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Il diritto di disdetta del locatore/proprietario

30 giugno 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 30 giugno 2017



Quando il proprietario può impedire il rinnovo della locazione. Le conseguenze di una disdetta “illecita”. Il proprietario non può mai recedere in anticipo.

Quando firmiamo un contratto di locazione di un’abitazione, sorgono vari obblighi a carico delle parti. I principali sono:

  • la messa a disposizione dell’immobile a favore dell’inquilino, con uso esclusivo ed assoluto;
  • la previsione di un corrispettivo mensile a favore del proprietario, detto anche canone di locazione;
  • la durata del contratto (normalmente quattro anni).

Detto ciò, tra le vicende importanti che bisogna regolare, c’è anche la sorte del contratto alla sua scadenza naturale. A tal proposito, è abbastanza noto che, al conduttore/inquilino, debba essere concessa la possibilità di restare per un periodo almeno corrispondente al primo (cioè altri 4 anni). Si tratta di un rinnovo automatico che il proprietario, salvo eccezioni, non può assolutamente impedire, poiché è la legge a stabilirlo.

Quali sono, quindi, queste eccezioni, in presenza delle quali, il locatore ha il diritto di non rinnovare?

Il proprietario può impedire il rinnovo della locazione?

Abbiamo visto che la locazione abitativa ha, regolarmente, una durata di 4 anni, con l’opportunità di rinnovarsi automaticamente per un identico periodo.

Ebbene, la legge [1], consente al proprietario d’impedire il predetto rinnovo automatico soltanto in presenza di alcune circostanze, tassativamente indicate. Esse sono:

  • quando, il proprietario vuole destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o  di  culto  intenda  destinare l’immobile  all’esercizio  delle  attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il  conduttore/inquilino  abbia  la  piena  disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • quando l’immobile  sia  compreso  in  un  edificio gravemente danneggiato  che  debba  essere  ricostruito o del quale debba essere assicurata  la  stabilità  e  la  permanenza  del  conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare  la demolizione o la  radicale  trasformazione  per  realizzare  nuove costruzioni,  ovvero,  trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per  eseguirle sia indispensabile  per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

La comunicazione (detta anche disdetta) con la quale il locatore informa l’inquilino del mancato rinnovo e dei motivi dello stesso, deve essere inviata con un preavviso di almeno sei mesi.

Cosa succede se il proprietario disdice il contratto al di fuori dei casi previsti?

Con la disdetta inviata tempestivamente all’inquilino, alla prima scadenza del contratto, il proprietario riacquisterà la disponibilità dell’immobile. Abbiamo visto, però, che tale possibilità è concessa soltanto in alcuni casi determinati dalla legge.

Ebbene, se il locatore ha impedito il mancato rinnovo della locazione, inviando la disdetta, ma senza che ricorressero le circostanze descritte, commette un illecito. In questo caso, dovrà corrispondere all’inquilino un risarcimento del danno. La misura di tale risarcimento non potrà essere inferiore a 36 mensilità del canone previsto per la locazione disdettata [2]. In buona sostanza, una “bella sanzione” che è meglio evitare.

Il proprietario può recedere anticipatamente dalla locazione?

Il diritto di recesso, nel caso esaminato, consisterebbe nella possibilità di “sciogliere” il contratto, anticipatamente rispetto alla scadenza naturale dello stesso (cioè prima dei canonici 4 anni), recuperando “prima” la disponibilità dell’abitazione concessa in locazione.

Ebbene, non esiste un diritto di recesso anticipato a favore del proprietario. Tale facoltà è invece pevista per l’inquilino, ma ove ricorrano dei gravi motivi e con un preavviso di almeno sei mesi.

Detto ciò, per la verità, esiste una norma di legge [3] che consente al proprietario/locatore, salvo preavviso motivato, di recedere dal contratto di locazione, per abitare personalmente la casa già affittata. Tuttavia si tratta di una facoltà che può essere esercitata solo se è stata espressamente prevista da una clausola del contratto e che, attualmente, sarebbe valida soltanto per le locazioni non disciplinate dalla legge in materia [4]. In buona sostanza, quindi, ove prevista in un contratto di locazione ad uso abitativo sarebbe nulla.

note

[1] Art. 3, co. 3 Legge 431/1998.

[2] Art. 3 Legge 431/1998.

[3] Art. 1612 cod. civ.

[4] Art. 79 L. 392/1978.

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