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Lo sai che? Come affittare casa a studenti?

Lo sai che? Pubblicato il 17 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 17 luglio 2017

Gli studenti fuori sede hanno necessità di vivere nel luogo in cui studiano per ragioni di comodità. Vediamo quali sono i tipi di contratto più convenienti con cui affittare una casa.

Non tutti lo sanno né lo immaginano, ma il giro di denaro che ruota intorno agli affitti universitari è notevole: il Sunia (Sindacato Nazionale degli Inquilini) parla chiaro, ogni studente universitario fuori sede spende per l’affitto di casa fino a 6.000 euro all’anno. In questa guida cercheremo di capire come impiegare al meglio questi soldi e quali sono le tipologie di affitto più convenienti per gli studenti in cerca di un alloggio. In altre parole, chiariremo come affittare casa a studenti.

Per gli studenti fuori sede, meglio il contratto di locazione ad uso transitorio

Affitto a studenti: quale tipologia conviene di più?

La tipologia di contratto sicuramente più conveniente per lo studente universitario fuori sede che intende prendere un alloggio in affitto è il contratto di locazione ad uso transitorio: questo strumento, infatti, consente di adattare il tempo dell’affitto alle sue esigenze e, rispetto ai prezzi di mercato, è più basso dal 15 al 40%, a seconda della zona in cui si trova la casa. Quindi, ad esempio, se il ragazzo intende prendere una laurea breve triennale e stare fuori solo per il tempo necessario, con il contratto in questione non sarà costretto a firmare per un tempo ben più lungo, tipo 4 o più anni.

Affitto a studenti: come funziona il contratto di locazione transitorio?

In sostanza, chi affitta mette a disposizione dei ragazzi (può essere un solo studente, un gruppo di studenti o anche aziende per il diritto allo studio universitario) un immobile (per intero o solo una parte) nel Comune sede dell’Università (o in un Comune limitrofo). In cambio lo studente gli pagherà un canone fissato in base ad appositi accordi territoriali: significa che non esiste un “tariffario” da rispettare ma il proprietario non può comunque chiedere più di quanto è previsto per i contratti a canone concordato. La durata può andare dai sei mesi ai tre anni.

Per quanto riguarda il contratto vero e proprio, il ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture mette a disposizione un modulo apposito in cui si dovranno riportare alcuni dati essenziali:

  • le generalità delle parti;
  • i dati dell’immobile: dove si trova e la descrizione con i relativi dati catastali;
  • il canone di locazione e le modalità di pagamento;
  • la durata del contratto;
  • una ulteriore clausola che certifica che chi prende l’immobile in affitto è uno studente fuori sede. Per intenderci, se lo studente è vive e risiede a Lecce e frequenta giurisprudenza nella stessa città non potrà utilizzare questa tipologia di contratto, non essendo fuori sede;
  • l’attestazione di prestazione energetica dell’immobile: se questo dato non viene indicato, proprietario e inquilino dovranno pagare una sanzione amministrativa e dovranno esibire la relativa documentazione entro 45 giorni;
  • la cedolare secca, se il locatore intende avvalersene: si tratta della tassazione fissa del 10% sugli introiti di questo affitto. I genitori dello studente possono detrarre dalla dichiarazione il 19% della spesa;
  • una clausola che sancisce il divieto di subaffitto e, cioè, che l’inquilino non potrà, a sua volta, affittare l’immobile a terzi;
  • la ripartizione delle spese.

A questo punto, si dovrà registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza se fosse precedente a quella di stipula, portandone 2 copie, una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 pagine del contratto e pagando dell’imposta di registro pari al 2% sull’importo del canone annuo.

 

Affitto a studenti: come rinnovare il contratto e recedere?

Una volta scaduto, il contratto può essere rinnovato alle stesse condizioni, informando l’Agenzia delle Entrate: in particolare, alla prima scadenza, si rinnova in automatico, fermo restando che lo studente può comunicare la disdetta con tre mesi di anticipo. E se il contratto è stato firmato da più studenti e solo uno non intende rinnovarlo? In questo caso si parla di recesso parziale: in pratica, coloro che restano si impegnano a pagare l’intero canone, magari cercando un nuovo coinquilino che sostituisca quello che va via. Naturalmente, in tal caso, dovranno informare il proprietario. Lo studente che subentra dovrà accettare i termini del contratto in essere: per questo, si può compilare un atto integrativo in cui egli dichiara di accettare tutte le condizioni del precedente accordo. Chiaramente, se l’intero gruppo di studenti che abitava la casa recede, il proprietario si preoccuperà di stipulare un nuovo contratto con i nuovi.

Per dimostrare che non ci sono danni conviene fare delle foto prima e dopo

Affitto a studenti: chi paga i danni?

Se risultano danni al momento del rilascio, il proprietario può tenersi la cauzione che gli studenti avevano versato al momento della stipula e che non può superare tre mensilità e dovrà essere resa con gli interessi. Ad ogni modo, per evitare simili problemi, è sempre meglio fare delle foto all’immobile al momento dell’ingresso  e al momento di andare via, per poter dimostrare come lo si è trovato e come lo si lascia. Conviene anche allegare al contratto una lista dei mobili con la descrizione del loro stato.

Pagare il canone in ritardo può comportare lo sfratto

Affitto a studenti: e se lo studente paga in ritardo?

Il pagamento in ritardo del canone rispetto alla scadenza (e comunque oltre 20 giorni dalla stessa) o delle spese condominiali – se queste ultime superano l’equivalente di due mensilità del canone – legittima il proprietario a sciogliere il contratto e a fare causa allo studente che, però, se riesce a provare di essere in difficoltà, potrà ottenere dal giudice un termine di 90 giorni per pagare il debito. Se nemmeno così paga, allora via con lo sfratto per morosità.

Affitto a studenti: come si dividono le spese?

L’inquilino deve pagare le spese di:

  • pulizia;
  • funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore;
  • bollette (acqua, luce, riscaldamento o condizionamento d’aria);
  • spurgo della fossa biologica;
  • fornitura di altri servizi di condominio.

Al proprietario toccano:

  • le spese di amministrazione;
  • tasse a carico della proprietà e assicurazione dell’immobile;
  • le spese per l’imbiancatura delle parti comuni, manutenzione del tetto, delle tubature e delle gronde;
  • le spese per opere straordinarie (antenna, impianti centralizzati);
  • le spese di manutenzione straordinaria (ad esempio, sistemazione del classico tubo che perde acqua per l’usura).

Affitto a studenti: come affittare una singola stanza?

Se, invece, si preferisce affittare una singola stanza, si può scegliere tra diverse tipologie di contatto, a seconda delle esigenze delle parti:

  • contratto libero: in questo caso le parti possono stabilire a loro piacimento il canone, a patto che la durata sia minimo di 4 anni, automaticamente rinnovabili per altri 4, con possibilità di dare disdetta alla scadenza dei primi 4 anni, in presenza di uno dei motivi indicati dalla legge (per esempio, se il proprietario vuole vendere la casa o destinarla a uso del coniuge, dei genitori, dei figli).
  • contratto a canone concordato: la durata è di 3 anni iniziali, rinnovabili di altri due. In tal caso, il contenuto del contratto è fissato entro i parametri indicati dalle associazioni di categoria.
  • contratto transitorio: è il meno impegnativo. La sua durata può variare da 1 a 18 mesi e non prevede obblighi di rinnovo automatico.

Contratto di locazione ad uso transitorio: fac simile

LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA

TIPO DI CONTRATTO

(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1)

Il/La sig./soc. … di seguito denominato/ a locatore (assistito/ a da … in persona di…) concede in locazione al/ alla sig. … di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante … (assistito/ a da … in persona di…), che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in… via … n. … piano … scala … int. … composta di n. … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) …

non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.

TABELLE MILLESIMALI: proprietà …. riscaldamento …  acqua … altre …

COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3° comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359:

  1. a) estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare: …
  2. b) codice fiscale del locatore…

DOCUMENTAZIONE    AMMINISTRATIVA   E   TECNICA   SICUREZZA    IMPIANTI:

CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA:…

La locazione è  regolata dalle pattuizioni seguenti.

Articolo 1

(Durata)

Il contratto è stipulato per la durata di …mesi (5),  dal … al …., allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.

Articolo 2

(Esigenza del locatore)

Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 – di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C- e dall’Accordo tra …. depositato il … presso il Comune di … , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: ……

Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro … giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s’intende ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.

Articolo 3

(Esigenza del conduttore)

Ai sensi di quanto previsto dall’Accordo tra … …depositato il …  presso il Comune di…, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i … mesi per il seguente motivo: ……,che documenta allegando al presente contratto …

Articolo 4

(Canone)

Il canone di locazione è convenuto in euro … , importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero …, in n. … rate eguali anticipate di euro …ciascuna, alle seguenti date: …

Il canone di locazione (per le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con essi confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia) è convenuto in euro …, importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero …..,  in n. … rate eguali anticipate di euro …ciascuna, alle seguenti date: …

Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all’articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro…, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero…, in n…. rate eguali anticipate di euro …. ciascuna, alle seguenti date: …

Articolo 5

(Deposito cauzionale)

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro …pari a n. … mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Altre forme di garanzia: ….

Articolo 6

(Oneri accessori)

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98.

Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire – in sede di consuntivo – entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

Articolo 7

(Spese di bollo e registrazione)

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.

Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.

Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

Articolo 8

(Pagamento, risoluzione e prelazione)

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno  ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n 392/78.

La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione della quale viene/non viene (4) concessa la prelazione al conduttore – non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Articolo 9

(Uso)

L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: ……

Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l’articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988.

Articolo 10

(Recesso del conduttore)

Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno … prima.

Articolo 11

(Consegna)

Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1590 del Codice civile, di quanto segue…….

ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna.

Articolo 12

(Modifiche  e danni)

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati  ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti  dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Articolo 13

(Assemblee)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

Articolo 14

(Impianti)

Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, dello stesso.

Articolo 15

(Accesso)

Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’unità immobiliare locata il conduttore deve consentire la visita all’unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità:….

Articolo 16

(Commissione di conciliazione)

La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti  di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta  al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed  un terzo – che svolge funzioni di presidente – sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo.

La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

Articolo 17

(Varie)

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96).

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all’Accordo territoriale.

Altre clausole …….

Letto, approvato e sottoscritto

data

Il locatore

Il conduttore

A mente dell’articolo 1342, secondo comma, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17 del presente contratto.

Il locatore

Il conduttore

 

 

 


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1 Commento

  1. La doppia firma ex art. 1342 citando tutti gli articoli del contratto, rende nulla la sottoscrizione. E’ palese che vadano sottoscritti ed accettati a parte solo alcuni articoli che potrebbero sconfinare nelle clausole vessatorie. Comunque si può ovviare alla sottoscrizione premettendo nel contratto che si è sottoscritto “dopo lunga ed attenta trattazione tra le parti”.

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