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Come comprare casa senza mutuo

26 Ott 2018


Come comprare casa senza mutuo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 Ott 2018



Attraverso il contratto di vendita con riserva di proprietà è possibile acquistare immediatamente la disponibilità di una casa e viverci, pagando a rate il prezzo di acquisto, senza accendere un mutuo.

Quando si vuole acquistare casa si va incontro a due tipi di problemi: il reperimento di una consistente liquidità necessaria a pagare l’acconto iniziale al venditore e la ricerca di un mutuo bancario confacente al proprio reddito. La stessa banca può finanziare non oltre l’80% del prezzo di acquisto, salvo che il mutuatario offra ulteriori garanzie ad integrazione dell’ipoteca sulla casa. In pochi sanno però che anche chi non ha la possibilità di accedere a un finanziamento può comprare casa senza mutuo sfruttando una serie di strumenti previsti dal codice civile. Esiste ad esempio la vendita con riserva di proprietà e la vendita soggetta a condizione risolutiva. Esiste poi il rent to buy che è un contratto appositamente studiato per chi non ha, al momento, liquidità e tuttavia non vuol lasciarsi sfuggire l’occasione di vivere nella casa dei propri sogni.

In questo articolo ti spiegheremo dunque come comprare casa senza mutuo e ci occuperemo di tutti questi strumenti appena indicati. Si tratta di previsioni contrattuali che, in quanto tali, devono comunque trovare l’accordo di entrambe le parti, ossia tanto del venditore quanto dell’acquirente. Quest’ultimo, detto in altri termini, non vanta un diritto ma solo una facoltà. Se c’è l’accordo tra i contraenti (proprietario e acquirente), allora sarà possibile comprare casa senza mutuo, altrimenti bisognerà ricorrere all’intervento di una banca. Ma procediamo con ordine.

Comprare casa senza mutuo a rate

In generale il prezzo di una compravendita viene pagato nel momento della firma del contratto. Le parti però possono anche prevedere – di solito per venire incontro all’acquirente – che il pagamento del prezzo sia dilazionato in una serie di rate da versare successivamente alla vendita. In tali ipotesi, come tutelare il venditore rispetto all’eventualità che il compratore sia inadempiente e non versi alle scadenze concordate? Si può ricorrere a due schemi contrattuali: la vendita con riserva di proprietà e la vendita soggetta a condizione risolutiva.  Tuttavia, nel primo caso (vendita con riserva di proprietà), nonostante la stipula del contratto la proprietà rimane in capo al venditore fino al saldo del prezzo ossia al pagamento dell’ultima rata. Nel secondo caso (vendita soggetta a condizione risolutiva), la proprietà passa all’acquirente, ma il contratto si scioglie automaticamente (con l’effetto che la proprietà ritorna al venditore) nel caso di inadempimento dell’acquirente ossia qualora questi non paghi il prezzo pattuito.

Di tali strumenti ci occuperemo qui di seguito.

Vendita con riserva di proprietà

Come previsto dal codice civile [1], con la «vendita con riserva di proprietà» il venditore consente all’acquirente di pagare il prezzo dell’immobile a rate, secondo il tasso di interesse convenuto in contratto proprio come avviene con un finanziamento della banca. Nello stesso tempo gli dà la possibilità di prendere possesso della casa e di abitarla sin dal rogito. Tuttavia la proprietà dell’immobile non si trasferisce subito, ma solo al versamento dell’ultima rata concordata (il che potrebbe voler dire dopo diversi anni). In questo modo, qualora l’acquirente dovesse smettere di pagare, il venditore non ha bisogno di lunghe e costose cause per ritornare proprietario della casa, poiché questa è sempre rimasta a lui intestata.

Vantaggi per il venditore

Il vantaggio per il venditore è quello di trovare un acquirente senza difficoltà e con la garanzia di un reddito fisso e costante. Nello stesso tempo, in caso di morosità, questi non ha bisogno di ricorrere al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto (fatta salva la procedura per il rilascio dell’abitazione in caso di ostruzionismo, eventualmente con l’ufficiale giudiziario e l’ausilio della forza pubblica). Inoltre è sufficiente un solo atto notarile; non c’è quindi bisogno di un secondo rogito per il trasferimento della proprietà.

La struttura è simile a quella di un leasing, contratto col quale si concede in affitto un bene con la possibilità, dopo un certo periodo di tempo, di divenirne proprietari (pagando il prezzo del riscatto) o di recedere dal contratto.

Vantaggi per l’acquirente

I vantaggi per l’acquirente sono ancora più evidenti: non ha necessità di procurarsi un capitale iniziale, né un mutuo bancario; può avere subito una casa da abitare e, pur non essendone proprietario (e, quindi, non potendola né vendere né dare in ipoteca), la può utilizzare secondo i propri scopi. Non solo: eventuali creditori non potrebbero pignorargli l’immobile atteso che questi, se non corrisponde l’ultima rata, non ne diviene titolare.

Obblighi del venditore

Con il contratto di vendita con riserva di proprietà, il venditore:

  • concede all’acquirente la possibilità di pagare l’immobile a rate mensili, parametrate in base al prezzo di vendita e spalmate su un arco temporale concordato in contratto. Insieme alla rata viene convenuto un tasso di interesse (che deve essere indicato per iscritto e che non può essere ovviamente usurario);
  • consente all’acquirente, già al pagamento della prima rata, di abitare all’interno della casa, di prenderne possesso e di utilizzarla secondo le proprie esigenze;
  • trasferisce la proprietà della casa solo al pagamento dell’ultima rata. In buona sostanza, l’acquirente diventa proprietario dell’immobile solo una volta corrisposto tutto il prezzo, alle scadenze e con gli interessi convenuti. In caso di mancato pagamento anche di una sola rata, il contratto si scioglie e il venditore non ha necessità di rientrare nella titolarità del bene, perché questa è sempre rimasta sua. Il passaggio di proprietà, infatti, si compie solo con il versamento dell’ultima rata.

Obblighi dell’acquirente

L’acquirente, poiché entra in possesso di un immobile non proprio, è tenuto a usarlo rispettandone la destinazione d’uso, senza apportare modifiche, curandolo secondo la diligenza del buon padre di famiglia e provvedendo alle spese di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria resta a carico del venditore.

Poiché il proprietario dell’appartamento resta il venditore, questi mantiene anche lo status di condomino ed è pertanto tenuto a pagare il condominio. In contratto, però, si può prevedere il diritto di chiedere il rimborso all’acquirente delle somme corrisposte all’amministratore.

Accordi aggiuntivi

Il contratto può poi prevedere ulteriori clausole “personalizzate” come ad esempio il diritto dell’acquirente di recedere dall’accordo dopo un certo periodo, consentendo al venditore di incamerare le rate sino ad allora trattenute.

Svantaggi di acquistare una casa senza mutuo

Il meccanismo che abbiamo appena descritto comporta degli svantaggi difficilmente superabili. Il primo di questi è che eventuali debiti contratti dal venditore ricadono sull’acquirente. Poiché la proprietà si trasferisce solo una volta pagata l’ultima rata, fino a quel momento i creditori del venditore possono sempre pignorare l’immobile o iscrivervi ipoteca; il che frustrerebbe l’investimento del compratore che non avrebbe possibilità di difendersi e di opporre il proprio contratto benché anteriore.

Un altro problema della vendita con riserva di proprietà è che non consente al venditore di ottenere una liquidità immediata mentre spesso chi vende lo fa per comprare un’altra casa, necessitando quindi di una somma di denaro; difficilmente potrebbe, quindi, accettare un pagamento rateizzato nel tempo. Per superare questo problema si prevede spesso l’intervento, nell’operazione, di una società di leasing che, dopo aver acquistato l’immobile dal venditore, accetta poi di concederlo in locazione finanziaria all’interessato all’acquisto.

Negli altri Stati è possibile acquistare casa senza mutuo

In molti ordinamenti è prevista la vendita con riserva di proprietà. Nel settore immobiliare è particolarmente diffusa negli Stati Uniti dove l’acquisto della casa senza mutuo si chiama «land contract» o «contract for deed»: si tratta di una forma contrattuale in forte crescita per via della recente crisi dei mutui.

Vendita con condizione risolutiva 

Rispetto al contratto con riserva di proprietà, la vendita con condizione risolutiva comporta già il trasferimento della proprietà all’atto della firma del contratto di vendita. Tuttavia, il rogito contiene una clausola in cui si stabilisce che, al mancato versamento di una o più rate, il contratto si scioglie in automatico e la titolarità del bene torna in capo al venditore. In questo modo quest’ultimo, seppur ha trasferito il bene, ne può sempre tornare nel possesso e riacquistarne la proprietà, tutelandosi per il caso di inadempimento.

Rent to buy

L’ultimo modo per comprare casa senza mutuo è il rent to buy. Si tratta di una sorta di contratto di affitto con riscatto. Questa formula (introdotta dal Dl 133/2014) prevede di vendere l’immobile concedendo al futuro acquirente un periodo di godimento in affitto e riservandogli il diritto ad acquistare definitivamente l’immobile entro un termine (massimo 10 anni), a un prezzo bloccato, cui verrà sottratta una quota del denaro già versata con i canoni mensili. Anche se poco usato, può essere utile come formula “ponte” nell’attesa che il compratore perfezioni la richiesta di mutuo. Il vantaggio per chi vende è allargare la platea degli interessati, il rischio è di andare incontro a situazioni di morosità. In rete si trova uno schema contrattuale dettagliato predisposto dal Notariato.


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1 Commento

  1. Stupendo articolo. Peccato che in Italia una formula simile non può avere sussistenza. I venditori vogliono i soldi e subito o anche il 30% anche in caso di affitto a riscatto.

    Belle proposte impensabili per la società italiana odierna.

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