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Locatario con contratto non registrato: è valido?

11 luglio 2017


Locatario con contratto non registrato: è valido?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 luglio 2017



Sono in affitto ma il padrone di casa non ha registrato il contratto nei 60 giorni previsti dalla legge. Che mi succede? Il contratto è valido? Posso essere sfrattato in qualsiasi momento?

Il contratto di affitto non registrato è nullo. A prescriverlo è la legge. Ma questo non significa che l’inquilino può essere sfrattato in qualsiasi momento. Difatti, la Cassazione a Sezioni Unite [1] ha di recente detto che si tratta di una «nullità relativa», ossia che opera solo ai danni del padrone di casa. Che significa in termini pratici? È molto facile da spiegare: la nullità del contratto vale solo per le obbligazioni a cui ha diritto il locatore (ad esempio, la durata minima del contratto, il pagamento del canone e delle spese di condominio, ecc.) e non per quelle cui ha diritto il conduttore. Salvo infatti che la mancata registrazione dell’affitto sia conseguenza di un accordo stretto tra le parti e nell’interesse di entrambe (circostanza che – tutt’altro che facilmente – dovrà provare il proprietario dell’appartamento), in caso di locatario con contratto non registrato, l’affitto è valido solo per quest’ultimo e non per il locatore. Cerchiamo di capire le conseguenze sul piano pratico.

Quando un contratto è nullo le prestazioni non sono dovute e ciascuna delle parti può ottenere la restituzione di quanto già corrisposto alla controparte. Se però la nullità opera solo per una delle due parti, è quest’ultima ad essere liberata dai propri obblighi, mentre l’altra vi resta vincolata. È quello che succede nel caso di affitto non registrato secondo quanto ha precisato, in questi ultimi due anni, la Suprema Corte. Qualche esempio farà al caso nostro e servirà a capire le conseguenze di quella che, a prima vista, può sembrare una semplice evasione fiscale ma che ha ripercussioni anche nell’ambito della disciplina civile.

In caso di locatario con contratto non registrato, quest’ultimo può recedere dall’affitto in qualsiasi momento poiché non deve rispettare il termine minimo di durata del contratto. Significa, ad esempio, che in un contratto di durata 4+4 anni, sebbene il padrone di casa non possa dare disdetta prima della naturale scadenza dello stesso, l’affittuario può invece farlo in qualsiasi momento, essendo nullo per lui il contratto e, come tale, non vincolante.

La Cassazione, di recente, si è spinta oltre [2] stabilendo addirittura che il locatario con contratto di affitto non registrato non solo non deve pagare il canone, ma può chiedere anche la restituzione delle mensilità che ha già versato dall’inizio del rapporto, trattandosi di prestazioni prive di una “causa” (leggi: Affitto non registrato della casa: il canone va restituito).

Questo comporta anche un’altra importante conseguenza: se l’affittuario smette di pagare il canone, il padrone di casa non potrà sfrattarlo con la procedura breve e accelerata della «convalida di sfratto», ma dovrà farlo con una causa ordinaria di «occupazione senza titolo», che – oltre a richiedere tempo – è anche (di conseguenza) più costosa.

Infine c’è il discorso delle morosità per i canoni di affitto non corrisposti: per questi il locatore dovrà rassegnarsi e non potrà agire, poiché nessun giudice gli potrà mai riconoscere un decreto ingiuntivo in assenza di un contratto valido.

Insomma, in caso di affitto non registrato i problemi sono più per il padrone di casa che per il conduttore.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 18214 del 17.09.2015.


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