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Morosi in condominio: interruzione di acqua, luce e gas

11 luglio 2017


Morosi in condominio: interruzione di acqua, luce e gas

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 luglio 2017



Condomini morosi: l’amministratore può sospendere l’erogazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato; le sentenze che tutelano il condominio e quelle che tutelano i debitori.

È ormai una storica contesa, all’interno degli edifici, quella che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli invece che, per una ragione o per un’altra, non lo fanno. I morosi sono ovunque e spesso costituiscono la causa dell’interruzione dei servizi da parte dei fornitori come la luce nelle scale, la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle parti comuni, l’acqua. Consapevole delle difficoltà del recupero crediti, che ha nel pignoramento della casa l’ultima ancora di salvezza, la legge [1] attribuisce all’amministratore il potere di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato; ciò a condizione che il ritardo nel pagamento dei contributi sia superiore a sei mesi.

La norma è estremamente generica e non chiarisce quali siano questi «servizi comuni suscettibili di godimento separato». Peraltro la norma allude a una facoltà per l’amministratore e non a un obbligo. Ci si è così chiesto se sia possibile interrompere l’acqua, la luce e il gas ai condomini morosi. Non tutti i giudici però sono d’accordo, per via dell’essenzialità che tali servizi rivestono ai fini della sopravvivenza. Vediamo quali sono gli orientamenti sino ad oggi registrati nelle aule di tribunale: quali sentenze sono favorevoli al condominio e quali ai morosi?

Sospensione dei servizi comuni ai morosi: che dice la legge?

Prima però di chiarire se è possibile l’interruzione di acqua luce e gas ai morosi in condominio, ricordiamo cosa prevede la legge. L’amministratore, perdurando oltre un semestre lo stato di morosità ed eventualmente anche durante azioni giudiziarie in corso finalizzate al recupero dei crediti, può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato. Poiché la legge non specifica da quando inizi a decorrere il semestre di “tolleranza”, sembra che vada conteggiato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

Ad esempio, è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali (deposito biciclette, impianto centralizzato tv, piscina, accesso al lastrico solare per stendere i panni, chiavi del cancello elettrico per parcheggiare l’auto nello spiazzo comune, ecc.).

In quali edifici è possibile la sospensione di luce, acqua e gas?

Il problema dell’eventuale sospensione dei servizi comuni di luce, acqua e gas si pone solo con riferimento agli impianti condominiali centralizzati. Laddove il moroso abbia un proprio allaccio con un contatore autonomo, nessuno potrà toccare la sua utenza.

Il potere dell’amministratore di sospendere la luce, l’acqua e il gas può inoltre essere esercitato anche in mancanza di autorizzazione prevista dal regolamento condominiale (prima della riforma, invece, era necessario).

In sintesi, perché si possa procedere alla sospensione delle utenze, stando al testo della riforma, sono necessari i seguenti presupporti:

  • che ci sia una inadempienza del condòmino di almeno sei mensilità;
  • che il servizio da sospendere sia un servizio comune al condominio, ma suscettibile di godimento separato.

La sospensione del riscaldamento al moroso

La sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato nella sola unità abitativa del condomino moroso, oltre che spesso di difficile attuazione tecnica, comporta notevoli problemi giuridici collegati all’essenzialità per la salute e la sopravvivenza di tali servizi. Secondo ad esempio il Tribunale di Torino [2] non è possibile sospendere il riscaldamento al moroso costituendo ciò una violazione del diritto alla salute tutelato dalla Costituzione. Leggi Non si può staccare luce, acqua e gas ai morosi.

In due occasioni il Tribunale di Brescia [3] ha ordinato al moroso di consentire ai tecnici incaricati dal condominio di entrare nei locali di sua proprietà, per sospendergli il riscaldamento, intervenendo su tubazioni condominiali e radiatori posti all’interno.

Il Tribunale di Milano [4] ha invece negato la sospensione del riscaldamento, in quanto l’eventuale interruzione del servizio implicherebbe una lesione dei beni della vita e della salute.

La sospensione dell’acqua al moroso

Il Tribunale di Modena [5] ha autorizzato la sospensione dell’acqua corrente al moroso, ma intervenendo solo sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere su parti di proprietà esclusiva del moroso. Favorevoli alla sospensione anche il Tribunale di Lecco [6] e il Tribunale di Roma [7]. Di segno contrario, favorevole cioè al condomino moroso, è un’ordinanza del Tribunale di Brescia [8] e di Torino [9]. Leggi Condominio, al moroso non si può staccare l’acqua.

In ogni caso, una normativa approvata l’anno scorso [10] in tema di contenimento della morosità nel servizio idrico, vieta il distacco del servizio dell’acqua agli utenti domestici residenti ed in condizioni di disagio economico-sociale, come individuati dall’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico, ai quali va in ogni caso garantito il minimo vitale pari a 50 litri abitante-giorno. Leggi È legale staccare l’acqua?

Come aggirare il problema?

Per evitare che il moroso agisca civilmente o penalmente contro l’amministratore per aver leso il suo diritto di proprietà e ad abitare nella propria dimora, compromettendone peraltro la salute, gli amministratori sono riluttanti a sospendere ai morosi i servizi come luce, acqua e gas. Così, di solito, per evitare responsabilità personali, chiedono che sia l’assemblea ad autorizzarli ad intervenire: essi così agirebbero in attuazione di una decisione altrui, di cui non potrebbero essere chiamati a rispondere.

Una soluzione più convincente è quella di farsi autorizzare previamente dal giudice con un provvedimento d’urgenza che, di solito, viene emesso in pochi mesi. In questo caso il moroso non potrà chiedere i danni né al condominio, né all’amministratore.

Sospensione dell’ascensore

Qualche condominio ha pensato bene di consentire l’utilizzo dell’ascensore al rilascio di tessere magnetiche, che pertanto non verrebbero fornite ai morosi. Qualche dubbio sull’uso di tale sistema può porsi in presenza di portatori di handicap o anziani.

Sospensione dall’uso del parcheggio comune

Non sembrano esserci problemi nel chiudere il cortile condominiale con una sbarra metallica comandata elettronicamente, di cui le chiavi vengono consegnate solo ai condomini in regola con i pagamenti. I morosi sarebbero così costretti a parcheggiare le proprie auto altrove.

note

[1] Art. 63, co. 3, disp. di att. cod. civ.

[2] Trib. Torino sent. del 21.08.2014.

[3] Trib. Brescia, ord. del 17.02.14 e 21.05.2014.

[4] Trib. Milano ord. del 24.10.2013.

[5] Trib. Modena ord. del 5.06.2015;

[6] Trib. Lecco ord. del 29.12.2014;

[7] Trib. Roma ord. del 27.06.2014.

[8] Trib. Brescia ord. del 29.09.2014.

[9] Trib. Torino, ord. del 21.08.2014.

[10] Art. 3 del Dpcm 29 agosto 2016.

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