Diritto e Fisco | Articoli

Scambio case: come barattare il proprio appartamento con un altro

27 Giugno 2017


Scambio case: come barattare il proprio appartamento con un altro

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Giugno 2017



Con il contratto di permuta è possibile scambiare la propria casa con un’altra e, se di valore superiore, ottenere il conguaglio in denaro.

Non tutti ne sono a conoscenza e in pochi lo utilizzano, ma esiste un contratto che consente, al proprietario di una casa, di scambiare il proprio immobile con quello di un altro. E se uno dei due beni vale più dell’altro, l’equilibrio viene ripristinato versando al relativo proprietario la differenza del valore in denaro. Si tratta della permuta, comunemente chiamata «baratto» ed è il contratto che formalizza lo scambio di un bene (non solo mobile, ma anche immobile) con un altro. La sua regolamentazione è contenuta nel codice civile [1] per cui si tratta di un meccanismo pienamente legale e utilizzabile da chiunque. In questo modo, firmando una permuta è possibile barattare il proprio appartamento con un altro.

Quali sono i vantaggi dello scambio di case?

I vantaggi della permuta sono evidenti. Innanzitutto chi vuol cambiare casa non deve effettuare due operazioni distinte (prima la vendita e poi l’acquisto o viceversa), con conseguente duplicazione di spese: si pensi al doppio passaggio dal notaio, all’agenzia e, non in ultimo, alle tasse. Inoltre con la permuta non c’è bisogno di reperire i soldi necessari all’acquisto del nuovo immobile; spesso infatti il problema di chi compra casa è riuscire a vendere prima quella vecchia per avere la somma necessaria ad acquistare. Non in ultimo, il vantaggio della permuta sta nei tempi; con un’unica operazione si realizzano contemporaneamente due fini: ci si libera del vecchio appartamento e se ne ottiene uno nuovo.

Lo scambio di immobili comporta un altro grande vantaggio per chi, precedentemente, ha acquistato la prima casa con i relativi benefici fiscali e vuole barattarla con un’altra. Come noto, il bonus sulla prima casa si perde (e, in tal caso, bisogna pagare imposte e sanzioni al fisco [2]) se, prima di 5 anni dall’acquisto, l’immobile “agevolato” viene venduto senza acquistarne un altro entro 1 anno dal rogito. Con la permuta questo pericolo scompare perché, nello stesso tempo in cui si vende la casa, si acquista già l’altra.

Quando conviene ricorrere allo scambio di case?

Le ragioni per ricorrere allo scambio di case possono essere le più svariate. Si pensi, ad esempio, a due persone, ciascuna proprietaria di una “seconda casa” destinata alle vacanze, che hanno entrambe voglia di cambiare luogo di villeggiatura e godere di nuovi paesaggi; così, senza dover ricorrere ad operazioni immobiliari troppo complicate, barattano il proprio appartamento tra di loro. Si pensi anche all’ipotesi di una famiglia in formazione che, alla nascita di un nuovo figlio, intende trovare casa più grande e accetta di scambiare la propria abitazione con quella di un uomo anziano, rimasto vedovo, che invece ha l’esigenza opposta. In tale ipotesi, il proprietario della casa più piccola, oltre a cederne la titolarità a quello della casa più grande, dovrà versargli anche un conguaglio in denaro. Nello stesso tempo, l’anziano realizza l’esigenza di vivere in un ambiente più raccolto, gestibile, meno dispendioso e, nello stesso tempo, ottiene la disponibilità di un piccolo gruzzoletto per provvedere alle esigenze della vecchiaia.

Anche i costruttori ricorrono a volte alla permuta inserendo, nel compromesso, una clausola in virtù della quale, se l’acquirente dell’appartamento non riesce, prima del rogito, a vendere la propria casa, l’azienda si impegna a prenderlo in permuta. In verità questa ipotesi è più rara atteso che le ditte di costruzione hanno oggi bisogno di liquidità.

Insomma, con lo scambio di case è possibile cambiare immobile senza affrontare i classici problemi legati ad agenzie immobiliari, reperimento di offerte, notai e passaggi di proprietà. L’operazione è unica e si compie con un solo contratto (per il quale, comunque, è sempre necessario l’intervento del notaio).

Quanti contratti bisogna firmare nel caso di scambio di case?

Anche se l’effetto della permuta è quello di trasferire la proprietà di due immobili diversi, tutto avviene con la firma di un unico contratto davanti al notaio. L’eventuale obbligazione di pagare la differenza di valore sussistente tra le due case viene anch’essa inclusa nello stesso contratto.

Che differenza c’è tra la permuta e la vendita?

La permuta richiede un solo contratto che comporta il reciproco trasferimento della proprietà di immobili. La vendita invece richiede due diversi contratti ciascuno dei quali prevede lo scambio dell’immobile contro il prezzo.

Chi paga le tasse nel caso di scambio di case?

Poiché, quando si baratta un appartamento con un altro, tutte e due le parti interessate sono venditori e acquirenti nello stesso tempo, le spese notarili si dividono in parti uguali. Lo stesso vale per le tasse. Si paga una sola imposta di registro che è pari al 2% se si tratta di prima casa; negli altri casi è del 9%.

Come si calcola l’imposta di registro in caso di scambio case?

Benché i passaggi di proprietà siano due, in caso di scambio di case è sufficiente pagare una sola imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate, con una circolare [3], ha precisato che, per determinare l’importo dell’imposta di registro, è necessario calcolare l’imposta «relativa a ciascun trasferimento in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall’applicazione di un’aliquota più elevata o da un maggior valore del bene». In pratica, si deve pagare l’imposta di registro più alta.

L’imposta di registro grava al 50% su entrambe le parti.

A quanto ammontano l’imposta catastale e ipotecaria?

Quanto alle imposte ipotecaria e catastale queste vengono calcolate come in tutti gli altri casi, in misura fissa, paria 50 euro ciascuna. Anche in questo caso vanno versate una sola volta benché i passaggi di proprietà siano due.

Si può fare lo scambio case con una società o una immobiliare?

Lo scambio case può avvenire sia tra privati, sia tra persone giuridiche (società, associazioni, ecc.), sia tra un privato e una persona giuridica (ad esempio, una ditta costruttrice e l’acquirente di un immobile). In quest’ultimo caso, però (scambio tra un privato e un’azienda) non c’è alcun vantaggio fiscale. Difatti, le due operazioni saranno entrambe soggette ad autonoma e differente tassazione. In particolare:

  • il trasferimento dell’immobile al privato è soggetto a imposta di registro (2% se prima casa; 9% negli altri casi) e alle ipocatastali in misura fissa (100 euro complessive);
  • il trasferimento dell’immobile all’azienda è soggetto a Iva più le imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) per 600 euro complessivi (200 euro ciascuna). Inoltre, per tale atto di permuta, dev’esser corrisposta l’imposta di bollo.

Quali precauzioni bisogna adottare prima di uno scambio case?

Prima del baratto di una casa è opportuno effettuare le seguenti verifiche:

  • chiedere presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio del Territorio) una visura ipocatastale dell’immobile da acquistare: questo certificato consente di verificare che la casa di cui si vuol diventare proprietari sia libera da ipoteche, da pignoramenti e sia effettivamente di titolarità del soggetto che ne sta trattando la vendita;
  • chiedere al venditore di farsi rilasciare, dall’amministratore di condominio, una attestazione dalla quale si evinca che non ci sono spese di condominio insolute. Diversamente, per le eventuali morosità del venditore dell’anno del rogito e di quello precedente, risponde in solido anche il nuovo proprietario;
  • farsi rilasciare l’Ape, ossia l’attestato di prestazione energetica che indica la classe di consumo dell’immobile;
  • farsi rilasciare una certificazione da cui si evinca che gli impianti elettrici, idrici e del gas sono a norma.

note

[1] Art. 1552 cod. civ. e seguenti.

[2] Cioè il versamento della differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria, aumentata di una sanzione pari al 30%, più gli interessi legali.

[3] Ag. Entrate, circolare 2/E/2014.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI