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Vendita immobile: a carico di chi sono le spese di condominio?

25 giugno 2017


Vendita immobile: a carico di chi sono le spese di condominio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 giugno 2017



Spese ordinarie: responsabile il solido l’acquirente solo per gli arretrati dell’anno in corso e di quello precedente. Spese straordinarie: conta chi era condomino all’approvazione dei lavori.

Nel caso di vendita di un appartamento chi deve pagare le spese di condominio eventualmente lasciate in arretrato dal vecchio proprietario? E chi deve versare  quelle derivanti da lavori straordinari approvati dall’assemblea prima del rogito? I chiarimenti arrivano da una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte fornisce la soluzione per dirimere tutte quelle questioni che, spesso, conseguono alla vendita di un immobile: a carico di chi sono le spese di condominio? Deve pagare il venditore, al corrente della morosità in quanto titolare dell’appartamento all’epoca in cui il debito è sorto? oppure l’acquirente che, al momento della riscossione, è invece l’unico condòmino e, come tale, soggetto passivo delle richieste  dell’amministratore? Cosa prevede la legge in questi casi? Cerchiamo di fornire una soluzione.

Per stabilire a carico di chi sono le spese di condominio dopo la vendita dell’immobile, è bene fare una distinzione fondamentale tra oneri ordinari di gestione e spese straordinarie. E a tal fine richiamiamo quanto abbiamo già detto nella nostra guida Spese di condominio: paga chi compra o chi vende?

Come non pagare le spese di condominio lasciate dal venditore? Con l’attestazione dell’amministratore!

Oneri della gestione ordinaria di condominio

Quando si parla, genericamente, delle «spese di condominio» ci si riferisce di solito alla gestione ordinaria, ossia al contributo mensile che, in forma fissa, bisogna versare per contribuire alle spese di amministrazione e tenuta delle cose comuni (pulizia scale, luce, ascensore, giardino, ecc.). Chi deve pagare queste spese: il venditore dell’appartamento o l’acquirente? In questo caso, il codice civile stabilisce che:

  • per le spese relative all’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà (a prescindere che esso consegua a vendita, donazione, ecc.) e per quelle dell’anno precedente, l’amministratore può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente. In altre parole può chiedere, indifferentemente, sia all’uno che all’altro l’integrale versamento della somma lasciata in sospeso. A riguardo si parla di «responsabilità in solido»;
  • per le spese relative agli anni pregressi resta responsabile solo il venditore;
  • per le spese relative agli anni successivi a quello del rogito è obbligato solo l’acquirente.

Come detto, per l’anno in cui è avvenuta la vendita e per quello precedente esiste una responsabilità in solito tra venditore e acquirente. L’amministratore potrebbe chiedere l’intero pagamento all’uno o all’altro. Se intimato a pagare è l’acquirente, questi deve corrispondere all’amministratore quanto dovuto per dette spese e poi richiedere al venditore il rimborso di quanto ha dovuto versare.

Come si difende l’acquirente che non vuol pagare il condominio?

Come può difendersi l’acquirente che non vuol subire il rischio di pagare le morosità del venditore? In due modi:

  • chiedere al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore di condominio una certificazione con cui si attesti che non vi sono arretrati e che, alla data della vendita della casa, sono state integralmente pagate le spese condominiali maturate fino a quel momento. Non è diritto dell’acquirente richiede personalmente tale dichiarazione all’amministratore, il quale ben potrebbe opporsi per tutelare la privacy di chi, in quel momento, è ancora condomino; ma può pretendere che sia il venditore a procurarsi tale documentazione;
  • stabilire nel contratto di vendita che delle spese di condominio eventualmente maturate nell’anno in corso o in quello precedente si faccia carico solo il venditore e che, quindi, non ricadano anche sull’acquirente. Attenzione però: tale patto ha valore solo tra le parti e, quindi, non vincola anche il condominio che ben potrà rivolgersi ugualmente al nuovo condomino (salvo poi il diritto di regresso verso il venditore).

Spese per lavori straordinari

Diverso è il discorso quando si parla di oneri straordinari, ossia di quelle spese deliberate dall’assemblea una tantum per lavori che non riguardano la gestione ordinaria. In questo caso, secondo la sentenza in commento, in caso di vendita dell’appartamento, è tenuto a pagare chi era condomino al momento dell’approvazione dei lavori. Non rileva, quindi, il successivo momento di ripartizione delle spese secondo millesimi. Per comprendere meglio la questione ricorriamo a un esempio.

L’eventuale clausola nel contratto di vendita che stabilisce la responsabilità del solo venditore non ha effetto verso il condomino

L’esempio

Immaginiamo che l’assemblea di condominio voglia rifare il tetto. Vengono presentati più preventivi dalle ditte interessate a svolgere l’appalto. L’assemblea decide di affidare i lavori a una di queste e, pertanto, dopo aver approvato il preventivo, autorizza l’amministratore a firmare il contratto. Così avviene e l’impresa manda sul cantiere i propri operai. Dopo qualche mese i lavori vengono ultimati e la ditta presenta la fattura. L’amministratore provvede alla ripartizione della spesa secondo i millesimi di ciascun condomino e porta il piano di divisione in assemblea affinché venga approvato, in modo da poter poi procedere alla riscossione delle singole quote. Senonché, una settimana prima di quest’ultima assemblea, uno dei condomini vende il proprio appartamento; l’acquirente, non informato della precedente riunione che aveva approvato il rifacimento del tetto, si trova a “giochi fatti”, a dover sostenere una spesa non preventivata. In particolare, il nuovo condomino sostiene di non dover pagare la quota perché di tanto non era stato messo al corrente; spetta quindi al venditore pagare degli oneri che lui stesso, del resto, alla prima assemblea, aveva approvato. Il condominio però non ne vuole sapere e sostiene che è proprio diritto riscuotere gli oneri da chi, in quel momento, ha la qualità di condòmino. Chi ha ragione tra i due?

A pagare le spese straordinarie è chi ha approvato i lavori

Il principio espresso dalla sentenza Cassazione afferma che è responsabile del pagamento delle spese condominiali per lavori la persona che era proprietaria al momento dell’approvazione degli stessi, non rilevando la circostanza che questa abbia venduto la propria abitazione prima dell’assemblea di ripartizione delle spese. In altre parole, tenuto al versamento delle quote millesimi è l’ex condomino ed è solo a quest’ultimo che l’amministratore può notificare il decreto ingiuntivo. È irrilevante la vendita dell’appartamento prima della assemblea di ripartizione delle somme.

Secondo la Corte, infatti, a rendere obbligato l’ex condomino al pagamento delle spese era il fatto di avere avuto la qualifica di condomino al momento dell’assemblea di approvazione dei lavori; invece, la successiva assemblea di ripartizione delle spese deve considerarsi non come momento costitutivo dell’obbligazione, ma solo come momento di precisazione dell’importo da corrispondere.

note

[1] Cass. ord. n. 15547/17 del 22.06.2017.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 12 maggio – 22 giugno 2017, n. 15547
Presidente Manna – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

D.N. ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila n. 284/2015 del 25 febbraio 2015. La sentenza impugnata ha rigettato l’appello formulato dallo stesso D.N. avverso la sentenza resa il 18 luglio 2013 dal Tribunale di Avezzano. Il giudizio aveva avuto inizio con ricorso per decreto ingiuntivo presentato dal Condominio (omissis) , nei confronti di D.N. , relativo al pagamento della somma di Euro 15.174,78 dovuta a titolo di contributo per i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio deliberati nel 2000 ed eseguiti tra il 2000 ed il 2002, avendo poi il D’Incoronato alienato la propria unità immobiliare nel 2003.
Resiste con controricorso il Condominio (omissis) .
La Corte d’Appello di L’Aquila nella sentenza impugnata, per quanto qui rilevi, ha dichiarato inammissibile perché tardiva l’eccezione di prescrizione dell’opponente, poi appellante, D. , in quanto avanzata in primo grado non con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, ma solo con la comparsa di costituzione del suo nuovo difensore depositata il 30 aprile 2013, ben dopo la maturazione delle preclusioni deduttive. La Corte di L’Aquila ha poi definito infondata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva del D. (ovvero, di suo difetto di titolarità passiva del rapporto obbligatorio per cui è causa), essendo lo stesso appellante condomino al momento in cui vennero deliberati i lavori di manutenzione straordinaria, e perciò obbligato alle spese ad essi inerenti, pur non essendo più condomino all’epoca dell’approvazione della delibera di ripartizione dell’aprile 2006.
Il primo motivo di ricorso di D.N. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2937 c.c., in relazione all’eccezione di prescrizione quinquennale ex art. 2948, comma 4, c.c. Il ricorrente critica la Corte di L’Aquila per aver erroneamente ritenuto rinunciata tacitamente la prescrizione, avendo eccepito la stessa solo nella comparsa del nuovo difensore. Viene all’uopo citata giurisprudenza concernente la rinuncia implicita o tacita alla prescrizione.
Il secondo motivo di ricorso deduce la contraddittoria motivazione in relazione alla carenza di legittimazione passiva del D. con riguardo alla pretesa creditoria del Condominio (omissis) , la quale si basa su una delibera di ripartizione delle spese del 2006, allorché egli aveva ormai venduto la propria unità immobiliare ai signori R. e V. e non poteva quindi partecipare all’assemblea né impugnarne la decisione.
Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il Condominio (omissis) ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c..
Il primo motivo di ricorso denota un evidente difetto dei necessari requisiti di specificità, completezza e riferibilità alla sentenza impugnata, in quanto non si confronta con la ratio decidendi di essa.
Dalla lettura del provvedimento, emerge con chiarezza che la Corte d’Appello di L’Aquila non ha ritenuto tacitamente o implicitamente rinunciata la prescrizione (come contesta il ricorrente), ma ha dichiarato inammissibile la relativa eccezione, giacché formulata non già con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, ma solo con la comparsa di costituzione del nuovo difensore depositata il 30 aprile 2013.
La decisione della Corte di L’Aquila è corretta, in quanto la preclusione del convenuto alla proposizione di eccezioni non rilevabili d’ufficio, ex art. 167, comma 2, c.c., quale appunto è l’eccezione di prescrizione (eccezione in senso stretto: art. 2938 c.c.), nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel quale l’opponente è solo formalmente attore, ma è sostanzialmente parte convenuta, va riferita all’atto di opposizione ai sensi dell’art. 645 c.p.c. (arg. da Cass. Sez. L, 28/09/2016, n. 19186; Cass. Sez. L, 14/07/1997, n. 6391).
Il secondo motivo di ricorso è, poi, inammissibile, o comunque infondato.
La doglianza deduce un vizio di contraddittorietà della motivazione e non tiene conto del vigente parametro dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., in quanto questo, come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito in legge n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Ne consegue che tale vizio va denunciato nel rispetto delle previsioni degli artt. 366, comma 1, n. 6, e 369, comma 2, n. 4, c.p.c., dovendo il ricorrente indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”.
Tale motivo si duole, peraltro, della carenza di legittimazione passiva del D. rispetto alla pretesa creditoria del Condominio, per aver egli già alienato la sua unità immobiliare al momento della deliberazione assembleare di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria, fatto esaminato e superato nella sentenza impugnata, la quale ha dato correttamente rilievo alla data della deliberazione di approvazione di tali lavori, allorché il ricorrente era ancora condomino e perciò era obbligato a contribuire agli esborsi.
Trova qui applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui è causa, l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
Questa Corte ha in passato affermato che, poiché, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee (potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato), non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (cfr. Cass. Sez. 2, 09/09/2008, n. 23345; Cass. Sez. 2, 09/11/2009, n. 23686).
Tuttavia, per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino, giacché proprietario dell’unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell’unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento.
Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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