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Tassa Airbnb, come mettersi in regola per i periodi passati

10 luglio 2017 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 luglio 2017



Cedolare secca e tassazione ordinaria sugli affitti brevi e turistici: come pagare le imposte 2016 e mettersi in regola col modello Redditi.

Hai affittato una casa vacanze lo scorso anno? Forse non sai che le imposte sui canoni di affitto percepiti sono comunque dovute, anche per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni, che non vanno registrati: la manovra bis [1] che ha istituito la “nuova” tassa Airbnb, difatti, non ha fatto altro che stabilire nuove modalità di pagamento per le imposte sugli affitti brevi (con la ritenuta effettuata dagli intermediari) e chiarire che la cedolare secca, cioè la tassazione separata al 21%, può essere applicata a questa tipologia di locazione.

Peraltro, la possibilità di utilizzare la cedolare secca per gli affitti brevi vale anche per i periodi precedenti al 1° giugno 2017, cioè prima dell’entrata in vigore della tassa Airbnb: è quanto emerge dall’attenta analisi di una nota circolare dell’Agenzia delle Entrate del 2011 [2].

La tassazione separata del 21%, dunque, può essere applicata agli affitti brevi anche relativamente all’anno 2016, senza necessità di aver comunicato alle Entrate preventivamente l’opzione per la cedolare secca con modello Rli: è sufficiente comunicare l’opzione in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi (modello Redditi 2017).

La cedolare secca non può essere però utilizzata, invece, relativamente ai periodi precedenti al 1° giugno 2017, relativamente ai canoni di affitto percepiti dal sublocatore e dal comodatario, né può essere applicata ai bed and breakfast (peraltro, relativamente ai b&b, non è stata ancora chiarita l’applicabilità della cedolare secca anche per i periodi successivi all’entrata in vigore della tassa Airbnb).

Ma procediamo per ordine e vediamo come puoi metterti in regola con le imposte sugli affitti percepiti nel 2016 se sei un proprietario, comodatario, sublocatore o se hai un b&b.

Anche se il contratto d’affitto non è registrato, le tasse vanno pagate

Affitti brevi: come dichiararli nel modello Redditi 2017 e optare per la cedolare secca

Ipotizziamo che tu sia proprietario di un appartamento e lo abbia affittato, nei mesi di luglio e agosto 2016, a turisti per breve durata. In questi due mesi (59 giorni), in particolare, hai stipulato 4 diversi contratti con le seguenti durate, tutte inferiori a 30 giorni:

  • 1° luglio – 15 luglio;
  • 26 luglio – 31 luglio;
  • 1° agosto – 20 agosto;
  • 21 agosto – 28 agosto.

In questo caso, puoi optare per la cedolare secca, assoggettando i canoni di affitto incassati all’imposta sostitutiva del 21%.

Non è necessario, perché tu possa fruire di questa tassazione agevolata, che tu abbia registrato il contratto di affitto, perché, come anticipato, la registrazione dei contratti di durata inferiore ai 30 giorni non è obbligatoria. Devi allora esercitare l’opzione per la cedolare secca in sede di dichiarazione di redditi (modello Redditi 2017), nella sezione I del quadro RB, in quanto si tratta comunque di un reddito fondiario.

Nel modello Redditi PF, poi, devi compilare due distinti righi per i diversi utilizzi dell’immobile (immobile locato e immobile a disposizione): dato che non hai affittato l’appartamento per 365 giorni l’anno, devi infatti dichiararlo come immobile a disposizione per i giorni in cui è risultato sfitto.

Relativamente al periodo di affitto, in particolare, nel campo «Canone di locazione» devi riportare la somma di tutti i corrispettivi ricevuti nell’anno.

Inoltre, nella seconda sezione del quadro RB dovrai segnalare, al posto degli estremi di registrazione dei contratti di affitto, che la loro durata è stata inferiore ai 30 giorni.

Affitti brevi: come pagare la cedolare secca

Per sapere a quanto ammonta la cedolare secca dovuta a saldo devi soltanto calcolare il 21% dei canoni di affitto percepiti. L’imposta va pagata tramite modello F24. Le modalità di pagamento sono le seguenti:

  • il saldo 2016 deve essere pagato entro il 30 giugno 2017 (entro il 30 luglio, se maggiorato dello 0,40%);
  • l’acconto 2017, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in un’unicaa rata entro il 30 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 30 giugno (60%) e 30 novembre (40%); l’acconto non è dovuto se l’importo della cedolare è inferiore a 51,65 euro;
  • è possibile, in caso di pagamento in ritardo, utilizzare il ravvedimento operoso.

I codici per il versamento con modello F24 sono :

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo);
  • 8913 sanzione ridotta ravvedimento;
  • 1992 interessi.

Affitti brevi: sublocazione e comodato

Se non sei il proprietario dell’appartamento, ma sei il locatore (inquilino) o il comodatario (in quanto sull’immobile non è stato stipulato un contratto di affitto ma di comodato) ed hai sub-affittato una o più stanze nel 2016 per periodi inferiori a 30 giorni, devi comunque pagare le imposte sui corrispettivi percepiti.

I redditi derivanti dalla sublocazione sono, in base al testo unico delle imposte sui redditi [3], redditi diversi: non puoi dunque optare per la cedolare secca. Potrai avvalerti di questa tassazione agevolata, solo relativamente ai sub-affitti brevi, unicamente per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della manovra bis.

Nel modello Redditi 2017, relativamente ai compensi percepiti nel 2016 non in qualità di proprietario, devi invece compilare il quadro RL, redditi diversi. In particolare devi indicare:

  • nel rigo RL10, alla colonna 1, l’importo dei canoni della sublocazione;
  • nella colonna 2 i canoni corrisposti al proprietario in virtù del contratto primario: si tratta, difatti, di spese specificatamente inerenti la produzione del reddito.

Il reddito così determinato viene automaticamente riportato dal programma di compilazione nel quadro RN del modello Redditi, rigo RN1, al fine di determinare l’imposta effettivamente dovuta.

B&B: come sono tassati i compensi

Se hai aperto un b&b e devi pagare le imposte sui corrispettivi percepiti nel 2016, devi sapere che:

  • se svolgi l’attività in modo occasionale, senza aver aperto la partita Iva, i compensi percepiti costituiscono redditi diversi e devono essere dichiarati nel quadro RL;
  • se svolgi l’attività in forma d’impresa, puoi optare (compilando l’apposita sezione del quadro VO), se ne ricorrono i requisiti, per il regime forfettario e compilare il quadro LM del modello Redditi 2017, beneficiando così della tassazione agevolata al 15% o al 5%; diversamente dovrai compilare il quadro relativo ai redditi d’impresa in contabilità ordinaria o semplificata, a seconda del regime prescelto.

In nessun caso, col b&b, puoi assoggettare i compensi alla cedolare secca (forse questo sarà possibile relativamente all’anno 2017: attualmente si attendono chiarimenti in merito dall’Agenzia delle Entrate).

note

[1] D.L: 50/2017.

[2] Circ. 26/E/2011.

[3] Art.67, Co. 1, Lett h) Tuir.


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