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Credito di imposta in caso di sfratto dell’inquilino moroso

26 Giugno 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Giugno 2017



Il locatore ha diritto ad un credito di imposta di importo pari alle imposte pagate sui canoni di locazione non percepiti: serve però una sentenza di convalida di sfratto per morosità.

I canoni di locazione, in quanto redditi fondiari, anche quando non effettivamente percepiti (perché non pagati dal conduttore), concorrono a formare il reddito complessivo del locatore (che possiede gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale).

Nella locazione di immobili ad uso abitativo, in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, il Fisco considera comunque i canoni come reddito fondiario (tassabile), fino a quando non si conclude il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità [1]. Una volta convalidato lo sfratto, nessun reddito può imputarsi alla locazione degli immobili.

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Dunque se prima (e durante) il procedimento di sfratto i canoni non sono stati pagati, il locatore deve versare le relative imposte, ma avrà poi diritto al credito di imposta.

Il locatore di immobili ad uso abitativo, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto può [2]:

  • recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati, ma assoggettati a tassazione negli anni precedenti;
  • non assoggettare a tassazione il canone di affitto non percepito ma solo la rendita catastale rivalutata.

Le regole appena esposte si applicano esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, ossia ai fabbricati abitativi appartenenti alla categoria catastale “A“ (A/10 escluso).

I canoni di locazione relativi ad immobili ad uso non abitativo, invece, devono essere sempre dichiarati, indipendentemente dalla loro percezione.

Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, sono state pagate maggiori imposte rispetto a quelle dovute in quanto commisurate ai canoni di locazione non riscossi, anziché alla rendita.

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

Resta fermo che l’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporterà per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria.

Infine, per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la determinazione e richiesta del credito d’imposta, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni. Pertanto, si può effettuare il calcolo con riferimento alle dichiarazioni dei redditi presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2007, sempreché, ovviamente, per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto.

Ai fini del credito di imposta serve tale documentazione:

  • sentenza di convalida di sfratto per morosità
  • dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti dalle quali risulti dichiarato il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi.

note

[1] Art. 26 Tuir.

[2] Agenzia delle Entrate, circolare n. 7/E del 4.04.2017.


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