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Si può vendere subito una casa avuta in donazione?

26 marzo 2018


Si può vendere subito una casa avuta in donazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 marzo 2018



La vendita di una casa avuta in donazione è valida, ma è sempre meglio farsi rilasciare una dichiarazione scritta dagli eredi legittimari con cui rinunciano a esercitare l’azione di riduzione.

Chi è proprietario di un bene ne può fare quello che vuole: venderlo, distruggerlo, regalarlo, farvi iscrivere un’ipoteca, affittarlo. E questo vale anche per i beni ricevuti in donazione. La donazione è, infatti, un atto di per sé irrevocabile (salvo per sopravvenienza di figli o indegnità; leggi Revoca della donazione) e, pertanto, una volta che il bene è entrato nel patrimonio del donatario difficilmente ne può uscire se non per volontà di quest’ultimo. Ciò significa che si può vendere subito una casa ricevuta in donazione, ma tenendo conto di alcune considerazioni importanti che a breve faremo. Considerazioni legate ai problemi di eredità che possono verificarsi alla morte del donante con gli eventuali eredi.

La donazione e i problemi ereditari

Prima però di spiegare quali problemi si possono verificare in caso di vendita di una casa ricevuta in donazione, è necessario fare delle premesse.

La donazione di una casa è un atto che viene compiuto con una certa frequenza nell’ambito familiare. Lo scopo è, a volte, per evitare le aggressioni dei creditori, mutando l’intestatario del bene. Ma, nella maggior parte dei casi, lo scopo della donazione è di anticipare la sistemazione del patrimonio immobiliare di una persona, di modo ché, al momento della sua morte, non vi siano liti tra gli eredi. In realtà, proprio la donazione è la causa delle maggiori controversie legali: questo perché, nel calcolare le cosiddette quote di legittima – ossia quel “minimo sindacale” di patrimonio che spetta al coniuge, ai figli e agli ascendenti – vanno considerate anche le donazioni ricevute dal defunto quando era ancora in vita. Tanto per fare un esempio, se una persona ha tre case e ne regala due a uno dei suoi tre figli, alla sua morte quest’ultimo non avrà alcun diritto ereditario sulla terza casa e, anzi, potrebbe essere tenuto a restituire ai fratelli – anche loro eredi del papà – uno degli altri due immobili ricevuti in passato (i calcoli variano in base al valore dei beni). Ciò perché il donatario ha ricevuto molto di più rispetto ai fratelli, ledendo le loro “quote minime” di eredità (cosiddetta «legittima»).

In caso di lesione dei diritti dei legittimari si può esperire, entro dieci anni dall’apertura della successione, l’azione di riduzione e si può chiedere la restituzione dell’immobile oggetto di donazione se non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione.

Decorso tale termine la casa non può essere più aggredita dai legittimari lesi e non sussistono, pertanto, rischi per i terzi acquirenti. I legittimari vanteranno un credito corrispondente nei confronti del donatario.

Cosa significa tutto questo? Che certamente si può vendere subito una casa ricevuta in donazione poiché l’atto è valido e non viola la legge. Tuttavia, il terzo acquirente, se non sono passati 20 anni dalla donazione o, in caso di morte del donatario, 10 anni dall’apertura della successione, può subire l’azione degli altri eredi per ottenere la restituzione del bene sempre che detta donazione abbia leso le loro quote di legittima. Ecco perché difficilmente le banche finanziano l’acquisto di un bene avuto in donazione. Lo finanziamo solo nel caso in cui i legittimari rinuncino immediatamente (e lo possono fare con una dichiarazione scritta) all’azione di riduzione loro spettante. In tal caso l’immobile oggetto di donazione potrà essere tranquillamente venduto anche se non sono ancora decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione (leggi Vendita di un bene oggetto di donazione).

Quindi, per vendere più facilmente una casa ricevuta in donazione sarà bene farsi firmare una dichiarazione dagli eredi del donante in cui gli stessi dichiarano di rinunciare a qualsiasi azione di «riduzione della legittima» nei confronti dell’acquirente dell’immobile.

La vendita di un terreno donato e i problemi fiscali

La vendita di una casa avuta in donazione può comportare anche problemi di carattere fiscale. Numerose a riguardo sono state le contestazioni mosse ai contribuenti: simulazione, interposizione reale e fittizia, evasione, elusione, abuso, risparmio d’imposta. Lo schema di donare a un familiare una casa o un terreno per consentire a quest’ultimo di venderlo genera infatti una totale (o, comunque elevatissima) detassazione della plusvalenza latente ai fini Irpef, grazie al combinato effetto della non imposizione del primo atto (gratuito) e della favorevole modalità di determinazione dell’imponibile nel secondo atto (a titolo oneroso). Vediamo le norme interessate.
Per legge [1] sono imponibili come redditi diversi «in ogni caso» le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Diversamente, i terreni agricoli determinano plusvalenza imponibile se ceduti entro i cinque anni dall’acquisto, con esclusione di quelli ricevuti in successione.
Se la provenienza del terreno è a titolo di donazione, l’Irpef sulla plusvalenza scatta se la cessione entro i cinque anni avviene dall’acquisto operato dal donante (questa disposizione, secondo parte della dottrina, non è applicabile alle aree edificabili [2]).
Sempre la legge stabilisce che [3], per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione il costo è quello dichiarato a tali fini, o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente. Per cui la vendita di un’area edificabile a un corrispettivo pari al valore attribuito in sede di precedente donazione azzera la plusvalenza. In caso di terreno agricolo, la combinazione si presenta conveniente solo laddove tra l’acquisto del donante e la successiva cessione da parte del donatario siano trascorsi meno di cinque anni.
L’Agenzia ha sempre cercato di opporsi a questo schema, talvolta ipotizzando l’interposizione fittizia, altre volte ravvisando un percorso elusivo.

note

[1] In base all’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir (Dpr 917/1986).

[2] Ag. Entrate circolare 28/E/2006.

[3] In base all’articolo 68, Tuir (Dpr 917/1986).

Autore immagine: 123rf com

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