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Usucapione in condominio: è possibile?

11 luglio 2017


Usucapione in condominio: è possibile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 luglio 2017



Per l’usucapione di uno spazio appartenente al condominio non basta un uso più intenso da parte di uno dei condomini e l’astensione degli altri dall’utilizzo dello stesso.

È ben possibile l’usucapione di uno spazio che appartiene al condominio, come il pianerottolo, il sottoscala, un gabbiotto per la caldaia o una striscia di terreno del giardino o del cortiletto. Tuttavia, perché si verifichi il passaggio di proprietà in favore del singolo condomino, dopo 20 anni di possesso ininterrotto da parte di quest’ultimo, sono necessarie alcune condizioni sintetizzate, di recente, dalla Cassazione [1]. La Suprema Corte è così intervenuta su una materia spesso oggetto di dispute e beghe tra vicini di casa chiarendo quando è possibile l’usucapione in condominio. Ma procediamo con ordine.

Come saprà già bene chi ha letto la nostra guida sull’usucapione, non è con il semplice possesso del bene altrui, protratto per oltre 20 anni, che si diventa proprietari dell’immobile appartenente a un’altra persona. È necessario qualcosa in più: che l’utilizzatore si comporti, apertamente (seppur in malafede), come se fosse il legittimo titolare del bene e che quest’ultimo, dall’altro lato, nulla dica, né agisca a tutela dei propri diritti. Il che richiede atti tipicamente consentiti al proprietario come: il cambio di chiavi di un’abitazione, la modifica della destinazione d’uso con trasformazione di un’abitazione in un ufficio o viceversa, lo spianamento di un terreno o la modifica della coltivazione, l’abbattimento di alberi o la realizzazione di un parcheggio su un giardino, l’edificazione di una costruzione su un suolo altrui, la delimitazione di un’area con un cancello inibendo agli altri (e anche al legittimo titolare) l’accesso, ecc. In termini tecnici questi comportamenti vengono definiti come «l’intenzione di possedere come se si fosse il padrone del bene», pur non essendolo.

Vediamo ora quando e come si può diventare proprietari di uno spazio del condominio tramite usucapione. E per comprenderlo ricorriamo a un esempio.

Immaginiamo che il condomino dell’ultimo piano utilizzi, per 20 anni di seguito, la terrazza di copertura dello stabile come se fosse propria. Vi stende i panni, vi crea un angolo per prendere il sole; infine pianta una serie di alberelli e piantine tutto attorno, finendo per abbellire lo spazio e, in definitiva, rendendolo abitabile. Tutti gli altri condomini sono consapevoli di ciò e, pur avendo le chiavi e il libero accesso alla terrazza, non dicono nulla né mai vi accedono, lasciandola di fatto totalmente all’uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano. Così, quest’ultimo, dopo un po’ di tempo, vorrebbe formalizzare tale situazione anche nei registri immobiliari, facendosi dichiarare, con l’usucapione, unico proprietario del lastrico solare. Uno dei vicini però si oppone: sostiene che l’area è di tutti e che, pertanto, non è possibile il cambio di proprietà. Dal canto suo, il condomino dell’ultimo piano insiste e fa notare di aver utilizzato indisturbatamente e in modo esclusivo la terrazza. Chi dei due ha ragione?

Si può usucapire una parte del condominio solo se si impedisce agli altri condomini di utilizzarla

Secondo la Cassazione, affinché sia possibile l’usucapione in condominio non è sufficiente che uno dei condomini usi in modo esclusivo lo spazio di proprietà comune, anche se il suo comportamento è tollerato tacitamente degli altri. Non basta cioè che i restanti condomini si astengano dall’uso della terrazza, del pianerottolo, del sottoscala, o di qualsiasi altro spazio del condominio. Occorre, al contrario, che colui che rivendica l’usucapione si comporti in modo tale da escludere anche gli altri condomini dal pari utilizzo del bene comune. Tanto per fare qualche esempio, sarà necessaria la chiusura della porta che dà al lastrico solare con un lucchetto di cui solo l’interessato all’usucapione conserva le chiavi; la delimitazione dell’area del pianerottolo con un cancello la cui apertura è inibita agli altri condomini; la realizzazione di un’inferriata su uno spazio del giardino per la predisposizione di una gabbiola, ecc.

Perché si possa realizzare l’usucapione in condominio è necessario che solo un condomino abbia goduto dell’area in questione in modo inconciliabile con la possibilità di godimento da parte di tutti gli altri, in modo tale, cioè, da evidenziarne una inequivoca volontà di «possedere come se fosse il padrone del bene» e non un semplice condomino.

Dunque, nell’esempio di poc’anzi, il condomino che ha dimostrato soltanto il proprio possesso esclusivo sul terrazzo e l’astensione da parte degli altri al pari uso non può rivendicare l’usucapione. Era necessario che impedisse materialmente a tutti i condomini di accedere all’area in questione.

note

[1] Cass. sent. n. 16414/17 del 6.07.2017.

Autore immagine: 123rf com


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