Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà

La proprietà di una casa o di altro bene immobile (o mobile) non si prescrive mai; ma se qualcuno la usa indisturbato si trasferisce in capo all’utilizzatore.

Risulta sempre difficile, per chi non ha studiato la legge, comprendere le ragioni dell’usucapione, uno degli istituti apparentemente più complessi tra quelli previsti dal nostro codice civile, ma solo se non se ne comprendono le ragioni e il funzionamento pratico. Per entrare nella logica del legislatore e non cadere in luoghi comuni, è necessario comprendere perché si perde la proprietà con l’usucapione e, in definitiva, come funziona l’usucapione. Di tanto parleremo nel seguente articolo riferendoci tuttavia al solo caso degli immobili (case, terreni, ecc.) perché anche il più frequente.

La proprietà si prescrive in caso di non uso?

Al contrario di molti altri diritti, la proprietà non si prescrive mai. Questo significa, tanto per fare un esempio, che non si perde la proprietà anche se non si entra nella propria casa da diversi anni, tanto che la stessa appare abbandonata; se non si coltiva il fondo da generazioni lasciandolo in condizioni di degrado e dissesto; se non si libera un magazzino da alcuni residui lasciati dai precedenti inquilini; se non si provvede a utilizzare un terrazzo di proprietà esclusiva. Insomma, chi non usa un proprio bene immobile ne resta ugualmente proprietario e, se questi muore, la proprietà passa ai suoi eredi.

Se la proprietà non si prescrive mai perché c’è l’usucapione?

L’usucapione interviene in una situazione diversa: oltre al non uso dell’immobile da parte del proprietario ci deve essere l’uso da parte di un altro soggetto. Negli esempi di poc’anzi, perché si “formi” l’usucapione non è sufficiente non entrare in casa propria da diversi anni, ma è anche necessario che la stessa sia nel frattempo utilizzata da un’altra persona che si comporti come se fosse il legittimo proprietario; non basta non coltivare il campo da generazioni, né che lo stesso sia arato da un vicino (magari su delega del proprietario): è necessario che l’utilizzatore modifichi la destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio trasformandolo da una coltura ad agriturismo o compia altri atti di modifica che solo il proprietario potrebbe compiere.

Quando si verifica l’usucapione?

Alla luce di ciò i presupposti perché si verifichi l’usucapione sono innanzitutto:

• il non uso del bene da parte del proprietario;
• il contemporaneo utilizzo del bene da parte di un altro soggetto;
• il decorso di almeno 20 anni durante i quali il proprietario non deve aver rivendicato il proprio bene ossia (non ne abbia cioè mai chiesto la restituzione), disinteressandosene completamente.

Questo significa che se qualcuno entra in casa mia con la forza la usucapisce?

Questo è un luogo comune che non corrisponde al vero. L’usucapione non si verifica quando l’utilizzatore dell’immobile altrui ne ha acquisito il possesso con violenza (ad esempio, intimando al proprietario di uscire fuori) o clandestinamente (ossia di nascosto).

Quindi, ad esempio, un abusivo non potrà mai acquistare la proprietà altrui con l’usucapione.

Il possesso acquistato in modo violento o clandestino è utile ad usucapire solo dal momento in cui la violenza o la clandestinità sono cessate; da tale momento il titolare del diritto ha la possibilità di reagire contro l’altrui possesso illegittimo.

È violento il possesso acquisito contro la volontà del precedente possessore e con l’uso della forza, mentre è clandestino se conseguito con artifici idonei a nasconderlo al soggetto spogliato del bene.

Il possesso acquistato in modo violento o clandestino è utile ad usucapire solo dal momento in cui la violenza o la clandestinità sono cessate; da tale momento il titolare del diritto ha la possibilità di reagire contro l’altrui possesso illegittimo.

Se una persona va a vivere saltuariamente in casa mia o di tanto in tanto coltiva il terreno lo usucapisce?

Anche questa è una falsa convinzione. L’usucapione si realizza solo se il possesso è continuativo. Chi si limita, di tanto in tanto (e, comunque, con una frequenza inferiore ad un anno tra un episodio e l’altro) ad entrare nell’altrui proprietà non può usucapirla. Il suo possesso, infatti, deve essere continuato.

Se una persona non è al corrente che un’altra sta utilizzando il suo bene si forma l’usucapione?

L’usucapione si forma anche se il legittimo proprietario non è al corrente dell’uso che altri stanno facendo della propria casa o del proprio terreno. Ciò che conta, infatti, è che questi se ne sia completamente disinteressato per un ventennio. È vero, infatti, come abbiamo detto prima, che per far scattare l’usucapione il possesso non deve essere clandestino; ma è anche vero che, affinché non sia «clandestino» è sufficiente che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto. Il solo possesso pubblico di un immobile è sufficiente, assieme al decorso dei 20 anni, a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e a prescindere dalle ragioni della sua inerzia (malattia, viaggi, ecc.).

Se vado all’estero e torno in Italia dopo 20 anni perdo la proprietà di terreni e case?

Se oltre al disinteresse del proprietario verso i propri immobili, si accompagna l’uso altrui degli stessi, e quest’uso non avviene in modo nascosto o violento, chi va all’estero perde dopo 20 anni i propri beni. Come abbiamo appena detto, infatti, l’usucapione scatta a prescindere dalle ragioni dell’inerzia del proprietario e dal fatto che questi non abbia saputo che un’altra persona stesse utilizzando il proprio bene. Basta il semplice disinteresse unito al decorso del tempo.

Se concedo a un amico la possibilità di usare casa mia si forma l’usucapione?

Si tratta dell’ennesimo luogo comune. Chi lascia la propria casa in prestito (ossia in comodato) o in affitto (o meglio, locazione) a un’altra persona non ne perde mai la proprietà per usucapione, neanche dopo 20 anni.

Perché si possa formare l’usucapione, infatti, è necessario che l’utilizzatore smetta di sentirsi e di comportarsi come un soggetto “autorizzato” dal proprietario e inizi a porre comportamenti che la legge riconosce solo al titolare del bene. Ad esempio, l’inquilino che rinnova il contratto di locazione per 30 anni non ne diventa proprietario se continua a pagare il canone di locazione o, in caso di morosità, chiede al locatore di pazientare. Chi usa l’altrui casa vacanza non la usucapisce se ogni volta chiede le chiavi dell’appartamento e poi le riconsegna. Al contrario, sono comportamenti sufficienti a far scattare l’usucapione – perché denotano la volontà dell’utilizzatore di usare il bene come se fosse proprio – i seguenti:

• cambio di chiavi della porta senza previa autorizzazione;
• spianamento di un terreno prima realizzato su più livelli;
• modifica della destinazione d’uso di un immobile: ad esempio una casa a uso abitativo che viene trasformata in un ufficio;
• realizzazione di un lavatoio su una terrazza;
• chiusura di un lastrico solare con una catena in modo che nessun altro condomino vi possa accedere.

Come si prova l’usucapione?

Tutti questi comportamenti posti dall’utilizzatore e sufficienti a far scattare l’usucapione possono essere dimostrati anche con testimoni. Si pensi a una persona che dichiari di aver visto, a partire da una certa data, il vicino modificare le colture di un campo o trasformarne un’area in parcheggio.

Chi intende acquistare un bene per usucapione deve dimostrare di aver manifestato con i propri comportamenti la volontà di possedere quale proprietario del bene (ossia di possedere come se fosse il legittimo proprietario) in modo pieno ed esclusivo.

Come si può impedire l’usucapione?

Contrariamente a quanto si crede, l’usucapione non si impedisce con una semplice lettera di diffida. È necessario o riacquistare fisicamente il possesso del bene, mandando via l’utilizzatore, oppure notificargli un atto processuale come una citazione. Basta la semplice notifica a mezzo dell’ufficiale giudiziario; non è necessario il materiale avvio del processo. Dal tale momento il termine dei 20 anni per l’usucapione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo.

In caso di convivenza può scattare l’usucapione?

No, perché in tal caso il possesso avviene con il tacito riconoscimento dell’altrui proprietà e non con l’intenzione di comportarsi come se si fosse il legittimo titolare.

Se lascio un fratello o un amico a vivere nella mia casa la può usucapire?

Il possesso utile a usucapire non deve essere conseguenza di un comportamento accondiscendente dovuto ad amicizia o conoscenza.

Per valutare se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà è compiuta con l’altrui tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto del possesso utile a usucapire, si deve considerare la durata dell’attività stessa: se essa è prolungata, difficilmente può parlarsi di tolleranza. Soprattutto nelle relazioni di mera amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un sicuro indizio del possesso utile a usucapire.

L’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà a titolo originario: che significa questa frase?

Come noto, la proprietà si acquista, in genere, o con contratto o con successione (ossia l’eredità). In entrambi i casi c’è bisogno di un atto (un contratto, un testamento o comunque l’evento della morte anche se senza testamento). Dunque, in tali ipotesi, il trasferimento della proprietà è «a titolo derivativo»: passa cioè dal vecchio al nuovo proprietario in modo diretto.

Invece, con l’usucapione la proprietà passa senza bisogno di un atto di volontà e anche contro il volere del precedente proprietario. È sufficiente la presenza dei presupposti di cui abbiamo parlato nel corso del presente articolo. Anzi, sebbene di solito per far “dichiarare” l’usucapione si ricorre al giudice, lo scopo della sentenza è quello di accertare una situazione di fatto già verificatasi in precedenza, allo scadere dei 20 anni ed a prescindere dall’intervento del giudice. La sentenza è necessaria solo per trascrivere il passaggio di proprietà nei pubblici registri.

Addirittura il soggetto che usucapisce un immobile può venderlo anche senza la sentenza che accerta l’usucapione, in quanto – come detto – il passaggio di proprietà si è verificato a prescindere dall’intervento del tribunale.