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Come si dividono le spese condominiali?

1 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 luglio 2017



La divisione delle spese condominiali: criteri di legge. Quando è possibile derogarvi e le conseguenze in caso di violazione da parte dell’assemblea.

La legge stabilisce quali sono i criteri da rispettare per dividere le spese condominiali, siano esse ordinarie o straordinarie. Nonostante ciò, le liti in materia sono molto frequenti, generando forti dissapori tra i condomini durante le assemblee e successivamente alle stesse. Approfondendo, l’argomento, vediamo insieme quali sono queste regole, se è possibile modificarle e cosa accade quando esse sono violate dal condominio.

 

Spese condominiali: criteri di ripartizione

Secondo la legge [1], le spese condominiali vanno ripartite secondo il valore delle singole proprietà, calcolato in relazione ed in proporzione ai beni condominiali ed agli immobili privati che costituiscono lo stesso condominio.

Nella pratica la “valorizzazione” delle proprietà private avviene con la nota tabella millesimale, all’interno della quale sono “valutate” tutte le medesime e con la quale è possibile dividere equamente e secondo legge, le spese condominiali deliberate dall’assemblea ed oggetto di approvazione in sede di discussione del bilancio consuntivo e preventivo.

Redatta da un tecnico specializzato ed approvata dall’assemblea condominiale o predisposta dal costruttore dell’edificio condominiale (in tal caso è accettata dal condomino/proprietario, all’atto dell’acquisto), la tabelle millesimale divide in “millesimi” le singole unità immobiliari, consentendo con delle semplici operazioni matematiche di procedere equamente alla ripartizione/divisione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie.

L’assemblea può approvare dei criteri di ripartizione diversi?

L’articolo del codice civile appena riportato in nota, prevede che la ripartizione delle spese condominiali, normalmente prevista secondo il valore, in proporzione, delle proprietà private, possa essere stabilita diversamente dalla predetta regola generale: tuttavia, sarà necessario il consenso unanime di tutti i condomini.

In altri termini, se non c’è la volontà espressa di tutti i proprietari, un’assemblea che stabilisca una ripartizione delle spese condominiali diversa da quella ricavabile dalle tabelle millesimali in vigore, sarà inevitabilmente nulla.

La nullità del conseguente deliberato assembleare comporterà la possibilità d’impugnarlo (cioè di fare ricorso), senza dover rispettare alcun termine per avanzare la predetta azione legale.

Quando l’approvazione dei criteri diversi è annullabile?

Abbiamo visto che se l’assemblea decide di dividere le spese condominiali senza tenere conto delle tabelle millesimali in vigore e senza il consenso unanime, il deliberato assembleare è nullo.

Tuttavia, la Cassazione [2] ha precisato che se tale decisione avviene non arbitrariamente ma per mero errore, il relativo deliberato è soltanto annullabile, affermando che «… la giurisprudenza ha precisato successivamente che è solo annullabile la delibera con la quale erroneamente si applichi il criterio legale di riparto delle spese condominiali». In questo caso, quindi, il condomino che, ad esempio, si è visto caricare di una quota condominiale maggiore rispetto a quella prevista secondo tabella, dovrà impugnare il deliberato assembleare entro trenta giorni. Tale termine decorrerà dall’assemblea, se vi ha partecipato, oppure dal giorno della comunicazione formale del verbale della medesima. In mancanza d’ogni ricorso, la decisione presa dall’assemblea diverrà inattaccabile e saranno dovute le quote condominiali in essa previste.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass. Civ. sent. n. 1439/2014.


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