Diritto e Fisco | Articoli

Se un condomino non è stato convocato, l’assemblea si può contestare?

10 luglio 2017


Se un condomino non è stato convocato, l’assemblea si può contestare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 luglio 2017



Omessa convocazione di uno dei condomini all’assemblea di condominio. Impugnazione della delibera e onere della prova.

Non importa che alla riunione di condominio partecipino solo alcuni dei condomini: ciò che conta è che tutti siano stati convocati. Così, se l’amministratore non invia ad ogni condomino l’avviso di convocazione entro 5 giorni dalla data fissata per la prima riunione, l’assemblea e tutte le votazioni adottate sono nulle. Ma chi può contestare la delibera? Solo i condomini dissenzienti e quelli che non sono stati convocati. Inoltre, è necessario che tali soggetti agiscano entro 30 giorni dalla delibera stessa (per i dissenzienti) o dalla data di comunicazione del verbale di assemblea (per gli assenti). Altrimenti la causa di nullità si sana e non è più possibile ricorrere al giudice. Infine, prima del giudizio in tribunale è necessario tentare la mediazione innanzi a un organismo situato nella città ove ha sede i giudice competente. I chiarimenti sono stati forniti di recente dalla Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di rispondere alla seguente domanda: se un condomino non è stato convocato, l’assemblea si può contestare?

La convocazione dei condomini deve avvenire con raccomandata a.r., con lettera consegnata a mani e controfirmata, con fax o, infine, con posta elettronica certificata. È priva di effetti la convocazione con email ordinaria o con avviso affisso nella bacheca o lasciato nella cassetta delle lettere. Se uno dei condomini non viene trovato a casa dal postino, la raccomandata viene depositata all’ufficio postale per 30 giorni e al destinatario viene data comunicazione di ciò con l’avviso di giacenza immesso nella cassetta e l’invio di una seconda raccomandata. Dopo 10 giorni dal ricevimento di questa seconda raccomandata iniziano a decorrere i 5 giorni di «spazio» necessario che devono intercorrere tra l’avviso di convocazione e la data dell’assemblea. Ecco perché l’amministratore non deve ridursi all’ultimo minuto nello spedire gli avvisi poiché se uno dei condomini è momentaneamente assente e non cura il ritiro tempestivamente della raccomandata presso l’ufficio postale, tutta la delibera potrebbe essere invalida.

Se una delle convocazioni non è avvenuta o non ha rispettato il termine dei 5 giorni, la delibera è annullabile per omessa convocazione, ma solo se a ricorrere sono i dissenzienti o gli assenti non convocati [2]. In altri termini, solo gli assenti perché non convocati o quelli che dissentono dalla deliberazione, possono – nei trenta giorni dalla comunicazione agli assenti o dalla data della delibera per i presenti dissenzienti – impugnare la decisione dell’assemblea di condominio.

Non può impugnare la delibera dell’assemblea per omessa convocazione:

  • il condomino presente che, seppur non convocato, ha votato a favore;
  • il condomino assente che è stato regolarmente convocato (non può questi sostituirsi nell’azione a chi invece non è stato convocato solo per annullare la delibera che non gli aggrada);
  • il condomino presente regolarmente convocato.

Questo perché, per impugnare la delibera dell’assemblea, è sempre necessario un «interesse ad agire» e questo non consiste nel controllo del rispetto delle forme da parte dell’amministratore, ma in una lesione dei diritti soggettivi del condomino che agisce.

note

[1] Cass. sent. n. 15550/2017.

[2] Art. 66, 3° comma, disp. att. cod. civ.: «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

2 Commenti

  1. Buongiorno ,chiedo è possibile che in un super condomino di 150 unità abitative con due dipendenti uno per la pulizia delle scale e l’altro adatto alla manutenzione e al verde,l’amministratore dia ad alcuni condomini il permesso di fare quello che vogliono nelle parti comuni senza che gli altri lo sappiamo? (Tipo sistemare una vecchia caldaia tagliare la siepe ecc ..) Volontari,ma se si fanno male ,chi li paga?
    Grazie
    Buona giornata

  2. biongiorno mi hanno messo nella casella una lettera non intestata ed in fondo ” dicitura alcuni condomini” senza nome , convocazione x assemblea condominiale il gg. 27 marzo alle ore 20. credevo che si trattasse di uno scerzo non ci sono andato. invece questi hanno nominato un nuovo amministratore. è legale oppure no
    . ringrazio anticipatamente
    cordiali saluti Giovanni

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI