Cosa significa diritto reale

Il diritto reale è un diritto patrimoniale che assicura al suo titolare un potere immediato ed assoluto su un bene.

La locuzione diritto reale è rinvenibile un po’ ovunque, nella vita di tutti i giorni. Pensiamo alla denuncia di successione: è un adempimento di tipo fiscale a cui sono tenuti soggetti che hanno ereditato beni immobili o diritti reali immobiliari. Ma cosa significa diritto reale? Quanti tipi di diritti reali esistono e qual è il contenuto di ciascuno di essi? In questo articolo lo vedremo nel dettaglio.

Cosa significa diritto reale

Il diritto reale è un diritto che assicura al suo titolare un potere diretto e assoluto su un bene (reale deriva dal latino res, che vuol dire, appunto, cosa). I diritti reali si caratterizzano per la loro tipicità: solo la legge può prevederli e dettarne la disciplina (per intenderci: un privato non può creare diritti reali nuovi).

I diritti reali si distinguono in due categorie:

• Diritti reali su cosa propria (il diritto di proprietà), che si caratterizzano per l’attribuzione, al loro titolare, del potere di fare ciò che vuole in ordine a un bene.
• Diritti reali su cosa altrui (a loro volta distinti in diritti reali di garanzia e di godimento), che attribuiscono ai loro titolari singole facoltà inerenti a cose che sono di proprietà di altri (ad esempio, il potere di godere dei frutti di un fondo).

I diritti reali su cosa propria

Il diritto di proprietà

Il diritto di proprietà [1] è forse il più conosciuto tra i diritti reali, e implica il potere di disporre in maniera piena ed esclusiva di una cosa, senza limiti di tempo (godendo dei frutti che produce direttamente, vendendola, concedendola in godimento a terzi e via dicendo).

La proprietà si può acquistare da un precedente titolare (ad esempio, tramite una compravendita o una donazione), si può ereditare, ma si può anche acquistare a titolo originario, ossia senza un soggetto trasferente. Con riferimento all’ultima ipotesi, si pensi ad un pescatore che faccia propri i pesci nella sua rete, o all’usucapione, termine ricorrente quando si parla di diritto reale. Si ha acquisto per usucapione quando un soggetto, nella disponibilità materiale di un bene per un certo lasso di tempo, ne sia considerato dalla legge, a tutti gli effetti, pieno proprietario (come una persona nel possesso di un terreno per vent’anni). Il diritto di proprietà, come appena detto, non ha limiti di tempo, ma si può perdere proprio quando un bene viene utilizzato da altri in maniera pacifica, senza che il legittimo proprietario faccia alcunché per impedirlo.

I diritti reali su cosa altrui

I diritti reali di godimento

I diritti reali di godimento attribuiscono al loro titolare la facoltà di godere di un bene in maniera molto meno estesa rispetto ad un pieno proprietario (in pratica, è come se il diritto di proprietà si scomponesse), e per un lasso di tempo ben preciso, che in diversi casi non può eccedere l’esistenza del beneficiario. Di norma, questi diritti si acquistano per contratto, con un lascito testamentario o per usucapione. Tra essi annoveriamo:

• Il diritto di usufrutto [2], che è il diritto di godere per tutta la vita o per un tempo determinato (massimo trent’anni per associazioni, fondazioni o società) di un bene, facendo proprie tutte le utilità che esso produce (si pensi al godimento di un frutteto, e alla conseguente possibilità di raccogliere i frutti prodotti dagli alberi). In pratica, per effetto della costituzione di un usufrutto, il pieno proprietario resta titolare di quella che in gergo viene chiamata nuda proprietà, che non è altro che il diritto di proprietà privato della facoltà di godimento del bene. Una volta spirato il termine di durata (o alla morte dell’usufruttuario), il diritto di usufrutto si ricongiunge alla nuda proprietà, e il titolare di quest’ultima torna ad essere pieno proprietario. Nella prassi è molto frequente che persone anziane, per garantirsi un po’ di liquidità, vendano la nuda proprietà della casa in cui vivono, riservandosi l’usufrutto a vita (e questa formula è  molto conveniente anche per chi acquista).
• I diritti di uso e abitazione [3], molto simili all’usufrutto (di cui condividono la disciplina), che attribuiscono al loro titolare il diritto di servirsi di un bene (si pensi a dei pezzi di mobilio) o di abitare una casa, ma in entrambi i casi solo per un lasso di tempo determinato o per la vita del beneficiario (che non può essere un’associazione, una fondazione o una società), e limitatamente ai bisogni della propria famiglia. Anche in questo caso, con la costituzione di siffatti diritti, il pieno proprietario diverrà nudo proprietario sino al venir meno del diritto di uso e di abitazione (con le conseguenze che abbiamo già illustrato con riferimento all’usufrutto).
• Il diritto di servitù [4], che è il peso imposto a un fondo per avvantaggiare un altro fondo, appartenente a una persona diversa (si faccia l’esempio di un fondo che non dispone di vie d’accesso alla strada principale, e a un altro fondo, vicino, che gli consenta il passaggio per raggiungerla).
• Il diritto di superficie [5], che è il diritto di realizzare e mantenere una costruzione sul suolo di un’altra persona, che ne diverrà proprietaria allo spirare del termine convenuto o decorsi vent’anni (come nel caso di una società costruttrice che, non volendosi addossare il costo di una vendita, stipuli un contratto costitutivo del diritto di superficie, al fine di utilizzare il terreno di un privato per costruirvi un albergo).
• L’enfiteusi [6], consistente nel diritto di godere di un fondo, traendone tutte le utilità che ne derivano (come i frutti che produce), con l’obbligo di apportare miglioramenti al fondo stesso e di pagare un canone periodico. Si tratta del più esteso tra i diritti reali di godimento, perché può essere costituito pure in perpetuo, e perché l’enfiteuta può diventare proprietario del fondo pagando una somma di denaro pari a quindici volte il canone annuo.

 I diritti reali di garanzia

I diritti reali di garanzia consistono in un vincolo imposto su un bene per garantire l’adempimento di un credito, e sono:

• L’ipoteca [7], che è il diritto concesso da un soggetto debitore al suo creditore di espropriare un bene immobile (ad esempio, una casa o un terreno) o un bene mobile iscritto in un pubblico registro (ad esempio, un’automobile) e di essere soddisfatto prima di ogni altro creditore sul ricavato dell’espropriazione. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari del luogo ove si trova il bene, e il titolo per poterla iscrivere risiede nella legge, in una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione, oppure in un contratto (quindi, può essere concessa volontariamente dal debitore).
• Il pegno [8], che assolve alla medesima funzione dell’ipoteca, ma si costituisce su beni mobili (per esempio, sui gioielli) con la mera consegna degli stessi al creditore, che deve restituirli una volta soddisfatto nelle sue pretese.