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Lo sai che? Affitto: si può prevedere un aumento graduale del canone?

Lo sai che? Pubblicato il 4 luglio 2017

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> Lo sai che? Pubblicato il 4 luglio 2017

Locazioni di immobili ad uso commerciale: l’importo del canone può crescere col passare del tempo se le parti hanno uno specifico interesse in tal senso.

Nell’affitto di immobili ad uso non abitativo le parti possono accordarsi perché l’importo del canone aumenti nel corso degli anni. La legge lo consente, in virtù del principio secondo cui le parti sono libere di stabilire le condizioni migliori per soddisfare i loro interessi. Una recente sentenza della Cassazione [1] ha ribadito quanto appena affermato: se però l’aumento graduale del canone viene previsto per eludere le norme di legge, la relativa clausola è nulla. Vediamo tutto nel dettaglio.

 

Perché si prevede l’aumento graduale del canone?

Nelle locazioni commerciali non è raro incorrere in una esplicita pattuizione che preveda l’aumento graduale del canone. Facciamo un esempio. Se vogliamo affittare un locale per avviare un’attività commerciale o industriale, dovremo sicuramente sostenere delle spese iniziali (come la ristrutturazione o la sistemazione del locale stesso). È poi inevitabile che un’attività appena iniziata non garantisca, nell’immediato, il massimo dei ricavi. Per stare un po’ più tranquilli, quindi, potremo accordarci col proprietario dell’immobile per spalmare l’importo del canone nel corso degli anni. Potremo quindi inserire nel contratto una clausola che preveda un canone più basso per il primo anno (quello in cui dovremo sostenere più spese per avviare l’attività) e canoni via via più alti per gli anni successivi: lo sconto iniziale verrà compensato dal progressivo aumento del canone.

Si tratta di una libera scelta contrattuale delle parti, non vietata dall’ordinamento (locatore e conduttore sono liberi di regolare come vogliono il pagamento e l’importo del canone stesso). Una clausola come quella descritta non è nulla, a meno che le parti non abbiano voluto aggirare, fraudolentemente, quanto previsto dalla legge. Vediamo quando si verifica ciò.

Quando l’aumento graduale del canone è vietato?

La previsione di un canone «a scaletta» è vietata quando si traduce in un aggiramento della normativa prevista in tema di locazione di immobili. Secondo la legge, infatti, le parti possono concordare che il canone venga aggiornato periodicamente per fronteggiare le variazioni del potere d’acquisto della moneta; tuttavia, «le variazioni in aumento del canone […] non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati» [2]. In parole povere, la legge consente un aggiornamento periodico del canone di locazione, necessario per contrastare gli effetti negativi della svalutazione monetaria intervenuta nel corso del rapporto. In caso di variazione in aumento, però, viene stabilito uno sbarramento: l’incremento del corrispettivo non può essere superiore al 75% dell’indice Istat (si tratta del meccanismo statistico utilizzato per misurare l’inflazione).

La norma mira a tutelare il conduttore dell’immobile, che non può essere costretto a subire tutti gli effetti della svalutazione monetaria. Egli deve conoscere in anticipo l’importo del canone da corrispondere per tutta la durata del contratto (o almeno i criteri con cui la somma verrà calcolata).

Ora, abbiamo visto che locatore e conduttore, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possono concordare una maggiorazione progressiva del canone nel corso del rapporto. Abbiamo anche visto che la legge impone dei limiti con riferimento all’aggiornamento del canone rapportato alla variazione del potere d’acquisto della moneta. Se quindi il locatore ha inserito la clausola per eludere surrettiziamente i suddetti limiti, ciò non può avere valenza legale (e la clausola è nulla) [3].

Chi deve provare la nullità della clausola?

La prova spetta all’affittuario (conduttore), il quale dovrà chiedere al giudice di dichiarare la nullità della clausola che prevede l’aumento del canone. In questo senso, il conduttore dovrà dimostrare che la suddetta clausola è stata inserita per frodare la legge, ossia per superare fittiziamente lo sbarramento previsto (75% degli indici Istat).

Quando l’aumento del canone è permesso?

Al contrario, secondo la Cassazione è consentito stabilire un aumento progressivo del canone di locazione se:

  • l’accordo risulta dal contratto (o viene comunque accertata la concorde volontà delle parti in tal senso);
  • vengono oggettivamente stabiliti gli importi da corrispondere di anno in anno (oppure i criteri per calcolare la maggiorazione progressiva del canone);
  • non risulta che la clausola sia stata inserita per eludere quanto disposto dalla legge sulla variazione in aumento del canone di locazione (ossia quanto descritto nel paragrafo precedente).

Secondo la Suprema Corte, come già visto, le parti sono libere di concordare un aumento progressivo del corrispettivo dell’affitto. Conduttore e locatore possono regolare il rapporto come vogliono: anziché pagare un canone fisso, l’affittuario sarà obbligato a versare una somma sempre maggiore nel corso del tempo. Ciò a patto che la clausola sia stata inserita per un concreto e legittimo interesse delle parti (ad esempio consentire al conduttore di avviare la sua impresa senza troppe pressioni). Viceversa, se il proprietario ha imposto la clausola per fronteggiare (eludendo i limiti di legge) gli effetti negativi della svalutazione monetaria, il conduttore può agire in giudizio per far dichiarare la nullità della pattuizione.

note

[1] Cass. sent. n. 15348/2017 del 22.06.2017.

[2] Art. 32 L. n. 392/1998.

[3] Art. 79 L. n. 392/1998.


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