi, ha dichiarato inammissibile perché tardiva l’eccezione di prescrizione dell’opponente, poi appellante, D. , in quanto avanzata in primo grado non con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, ma solo con la comparsa di costituzione del suo nuovo difensore depositata il 30 aprile 2013, ben dopo la maturazione delle preclusioni deduttive. La Corte di L’Aquila ha poi definito infondata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva del D. (ovvero, di suo difetto di titolarità passiva del rapporto obbligatorio per cui è causa), essendo lo stesso appellante condomino al momento in cui vennero deliberati i lavori di manutenzione straordinaria, e perciò obbligato alle spese ad essi inerenti, pur non essendo più condomino all’epoca dell’approvazione della delibera di ripartizione dell’aprile 2006.
Il primo motivo di ricorso di D.N. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2937 c.c., in relazione all’eccezione di prescrizione quinquennale ex art. 2948, comma 4, c.c. Il ricorrente critica la Corte di L’Aquila per aver erroneamente ritenuto rinunciata tacitamente la prescrizione, avendo eccepito la stessa solo nella comparsa del nuovo difensore. Viene all’uopo citata giurisprudenza concernente la rinuncia implicita o tacita alla prescrizione.
Il secondo motivo di ricorso deduce la contraddittoria motivazione in relazione alla carenza di legittimazione passiva del D. con riguardo alla pretesa creditoria del Condominio (omissis) , la quale si basa su una delibera di ripartizione delle spese del 2006, allorché egli aveva ormai venduto la propria unità immobiliare ai signori R. e V. e non poteva quindi partecipare all’assemblea né impugnarne la decisione.
Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il Condominio (omissis) ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c..
Il primo motivo di ricorso denota un evidente difetto dei necessari requisiti di specificità, completezza e riferibilità alla sentenza impugnata, in quanto non si confronta con la ratio decidendi di essa.
Dalla lettura del provvedimento, emerge con chiarezza che la Corte d’Appello di L’Aquila non ha ritenuto tacitamente o implicitamente rinunciata la prescrizione (come contesta il ricorrente), ma ha dichiarato inammissibile la relativa eccezione, giacché formulata non già con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, ma solo con la comparsa di costituzione del nuovo difensore depositata il 30 aprile 2013.
La decisione della Corte di L’Aquila è corretta, in quanto la preclusione del convenuto alla proposizione di eccezioni non rilevabili d’ufficio, ex art. 167, comma 2, c.c., quale appunto è l’eccezione di prescrizione (eccezione in senso stretto: art. 2938 c.c.), nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel quale l’opponente è solo formalmente attore, ma è sostanzialmente parte convenuta, va riferita all’atto di opposizione ai sensi dell’art. 645 c.p.c. (arg. da Cass. Sez. L, 28/09/2016, n. 19186; Cass. Sez. L, 14/07/1997, n. 6391).
Il secondo motivo di ricorso è, poi, inammissibile, o comunque infondato.
La doglianza deduce un vizio di contraddittorietà della motivazione e non tiene conto del vigente parametro dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., in quanto questo, come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito in legge n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Ne consegue che tale vizio va denunciato nel rispetto delle previsioni degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, c.p.c., dovendo il ricorrente indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”.
Tale motivo si duole, peraltro, della carenza di legittimazione passiva del D. rispetto alla pretesa creditoria del Condominio, per aver egli già alienato la sua unità immobiliare al momento della deliberazione assembleare di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria, fatto esaminato e superato nella sentenza impugnata, la quale ha dato correttamente rilievo alla data della deliberazione di approvazione di tali lavori, allorché il ricorrente era ancora condomino e perciò era obbligato a contribuire agli esborsi.
Trova qui applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui è causa, l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
Questa Corte ha in passato affermato che, poiché, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee (potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato), non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (cfr. Cass. Sez. 2, 09/09/2008, n. 23345; Cass. Sez. 2, 09/11/2009, n. 23686).
Tuttavia, per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino, giacché proprietario dell’unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento.
Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 26 ottobre 2018 – 12 aprile 2019, n. 10346

Presidente D’Ascola – Relatore Oricchio

Fatti di causa

B.E. adiva il Tribunale di Torino chiedendo la declaratoria di nullità delle delibere, di cui in atti, adottate dall’assemblea del Condominio di (omissis) di quella Città.

Il B. , divenuto – nell’ambito di procedura esecutiva promossa dal suddetto Condominio nei confronti di P.A. – proprietario di una unità immobiliare dello stabile condominiale, lamentava l’errato addebito ad esso stesso di oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario già esecutato.

Esponeva, poi, che andava ritenuto illegittimo l’art. 11 del Regolamento del convenuto Condominio (norma che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati da precedente condomino) in quanto in violazione del disposto di cui agli artt. 72 e 63 disp. att. c.c..

Costituitosi il contraddittorio il Condominio resisteva alla domanda del B. .

Il Tribunale di Torino, con sentenza 15/16 gennaio 2013 riteneva la nullità della succitata clausola regolamentare e dichiarava la nullità della delibera impugnata.

Interponeva appello il Condominio chiedendo la riforma della decisione di primo grado.

Resisteva al gravame, di cui chiedeva il rigetto, il B. .

La Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 1427/2014, in riforma dell’impugnata decisione del Tribunale di prima istanza, accoglieva l’appello del condominio e rigettava la domanda proposta dalla parte appellata.

Per quanto rileva decisivamente in questa sede, la Corte piemontese – citando proprio precedente – affermava il principio per cui “l’accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all’art. 63 disp. att. c.c., è norma inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c., nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall’obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile all’autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, dal condomino dante causa in esercizi precedenti”.

Per la cassazione della suddetta decisione della Corte distrettuale ricorre il B. con atto fondato su due ordini di motivi e resistito con controricorso dal Condominio.

Ragioni della decisione

1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

In particolare si lamenta la violazione dell’art. 63 disp. cit., deducendosi l’erroneità, in diritto, della gravata decisione fondata su una non condivisa ed illogica interpretazione della medesima norma; il tutto, secondo parte ricorrente, in base ad una modifica della volontà della legge, effettuata in via interpretativa, in palese contrasto col chiaro disposto normativo ex art. 63 cit., non abbisognevole affatto di tale tipo di interpretazione.

Così riassunto il motivo del ricorso in esame, deve osservarsi quanto segue.

Il motivo, per la parte relativa alla invocata violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, è fondato nel senso di seguito specificato.

Il decisum della Corte distrettuale si fonda – come già accennato in narrativa- sulla ricostruzione della portata della disposizione dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 4 (come, da ultimo modificato ex L. n. 220 del 2012).

Alla stregua di tale ricostruzione operata dal Giudice di appello, in riforma di quella svolta dal Tribunale di prime cure, si tende all’affermazione di un principio, invero innovativo, per cui il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo.

Si ipotizza, quindi, la possibilità di deroga per affermare la possibile responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto dell’unità immobiliare condominiale.

L’affermazione della impugnata sentenza non può essere condivisa sotto un duplice profilo.

Innanzitutto la stessa, con un’interpretazione additiva ed estensiva rispetto alla chiara volontà della norma de qua, amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente di una proprietà condominiale.

Così facendo la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte finisce per creare, con l’artificioso ricorso ed il riferimento all’autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condomino.

Quest’ultimo, giova ricordare, è comunque estraneo – prima dell’acquisto – al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all’evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative).

In secondo luogo ed ancor più decisivamente va osservato quanto segue.

Tutto il ragionamento su cui è fondato il dictum della Corte piemontese poggia su una ricostruzione della parziale inderogabilità (solo nel minimo) del predetto limite ex art. 63 cit., in via interpretativa e sul un fondante presupposto espressamente affermato: “il regolamento condominiale di natura contrattuale può disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, da parte del condomino dante causa in esercizio precedenti” all’acquisto.

L’Assunto è, quindi, fondato sulla possibilità di configurare i predetti debiti come obligationes propter rem.

Sennonché – aspetto questo, decisivo, ma eluso dalla valutazione della Corte a quo – la predetta configurabilità dei medesimi debiti come è del tutto ed univocamente esclusa dalla giurisprudenza di questa Corte.

Giova, all’uopo, rammentare i principi – già affermati da questa Corte – per cui, “in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., (già) comma 2, e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina” (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979). Il motivo, nel senso innanzi precisato, deve, quindi, ritenersi fondato e va accolto.

2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce, in modo analogo al primo motivo, ma sotto altro profilo il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge. Il motivo deve ritenersi assorbito per effetto dell’accoglimento del precedente motivo.

3.- Il ricorso, in relazione al motivo accolto e per le esposte ragioni, va dunque accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rimessione al Giudice del rinvio, in dispositivo indicato, che provvederà alla definizione del giudizio osservando il principio innanzi esposto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo, cassa – in relazione al motivo accolto – l’impugnatsentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Torino.