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Pagamento affitto oltre la data di scadenza

29 giugno 2017


Pagamento affitto oltre la data di scadenza

> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 giugno 2017



Il ritardo nel pagamento del canone di affitto giustifica lo sfratto dopo 20 giorni nel caso di locazione abitativa e solo se l’inadempimento è grave per quelle a uso commerciale.

«Uno o due giorni di ritardo… che vuoi che siano?» Eppure ci sono proprietari di casa che se ricevono il pagamento dell’affitto oltre la data di scadenza iniziano a sbraitare e, magari, in ciò trovano la scusa per chiedere lo sfratto dell’inquilino. Ma cosa prevede la legge a riguardo? Dopo quanto ritardo o morosità scatta lo sfratto? La questione va risolta a seconda che si tratti di un «affitto a uso abitativo» o di «affitto a uso commerciale». Le norme sono diverse, infatti, in base al tipo di contratto stipulato tra le parti. In particolare, nella locazione a uso abitativo la legge indica un preciso termine entro il quale deve avvenire il pagamento del canone di affitto, scaduto il quale può arrivare lo sfratto; al contrario nella locazione a uso commerciale tutto viene rimesso alla libera interpretazione del giudice.

Se l’appartamento è a uso abitativo c’è un termine minore per pagare

Di tanto parleremo in questa breve scheda. L’occasione è data da una recente sentenza del Tribunale di Torino [1] che ripropone il problema del pagamento dell’affitto oltre la data di scadenza in caso di «locazione a uso commerciale», offrendo interessanti chiarimenti.

Affitto a uso abitativo

Quando si affitta un appartamento a uso abitativo entra in gioco una normativa  garantista in favore dell’inquilino, considerato storicamente «parte debole» del contratto. A dir il vero, con l’avvento della legge sull’equo canone, tale impostazione è cambiata: le due parti hanno assunto sempre più pari tutela e, anzi, si può dire che il padrone di casa sia spesso pregiudicato nei propri diritti più per via delle lungaggini processuali.

Nel caso di locazione a uso abitativo, il pagamento dell’affitto oltre la data di scadenza giustifica lo sfratto solo a partite dal 21° giorno. In pratica, l’inquilino può versare il canone con un ritardo massimo di 20 giorni senza perciò subire conseguenze di ordine legale. Certamente è difficile trovare un locatore che già allo scoccare della mezzanotte del 20° giorno avvia le pratiche legali, a meno che i rapporti tra le parti non si siano già incrinati e questa sia solo la scusa per disfarsi di un affittuario scomodo. Tuttavia, se anche così dovesse essere, l’inquilino ha diverse possibilità per evitare lo sfratto. Difatti:

  • dopo che sia avvenuta la notifica, da parte dell’avvocato, della cosiddetta «intimazione di sfratto per morosità» – ossia l’atto processuale che dà il via al procedimento in tribunale per lo sfratto – l’inquilino può pagare il canone di locazione (e il padrone di casa non può rifiutarlo) e così rimanere dentro l’appartamento;
  • il suddetto pagamento può avvenire anche alla prima udienza, davanti al giudice: deve essere maggiorato delle spese processuali e degli interessi. Anche in questo caso si impedisce, con tale comportamento diligente, la risoluzione del contratto;
  • alla prima udienza in tribunale, l’inquilino può chiedere il cosiddetto «termine di grazia», ossia un rinvio di 90 giorni per trovare i soldi per pagare. Anche in questa ulteriore ipotesi, scaduti i suddetti tre mesi, l’affittuario può pagare con interessi e spese legali evitando lo sfratto.

Insomma, come abbiamo appena visto, è vero che la legge prevede, nel caso di locazione a uso abitativo, un termine massimo di 20 giorni per pagare il canone mensile, tuttavia il pagamento dell’affitto oltre la data di scadenza, ossia oltre i 20 giorni, consente ugualmente di rimanere dentro l’appartamento.

L’inquilino ha fino a 90 giorni dopo la prima udienza per pagare ed evitare lo sfratto

Affitto a uso commerciale

Per l’affitto a uso commerciale le cose vanno in modo diverso. Qui la legge non fissa alcun termine per il pagamento dell’affitto e valgono le regole generale sui contratti che prevedono la possibilità di chiedere la «risoluzione per inadempimento» solo nel caso in cui detto inadempimento sia «grave» (o meglio, dice il codice [2], «di non scarsa importanza»).

Ma come si fa a stabilire se il ritardo o la morosità è talmente grave da giustificare lo sfratto? Quanto tempo deve aspettare il proprietario del magazzino per poter mandare via l’inquilino? Come detto, tutto è rimesso alla valutazione del giudice che dovrà tenere conto della situazione concreta e di una serie di parametri quali:

  • il comportamento tenuto dall’affittuario nei mesi e negli anni anteriori al ritardo (se, ad esempio, è sempre stato puntuale nei pagamenti o meno);
  • il comportamento tenuto dall’affittuario successivo alla notifica dell’atto di sfratto (se, ad esempio, l’affittuario si è dato animo di corrispondere immediatamente le somme non versate o meno);
  • l’entità dell’inadempimento in relazione ai canoni sino ad allora pagati nel corso della vigenza del contratto: tanto basso è tale rapporto tanto minime saranno le possibilità di chiedere lo sfratto.

La sentenza del Tribunale di Torino specifica che inoltre, la gravità dell’inadempimento va giudicata non in base all’entità del danno causato al proprietario dell’immobile («che potrebbe anche mancare»), bensì «alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione». È dunque necessario accertare la gravità in concreto dell’inadempimento, e «cioè – si legge nella sentenza – l’idoneità dello stesso a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo». Ad esempio, in un contratto durato sette anni, con regolare pagamento dei canoni, quando l’inadempimento si aggira sotto la soglia del 4% della somma totale dei canoni incassati negli anni, e se l’inquilino si è dato pena di pagare la morosità dopo la notizia dello sfratto, non è possibile ottenere la risoluzione del contratto. Non si è infatti in presenza di un inadempimento grave.

note

[1] Trib. Torino. sent. n. 21965/2016 del 16.03.2017.

[2] Art. 1455 cod. civ.

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1 Commento

  1. In caso di ritardato pagamento del canone di locazione sia abitativo che diverso, quanto il tasso di interesse da applicare per i giorni di ritardo?

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