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Come affittare casa vacanze

1 Nov 2018 | Autore:


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Affitto di case vacanza: quali sono gli adempimenti obbligatori, che cosa cambia con la nuova tassa Airbnb.

Sono sempre di più i turisti che scelgono, per le loro vacanze, di non andare in albergo ma di affittare un appartamento; dall’altro lato, sono sempre di più gli italiani che decidono di affittare non solo le proprie case a disposizione, ma addirittura singole stanze, come case vacanza, per arrotondare le proprie entrate.

Il business, secondo gli esperti del settore, è in continua crescita ma rischia una brusca frenata a causa della cedolare secca sulle locazioni, la cosiddetta tassa Airbnb: la tassa sugli affitti brevi, in realtà, è sempre esistita, ma è stata applicata da pochi, dato che registrare i contratti di durata inferiori a 30 giorni non è obbligatorio. Ora, il pagamento dell’imposta sarà “forzato”, perché sarà direttamente il portale web, o l’intermediario, ad applicare la ritenuta sui canoni incassati.

In pratica, se si affitta tramite un intermediario, o tramite un apposito servizio web, ed il canone viene incassato dal portale o dall’intermediario, è quest’ultimo a pagare, tramite modello F24, la tassa sugli affitti brevi, trattenendola dal compenso dovuto al proprietario della casa.

Ma procediamo per ordine e facciamo il punto della situazione attuale su come affittare la casa vacanze: quali sono gli adempimenti necessari per affittare una villa o un appartamento per un breve periodo, che cosa cambia con la piena operatività della tassa Airbnb.

Casa vacanze e affitto ad uso turistico

Innanzitutto, bisogna porre attenzione nell’utilizzo del termine “casa vacanze”: questo termine, difatti, in numerose normative regionali sta a significare che l’affitto dell’immobile, o degli immobili, è svolto in forma imprenditoriale, quindi che si tratta di un’attività d’impresa per la quale è necessaria l’apertura di partita Iva.

Risulta dunque più corretto, per non dare adito ad equivoci, utilizzare il termine “locazione, o affitto, a uso turistico”, o il termine “affitto breve”.

Casa vacanze: quali immobili si possono affittare?

Come anticipato, la normativa sulla locazione [1], cioè sull’affitto, non impone dei vincoli che impediscono al proprietario di un immobile di affittarne anche una sola porzione. Lo stesso vale per le locazioni ad uso turistico: il contratto d’affitto della casa vacanze, dunque, è pienamente valido anche se l’affitto non riguarda un appartamento intero, ma una o più stanze.

Bisogna, in ogni caso, che l’immobile sia “in regola” con le normative edilizie, igienico-sanitarie e in materia di sicurezza; inoltre, è obbligatorio, a prescindere dalla durata del contratto, essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica e della documentazione prescritta dalla legge e dai regolamenti.

Casa vacanze: tramite quali canali affittare?

Le modalità per proporre ville e appartamenti in affitto come case vacanza, grazie al web, sono sempre più numerose: non ci si limita più, difatti, alle agenzie immobiliari, ma vi sono dei portali web dedicati a mettere in contatto i proprietari degli immobili con i turisti, come Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb.

Le modalità di registrazione e di inserimento delle offerte, così come i costi del servizio, sono differenti da portale a portale; per chi ha difficoltà nell’utilizzo dei servizi web, vi sono dei professionisti, i property manager, che, oltre ad occuparsi dell’accoglienza degli ospiti e della manutenzione di base degli appartamenti, si occupano anche di gestire le prenotazioni avvalendosi dei principali portali web.

Alcuni portali incassano direttamente i canoni di affitto dai proprietari: sono questi i destinatari della nuova tassa Airbnb, o meglio dell’obbligo di applicare una ritenuta del 21% sui canoni da versare ai proprietari.

Case vacanza: registrazione del contratto d’affitto e segnalazione alla P.S.

Anche per affittare una sola stanza è obbligatorio registrare il contratto di affitto, se la durata della locazione supera i 30 giorni.

Nessun obbligo di registrazione, invece, per i contratti di durata inferiore. La registrazione del contratto, però, sostituisce l’obbligo di comunicazione della cessione dell’immobile all’autorità di pubblica sicurezza.

Se si affitta a un cittadino extracomunitario, è obbligatorio presentare all’autorità di pubblica sicurezza la comunicazione della cessione di fabbricato, nonostante la registrazione del contratto. La comunicazione va inoltrata entro 48 ore dall’avvenuta consegna dei locali, presentando l’apposito modulo, anche in forma cartacea a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, alla Questura, al Commissario di P.S. o all’ufficio comunale competente.

Registrazione contratto d’affitto: i costi

Se si affitta per un periodo superiore a 30 giorni, oppure se si sceglie di registrare comunque il contratto, si deve pagare un’imposta di registro, se non si opta per la cedolare secca: l’imposta è pari al 2% del canone annuo di locazione (comunque, non può essere inferiore a 67 euro). Ogni 4 pagine del contratto, oppure ogni 100 righe, deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro.

Per effettuare la registrazione in via telematica, si può utilizzare il software dell’agenzia delle Entrate: in questo caso è necessario, per il pagamento delle imposte di bollo e registro, indicare i dati del proprio conto corrente, postale o bancario. È comunque possibile effettuare la registrazione tramite un intermediario, come un commercialista o un consulente del lavoro.

Software Agenzia Entrate: come si registra il contratto d’affitto

Tramite l’apposito programmadell’Agenzia delle Entrate è possibile:

  • registrare i contratti di locazione;
  • comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione;
  • esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca;
  • comunicare i dati catastali relativi agli immobili concessi in godimento.

Il modello si compone di diversi quadri:

  • frontespizio del contratto
  • dati locatori
  • dati conduttori
  • dati immobile
  • cedolare secca
  • canoni variabili
  • riepilogo.

È molto importante sapere che, in sede di registrazione, il contratto sottoscritto dalle parti deve essere allegato in un unico file, formato Pdf o Tiff; l’allegazione del contratto è comunque facoltativa in caso di immobile ad uso abitativo, in caso di locatori/conduttori non superiori a 3, persone fisiche e non imprenditori.

In base alle indicazioni fornite, il software calcola automaticamente l’imposta di registro e di bollo, se dovute.

È possibile compilare il modello telematicamente ed inviarlo tramite i servizi Fisconline, se si è accreditati ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite intermediario (commercialisti e consulenti del lavoro), con l’applicazione  Entratel. In caso di presentazione telematica, come già esposto, è sempre obbligatorio indicare un conto corrente nel quale addebitare le imposte.

Una volta compilati i dati richiesti dal programma, si deve procedere all’invio, previo controllo ed autentica telematici: il controllo e l’autenticazione del file sono effettuati tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, se si procede mediante Fisconline, o tramite Entratel, se è incaricato un intermediario abilitato.

Per sapere, nel dettaglio, come procedere: Come registrare il contratto di affitto online.

Tassa Airbnb: cedolare secca

Oltre al regime ordinario di tassazione del canone d’affitto, anche per gli affitti brevi è possibile optare per quello semplificato, ovvero la cosiddetta cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote sono attualmente due:

  • il 10% per il canone concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; questa è l’aliquota che si deve dunque utilizzare per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

Se, per affittare, ci affida a un portale web, come Airbnb, oppure a un altro intermediario, e questo incassa il canone, è quest’ultimo a dover pagare la cedolare secca: in particolare, l’intermediario applica la ritenuta del 21% nel momento in cui versa il corrispettivo al proprietario-locatore e versa l’imposta all’erario. La ritenua si considera effettuata a titolo d’acconto nel caso in cui il proprietario opti per la tassazione ordinaria.

L’importo della cedolare secca, negli altri casi, deve essere pagato tramite modello F24:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 16 giugno (60%) e 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 16 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%).

I codici per il versamento con modello F24 sono :

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza il software dell’Agenzia delle Entrate.

Il software può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole optare successivamente per la cedolare secca.

Ad ogni modo, l’opzione per la cedolare secca può essere espressa direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, per quanto riguarda gli affitti brevi, inferiori a 30 giorni.

Tassazione del canone d’affitto

Quando si sceglie di sottoporre l’affitto a tassazione ordinaria e non alla cedolare secca, non si pagano soltanto l’imposta di registro e di bollo (non dovute nei casi di opzione per la cedolare secca): i canoni derivanti dall’affitto ad uso abitativo, difatti, sono tassati come redditi fondiari, anche quando il contratto non è soggetto a obbligo di registrazione (durata inferiore a 30 giorni).

Devono dunque essere dichiarati nel quadro RB del modello Unico o nel quadro B del 730. Ad essere tassato, entrando a far parte del reddito imponibile, è l’importo più alto tra il canone di locazione, decurtato del 5%, e la rendita catastale.

Ad esempio, se dall’appartamento sono stati percepiti 5mila euro come compensi per gli affitti e la rendita catastale è pari a mille euro, sono tassati 4.750 euro ( 5milameno il 5%, perché il canone di affitto è più alto della rendita catastale).

Per quanto riguarda il regime della cedolare secca, come già detto, è dovuta un’imposta sostitutiva del 21%: in questo modo, rendita catastale e canone di affitto non entrano a far parte del reddito imponibile e non si devono pagare bolli e imposta di registro. Il reddito assoggettato a cedolare secca entra, però, nel calcolo dell’Isee, l’indicatore della situaizone economica della famiglia.

Chi può beneficiare della tassazione agevolata sull’affitto casa vacanze?

Possono beneficiare della tassazione agevolata del 21% non soltanto il proprietario dell’immobile affittato, ma anche l’inquilino e il comodatario che subaffittano: questi ultimi, però, possono applicare la cedolare secca solo per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, in base alla norma che ha introdotto le novità in materia di tassazione degli affitti brevi e turistici. Per i contratti stipulati precedentemente, i compensi derivanti dal subaffitto si devono indicare nella dichiarazione dei redditi tra i redditi diversi e sono assoggettati alla tassazione ordinaria.

Come si calcola la ritenuta sul canone di affitto casa vacanze?

La tassa Airbnb è pari al 21% del canone indicato nel contratto di affitto breve. La trattenuta del 21% si applica sul canone lordo indicato nel contratto di affitto breve, ma non su eventuali penali, caparre o depositi cauzionali.

La ritenuta si calcola anche su eventuali spese accessorie forfettizzate con il canone, mentre sono escluse le spese che sono riaddebitate analiticamente all’inquilino, sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Bisogna ricordare, a questo proposito, che chi affitta non deve considerare questi rimborsi spese ai fini della determinazione del reddito fondiario.

Sulla provvigione dovuta dal proprietario, o da chi affitta, all’intermediario, non si applica la ritenuta, né quando la provvigione è addebitata direttamente dall’intermediario all’inquilino, né quando l’intermediario l’addebita direttamente a chi affitta. La ritenuta sulla provvigione si applica, invece, se questa è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Come si paga la tassa sull’affitto casa vacanze?

La tassa sugli affitti brevi deve essere pagata entro il 16 del mese successivo all’applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario.

In parole semplici, l’intermediario riceve i compensi per l’affitto e versa i compensi, meno la ritenuta del 21%, al proprietario (o alla diversa persona che affitta). Entro il 16 del mese successivo al pagamento deve versare la ritenuta applicata con modello F24.

Come si dichiara la tassa sull’affitto casa vacanze?

Il proprietario, o la diversa persona che affitta l’immobile, deve inserire i compensi incassati nell’anno e le trattenute subite nella dichiarazione dei redditi l’anno successivo (ad esempio i canoni di affitto ricevuti nel 2018 devono essere dichiarati nel 730 o nel modello redditi 2019).

Deve poi decidere se assoggettare i canoni d’affitto alla cedolare secca, nel qual caso la ritenuta del 21% è a titolo definitivo, o alla tassazione ordinaria: in quest’ultimo caso, quanto trattenuto è considerato un acconto d’imposta.

I compensi e le ritenute sono indicati in un’apposita certificazione unica Cu che l’intermediario è tenuto a rilasciare.

Chi deve inviare la comunicazione dell’affitto casa vacanze all’Agenzia delle entrate?

L’intermediario, oltre ad applicare la ritenuta e a versarla con modello F24, deve anche inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione dei dati dei contratti conclusi per suo tramite.

Facsimile CONTRATTO DI LOCAZIONE PER FINALITA’ TURISTICA

Ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431

Il Sig. ….. nato a….. il ….. domiciliato in …..

via ….., codice fiscale …..,

di seguito denominato locatore

CONCEDE IN LOCAZIONE A

Il Sig. ….. nato a ….. il …. domiciliato in …..

via ….., codice fiscale ….,

di seguito denominato conduttore

l’unità immobiliare sita in …., VIA ……n. ……piano ……, interno…..composta di n…… vani utili e di n. accessori con estremi catastali identificati da sezione

urbana S….., foglio ….., subalterno ….., particella numeratore …… , categoria …..,

rendita catastale euro …..

ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dai contraenti.

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

  1. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il solo periodo dal ….. al …… Non è previsto il tacito rinnovo.
  2. Fatto salvo quanto previsto dal punto 3 , il contratto cesserà alla scadenza senza bisogno di disdetta alcuna, e il locatore dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà: uso turistico. Costituisce pertanto espressa esigenza e richiesta del conduttore di abitare l’immobile per la sola durata di ____ e dunque non oltre il giorno…..mese di….. anno……

Il locatore, preso atto delle richieste ed esigenze di cui sopra, dichiara di voler destinare l’immobile in parola ad uso abitativo con carattere transitorio/ turistico per il solo periodo di…… Trascorso il predetto periodo, salvo il rinnovo, il conduttore si obbliga a riconsegnare l’immobile in favore della locatrice, dovendosi il presente contratto intendersi risolto e privo di efficacia giuridica.

In caso di mancato rilascio alla scadenza il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore la somma di euro …..per ogni giorno di ritardo.

3 Le parti possono recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno ….. da comunicarsi con lettera raccomandata.

  1. Il conduttore non potrà sublocare l’immobile concesso in locazione, nè potrà cedere il contratto di locazione a terzi. È inoltre vietato il cambiamento di destinazione, intendendosi tale clausola come risolutiva ai sensi dell.art. 1456 del C.C
  2. Sono interamente a carico del conduttore gli oneri accessori e la manutenzione ordinaria previsti dall’articolo 9 della legge 392 ,1978, dal codice civile e dagli usi locali.

In caso di riparazioni urgenti, che sono a carico del locatore, il conduttore deve darne avviso scritto al locatore ed in caso di rifiuto dello stesso può eseguirle a proprie spese.

  1. Il conduttore è direttamente responsabile verso il locatore e verso terzi per qualsiasi danno da lui arrecato all’immobile locato o alle parti o cose comuni, sollevando al riguardo il locatore da ogni e qualunque richiesta di risarcimento e/o semplice molestia.
  2. L’immobile locato è riconosciuto dal conduttore in buono stato di conservazione e manutenzione esente da vizi e difetti e nello stesso stato dovrà essere lasciato al momento della riconsegna. Nessuna modifica potrà essere apportata dal conduttore senza il consenso scritto del locatore, che resterà beneficiario di tutte le migliorie e addizioni.
  3. Il canone di locazione è stabilito in euro ….. per l’intera durata da corrispondersi in ….. rate anticipate uguali di Euro …… entro il….. di ogni mese, pena la risoluzione del contratto e mediante pagamento a mani del locatore, dietro contestuale presentazione di ricevuta.
  4. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone nonchè di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone , costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55, L. 27 luglio 1978, n.392.
  5. L’appartamento locato è completamente arredato. Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi, il conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.
  6. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato. È esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di sorveglianza, custodia e ripulitura dei locali.
  7. Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione.
  8. Il conduttore si impegna a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
  9. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
  10. Sono interamente a carico del conduttore gli oneri accessori e la manutenzione ordinaria previsti dall’articolo 9 della legge 392 ,1978, dal codice civile e dagli usi locali.
  1. Il presente contratto è soggetto a tassa di registro, che sarà a carico per metà del locatore e per metà del conduttore.

IN CASO DI MANCATA REGISTRAZIONE: 16. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata per durata inferiore a 30 giorni.

  1. A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
  2. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.
  3. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996, n. 675).
  4. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione Nazionale ex art. 4, comma 1, legge n. 431/1998, al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all’art. 4, comma 2, legge n. 431/1998 ., al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all’art. 4, comma 3, legge n. 431/1998 , alle disposizioni del Codice Civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.

Per qualunque controversia relativa al presente contratto le parti riconoscono la competenza del foro di _______

Letto, approvato e sottoscritto.

note

[1] Art.13, L. 431/98.

[2] Art. 1, Co. 346, L. 311/2004.


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1 Commento

  1. Gentile Dott.ssa Secci, qual è la legge che obbliga una Casa Vacanze (quindi una struttura ricettiva) a stipulare un contratto di locazione?
    grazie
    Valerio Cirillo

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