HOME Articoli

Lo sai che? Affitto: per la disdetta anticipata ci vuole sempre la comunicazione

Lo sai che? Pubblicato il 2 luglio 2017

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 2 luglio 2017

Locazioni, anche se per gravi motivi il recesso anticipato dal contratto va comunicato al padrone di casa.

Come noto, in caso di affitto, tanto il proprietario dell’appartamento quanto l’inquilino devono rispettare il termine contrattuale e non possono recedere in anticipo. Detto termine è di:

  • 4 anni per il contratto a canone libero (alla prima scadenza, però, è previsto un rinnovo obbligatorio di altri 4 anni);
  • 3 anni per il contratto a canone concordato (alla prima scadenza, però, è previsto un rinnovo obbligatorio di altri 2 anni).

Sei mesi prima del rinnovo automatico del contratto, la parte che intende interrompere il rapporto deve spedire la lettera di disdetta senza bisogno di dare motivazioni.

Solo l’inquilino può dare disdetta anticipata dell’affitto anche prima che scadano i termini del contratto. Secondo una recente ordinanza della Cassazione [1], il recesso dell’affittuario prima dei termini di scadenza del contratto è valido alle seguenti condizioni:

  • ci deve essere una «giusta causa» che obbliga l’affittuario a lasciare l’appartamento. La giusta causa deve essere: 1) sopravvenuta rispetto alla firma dell’affitto: non deve cioè essere un fatto già conoscibile al momento della stipula del contratto. Ad esempio, se una persona prende in affitto una casa per 4 anni, pur sapendo che l’immobile gli servirà solo per 2 anni, avendo avuto un contratto di lavoro a termine, non può poi esercitare la disdetta per giusta causa; 2) incolpevole: l’inquilino non può andarsene per giusta causa se è stato lui stesso a determinare tale motivo. Si pensi all’inquilino rumoroso e maleducato, che non va d’accordo con tutto l’edificio e subisce atti di pressione da parte dei vicini di casa; 3) oggettiva: la ragione che genera l’impossibilità a vivere nell’appartamento deve essere grave. Si pensi a un trasferimento in una sede molto lontana o a una persona divenuta invalida che vive in un appartamento all’ultimo piano di un edificio senza ascensore;
  • tale recesso deve essere comunicato al padrone di casa in modo tempestivo, ossia in prossimità del verificarsi della giusta causa. Se la disdetta viene spedita molto tempo dopo non ha più alcun valore. Ad esempio, se la causa di disdetta è il trasferimento dalla sede di lavoro, la disdetta non può essere inviata dopo un anno dall’avvenuto spostamento del dipendente perché altrimenti significherebbe che l’inquilino ha rinunciato a far valere la causa di recesso;
  • la disdetta deve essere inviata con un anticipo di sei mesi rispetto alla data effettiva di scadenza del contratto.

In ogni caso, è facoltà delle parti inserire nel contratto di affitto una apposita clausola con cui si dà la facoltà, al conduttore, di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. L’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesso o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge [2].

Nel caso di recesso dell’affittuario per giusta causa la cessazione del contratto si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, ossia dopo i sei mesi; pertanto, fino a tale momento, i canoni devono essere corrisposti al padrone di casa a prescindere dal momento di materiale rilascio dell’immobile. Per cui se anche l’inquilino restituisce le chiavi subito deve comunque versare i canoni per il semestre [3].

Inoltre, secondo la Cassazione [4], in tema di affitto di locali commerciali, per recedere dal contratto per «giusta causa» è sufficiente che l’affittuario manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende dare disdetta. Egli è tenuto a specificare quale sia tale grave motivo, ma non deve anche spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui esso si fonda, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.

note

[1] Cass. ord. n. 14623/17 del 13.06.2017.

[2] Cass. sent. n. 18167/12.

[3] Cass. sent. n. 12157/16.

[4] Cass. sent. n. 549/12.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI