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Affitto: è possibile l’arbitrato?

28 giugno 2017


Affitto: è possibile l’arbitrato?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 giugno 2017



Sia nella locazione a uso abitativo che ad uso commerciale, il divieto di arbitrato è stato ormai abrogato.

Se vuoi dare un appartamento in affitto, ma il timore di finire in un’aula di tribunale ti allontana da qualsiasi proposito, sappi che, a prescindere dal tipo di contratto che hai intenzione di stipulare, puoi sempre predisporre la cosiddetta «clausola arbitrale». In particolare, con questa previsione, tu e l’inquilino vi accordate in anticipo per affidare la soluzione di eventuali controversie future ad arbitri privati e non al giudice. Difatti, è stato abrogato il divieto di arbitrato per quanto riguarda sia le locazioni ad uso abitativo che commerciale. È questo l’importante chiarimento fornito ieri dalle Sezioni Unite della Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di spiegare se e quando, in caso di affitto, è possibile l’arbitrato.

Cos’è l’arbitrato?

Non è sempre detto che le cause debbano finire in tribunale. Come con la sanità ci si può rivolgere o all’ospedale pubblico o alla clinica privata, anche con i giudici è lo stesso. In particolare le parti possono accordarsi – sia in anticipo, all’atto della conclusione di un contratto, sia al successivo momento della nascita della lite – affinché eventuali controversie tra loro insorte siano decise da uno o più privati cittadini, da queste stesse scelti. Si tratta dei cosiddetti «arbitri», i quali non devono per forza essere professionisti, ma persone di fiducia. Gli arbitri danno vita a una procedura, detta appunto «arbitrato», disciplinata a grandi linee dal codice di procedura civile, ma nel dettaglio specificata dagli interessati secondo un proprio “regolamento”. L’arbitrato non è possibile solo quando oggetto della vertenza sia uno dei diritti indisponibili.

Chiaramente, se le parti non dovranno pagare la tassa di accesso alla giustizia statale (il cosiddetto «contributo unificato»), dovranno tuttavia remunerare gli arbitri. Il vantaggio della procedura arbitrale, tuttavia, sta soprattutto nei tempi, sicuramente più brevi rispetto ai tribunali (massimo 240 giorni dal momento in cui gli arbitri hanno accettato l’incarico).

In caso di contestazioni sull’affitto che succede?

Le eventuali contestazioni sull’affitto possono essere decise tramite arbitrato. Un tempo questa possibilità era vietata da una legge del 1978 [2] la quale disponeva che è «nulla la clausola con la quale le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri». Ma ora il divieto è stato eliminato sia per quanto riguarda gli affitti a uso abitativo che commerciale. Questa importante precisazione, fornita ieri dalla Cassazione, apre la porta alla più rapida soluzione delle vertenze in una delle materie a più alto contenzioso. Il che potrebbe avere effetti importanti anche sugli investimenti esteri in Italia atteso che, molto spesso, le società che affittano immobili (specie per uso vacanze) sono immobiliari straniere.

Il dubbio si è posto perché già nel 1998 una legge [3] aveva abrogato il divieto di arbitrato per le locazioni a uso abitativo. Così ci si è posti il problema se ciò dovesse valere anche per quelle commerciali. E la risposta della Cassazione è stata affermativa [4]. La ragione è semplice. Lo scopo della norma che poneva il divieto di arbitrato nelle locazioni serviva a tutelare il contraente più debole (l’inquilino) contro l’eventuale imposizione, da parte di quello più forte, di clausole contrattuali che potevano apparire vessatorie; tale veniva considerata quella volta a sottrarre le future controversie relative alla determinazione del canone di locazione al giudice ordinario (con tutte le relative garanzie di un organo terzo e imparziale), per affidarle invece a soggetti privati, ossia agli arbitri. Con il superamento dell’equo canone il legislatore ha cambiato pagina nella concezione dei pesi delle parti nel contratto di affitto, concedendo loro la possibilità di «devolvere ad arbitri la decisione della controversia sul canone». Per cui sarebbe irragionevole per sopravvenuta dissimmetria, contrastante con il principio di uguaglianza, continuare ad escludere il ricorso alla giustizia arbitrale per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, dove il conduttore è un imprenditore o un professionista, dunque un soggetto normalmente meno bisognoso di tutela rispetto al conduttore nelle locazioni ad uso di abitazione.

note

[1] Cass. S.U. ord. n. 14861/17 del 27.06.2017.

[2] Art. 54 della legge 392/1978.

[3] Legge n. 431/1998.

[4] Il giudice ha il «dovere» di seguire l’interpretazione che consente di «armonizzare le due distinte sfere della legalità, la legalità legale e la legalità costituzionale». E in questo caso, «il paradigma dell’interpretazione conforme a Costituzione impone di propendere per l’interpretazione estensiva, che vuole abrogato l’art. 54 della legge n. 392 del 1978 nella sua interezza e con riguardo all’intero suo raggio di operatività, con il conseguente venir meno, anche nella locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, del divieto della clausola di deferimento ad arbitri delle controversie relative alla determinazione del canone». (…)

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